近期房地產(chǎn)市場的一些信息著實讓人高度敏感。杭州城北某樓盤銷售均價下降近3000元，有消息稱某行業(yè)龍頭企業(yè)“將啟動大范圍降價促銷”，傳聞幾家 銀行暫停房貸。這些報道似乎都在向市場主體透露著“市場將下行調(diào)整”的信號。 “崩盤”、“拐點”等詞語頻頻出現(xiàn)在相關(guān)報道的標(biāo)題上。
但事實上，這更可能是一個杯弓蛇影的故事。市場不是不會有調(diào)整，但至少目前沒有崩盤之憂；房價不會只漲不跌，但當(dāng)前看不到全國范圍的樓市拐點。
當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的確處于一種進(jìn)退維谷的局面，市場氛圍異常緊張。如果市場上行調(diào)整，特別是調(diào)整幅度過大，市場主體對強(qiáng)制性限制政策加碼的 預(yù)期就會明顯增強(qiáng)，買方和賣方都只能采取短期行為。2013年3月份的市場異常情況就是例證之一。如果市場下行調(diào)整，哪怕是區(qū)域性的下行調(diào)整，市場主體也 會風(fēng)聲鶴唳，買方和賣方都高度緊張。一些地方個別樓盤出現(xiàn)的老業(yè)主維權(quán)事件就是一種例證。
市場氛圍為何如此緊張？一個很重要的原因在于宏觀層面。當(dāng)前，中國正處于增長速度的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期。這種“三期” 疊加的效應(yīng)在房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)得尤為顯著。首先，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)從30多年的超高速增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹兴僭鲩L模式，就業(yè)率、收入增長、物價漲幅等重要指標(biāo)都會 出現(xiàn)有別于以往的變化，尤其是社會預(yù)期的信心支撐受到較大考驗。反映到房地產(chǎn)市場，就是房價上漲的“棘輪效應(yīng)”與收入增幅放緩之間的矛盾。
其次，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整會帶來許多不適應(yīng)和無力感。對房地產(chǎn)市場而言，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是一種背景，同時房地產(chǎn)行業(yè)本身也面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力。比如， 在前些年的快速發(fā)展中，企業(yè)只要能找到土地資源，就基本可以實現(xiàn)較高的利潤。因而，出現(xiàn)了房企扎堆、行業(yè)準(zhǔn)入門檻不高，重營銷、輕品質(zhì)和服務(wù)，利潤率高、 行業(yè)美譽度不高等現(xiàn)象。對于一些基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)品和服務(wù)美譽度較低的房地產(chǎn)企業(yè)而言，結(jié)構(gòu)調(diào)整所帶來的痛感會更明顯。
再次，對于前期的經(jīng)濟(jì)刺激政策，需要一段時間的消化，包括清理和規(guī)范地方融資平臺、化解某些行業(yè)的信貸風(fēng)險、整頓影子銀行等。近幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，本身就得益于前期的經(jīng)濟(jì)刺激政策，因而也在“消化”之列。
在增速回落、結(jié)構(gòu)深度調(diào)整、融資成本增加相互作用的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的確面臨較大的調(diào)整壓力。但是，盡管市場氛圍較為緊張，支撐市場發(fā)展的基本條件 沒有發(fā)生根本改變。限于篇幅，在此僅討論以房價波動為主導(dǎo)指標(biāo)的市場發(fā)展情況。在反思前些年房價過快上漲的原因時，人們羅列了許多種因素，涉及到各種主 體，比如政府（土地供應(yīng)、貨幣供應(yīng)、住房保障、稅收等）、開發(fā)商（暴利、囤積、欺騙式營銷等）、中介企業(yè)（炒作、抬價、欺騙等）、購房者（投機(jī)、心急、缺 乏投資渠道、“丈母娘的壓力”等）。這些因素有些合乎邏輯，也有些是牽強(qiáng)附會。
