近日，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”避稅被處罰的消息成為輿論焦點(diǎn)。實(shí)際上，“陰陽(yáng)合同”已成為二手房交易的行業(yè)慣例。尤其是北京執(zhí)行“國(guó)五條”細(xì)則以來，“購(gòu)房所得20%征收個(gè)稅”讓二手房買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的動(dòng)力更強(qiáng)。如果全款或少量貸款，就可按最低計(jì)稅價(jià)繳納稅款，對(duì)于一些“有錢人”來說，個(gè)稅調(diào)控效果甚至失效。
三方均獲利，“陰陽(yáng)合同”何樂不為？
“如果您能全款或者少量貸款，我們有辦法可以幫您把稅做到最低！”對(duì)于許多與房地產(chǎn)中介打過交道的百姓來說，上述這句話并不陌生。中介口中所謂的辦法就是通過協(xié)助簽訂兩份不同的“陰陽(yáng)合同”幫助交易雙方避稅。
很多城市的財(cái)稅、住建等部門會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易情況及評(píng)估價(jià)格，確定當(dāng)?shù)刈畹陀?jì)稅價(jià)。當(dāng)申報(bào)價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)時(shí)，則按最低計(jì)稅價(jià)納稅。“陰陽(yáng)合同”也由此應(yīng)運(yùn)而生：“陰合同”是交易雙方真實(shí)交易的合同，“陽(yáng)合同”則是用于網(wǎng)簽、交稅的“假合同”。
在許多中介經(jīng)紀(jì)人眼中，簽訂“陰陽(yáng)合同”的做法屬于“合理避稅”，不違規(guī)也不違法。一位資深地產(chǎn)人士對(duì)記者說：“如今二手房交易過程中，稅負(fù)通常轉(zhuǎn)嫁到買方，通過簽訂‘陰陽(yáng)合同’避稅，可令買方省錢、幫助中介和賣方促成交易，何樂而不為？”
“通過簽訂‘陰陽(yáng)合同’節(jié)省的稅款少則幾萬元，多則數(shù)十萬元。”位于北京南四環(huán)附近的一家知名中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人程先生給記者算了一筆賬，“目前，附近的二手房成交價(jià)在每平方米3.9萬元左右，而該地區(qū)最低計(jì)稅價(jià)只有1.9萬元左右。以一套原值100萬元的100平方米的房屋為例，按每平方米3.9萬元計(jì)算，個(gè)稅將超過50萬元；而按1.9萬元算，個(gè)稅只有10多萬元。”
“銀行貸款評(píng)估必須參照住建委網(wǎng)簽合同，對(duì)于‘陰陽(yáng)合同’有所制約。按照首套房最多可貸款七成計(jì)算，只要貸款額度在按最低計(jì)稅價(jià)計(jì)算的全款的七成以內(nèi)，仍可以通過‘陰陽(yáng)合同’按最低計(jì)稅價(jià)報(bào)稅。”程先生說。
個(gè)稅或?yàn)榱?，調(diào)控措施選擇性失效
“國(guó)五條”房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則中明確要求，嚴(yán)格執(zhí)行“購(gòu)房所得20%繳個(gè)稅”政策。但不少中介公司經(jīng)紀(jì)人則表示，部分“非滿五年唯一”的有稅房按“陰陽(yáng)合同”操作，個(gè)稅甚至可能為“零”。
經(jīng)紀(jì)人程先生舉例說，如去年購(gòu)買的四環(huán)附近有稅房，由于貸款等因素制約，當(dāng)時(shí)的報(bào)稅價(jià)格有可能超過每平方米2萬元，如果今年出售，按最低計(jì)稅價(jià)1.9萬元報(bào)稅，購(gòu)房所得為負(fù)數(shù)，個(gè)稅將為“零”。這比“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前，個(gè)稅按全款1%征收的方式還要省錢。
不少業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)于這部分有資金實(shí)力的“有錢人”來說，仍可以通過簽訂“陰陽(yáng)合同”成功避稅，甚至可能出現(xiàn)個(gè)稅繳納為零的極端情況。個(gè)稅征收從嚴(yán)的調(diào)控政策面臨選擇性失效。
“通過‘陰陽(yáng)合同’交易多則能省幾十萬元的稅費(fèi)，這對(duì)交易各方都是巨大的誘惑。”北京都城律師事務(wù)所主任桑圣元表示，由于主管部門人力有限，監(jiān)管力度不大，而中介公司又能為買賣雙方提供專業(yè)的造假服務(wù)，“陰陽(yáng)合同”盛行也就不足為奇。
“在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，‘陰陽(yáng)合同’、假離婚等投機(jī)取巧的現(xiàn)象屢禁不止、愈演愈烈意味著現(xiàn)在的政策和制度框架確實(shí)存在著空隙和漏洞。‘能省則省、能逃則逃’的觀點(diǎn)成為人們的普遍心態(tài)。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，購(gòu)房所得20%征個(gè)稅是一項(xiàng)龐大的工程。需要房地產(chǎn)登記系統(tǒng)、房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)、交易、備案監(jiān)管系統(tǒng)等不斷完善，有效實(shí)施任重而道遠(yuǎn)。
業(yè)內(nèi)老大難，“陰陽(yáng)合同”何時(shí)休？
記者在采訪中了解到，“陰陽(yáng)合同”已經(jīng)存在多年，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域里的老大難問題。在2011年底，由于房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，此前執(zhí)行了5年的二手房交易最低計(jì)稅價(jià)又偏低，“陰陽(yáng)合同”極為盛行。北京市稅務(wù)局、住建委等部門聯(lián)合發(fā)文，上調(diào)最低計(jì)稅價(jià)，但“陰陽(yáng)合同”依然長(zhǎng)盛不衰。
業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，只要最低計(jì)稅價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格有差距，“陰陽(yáng)合同”就有存在的土壤，相關(guān)部門