從產(chǎn)業(yè)周期和價格波動的角度看，影響房價波動的短期因素是貨幣供應(yīng)和市場政策調(diào)整，中期因素是供求關(guān)系和重大政策安排的改革，長期因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)?力和人口結(jié)構(gòu)的變化。針對近期的情況，暫不討論長期影響因素，從短期和中期的影響因素做一些分析。首先，貨幣供應(yīng)在總量上保持平穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)上存在調(diào)整的可 能。在消化前期刺激政策的時期內(nèi)，央行提出“繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策”，意味著貨幣供應(yīng)總量會保持平穩(wěn)，既不可能大增，也不可能過緊。但是，在國際經(jīng)濟(jì)緩 慢復(fù)蘇和國內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整等背景下，對某些行業(yè)的信貸風(fēng)險防范會是一項重要任務(wù)，因而包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的一些行業(yè)可能面臨更緊張的資金供應(yīng)狀況。其次，出臺 短期的市場調(diào)整政策的可能性較小，決策層應(yīng)該對去年3月份的市場狀況仍然記憶猶新。再次，針對近期有關(guān)報道所傳遞的市場信號，某些區(qū)域的供求關(guān)系狀況值得 關(guān)注。無論是杭州城北區(qū)域，還是常州等地，都是幾年來區(qū)域內(nèi)供過于求狀況的反映。
因而，從市場整體情況看，基本條件在短期內(nèi)不會發(fā)生較大變化。但由于一些區(qū)域歷經(jīng)幾年的供過于求，再加上個別企業(yè)的資金鏈緊張，從而出現(xiàn)了個案式的價格下行調(diào)整。但同樣，市場均價整體快速上漲的可能性也微乎其微。
總體上，2014年房地產(chǎn)市場將會較平穩(wěn)地發(fā)展。但是，市場分化的特征會更加明顯，這種分化體現(xiàn)在區(qū)域、預(yù)期和產(chǎn)品等不同層面。
首先，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化會愈加嚴(yán)重。近年來，北上廣深等城市與三、四線城市的房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)很明顯了；在今后一段時間，這種區(qū)域分化的情形 會更加明顯。不僅三、四線城市的市場發(fā)展會有所放緩，而且一些有區(qū)域影響力的二線城市也可能出現(xiàn)市場滑坡跡象。在這種情況下，類似北京和上海這些特大城市 的市場壓力可能會增加，因為人員和資金都可能進(jìn)一步聚集。
其次，市場主體的預(yù)期分化會更加明顯。前幾年，雖然程度有所差異，但大多數(shù)市場主體都對市場發(fā)展前景持相對一致的預(yù)判。但在今后一段時間，這種“相 對一致”會逐漸被分解。這是由于，人們從不同視角、持不同立場，都能在各個層面找到一些現(xiàn)象作為論據(jù)支撐各自的預(yù)判。當(dāng)然，這并非壞事。對市場發(fā)展而言， 只有在分歧中實現(xiàn)平穩(wěn)前行的市場才是真正成熟的市場。成熟的市場會有“自潔”功能，會更加理性地看待各種信號，而不至于過度放大個案效應(yīng)。
再次，市場中不同產(chǎn)品的發(fā)展差異會更加顯著。在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，不同類型產(chǎn)品在市場中的表現(xiàn)會有更大的差異。比如，相比住宅，同區(qū)域內(nèi)的商辦物業(yè)會面臨更大的銷售壓力；同樣是住宅，養(yǎng)老等主題概念以及環(huán)保科技含量更高的的物業(yè)會在今后一段時期受到更多追捧。
另外，一線城市房地產(chǎn)的市場分化也會逐漸凸顯。出于避險等因素考慮，融資能力強(qiáng)的企業(yè)或個人會競相進(jìn)入一線城市，但在目前的政策框架下，一線城市的購房有限制，而購地沒有限制。所以，這些城市的住房成交量不會有較大比重的上升，但土地出讓價格會出現(xiàn)一定比例的上漲。
對于市場分化的情形，行業(yè)監(jiān)管部門應(yīng)該有所應(yīng)對。一方面，要更加注重對不同區(qū)域的差別化政策，不能再沿襲“一刀切”的調(diào)控方式；另一方面，要更加謹(jǐn)慎地傳遞政策信號，既充分發(fā)揮市場本身的“自潔”功能，又適時地為市場預(yù)期的穩(wěn)定提供支撐。
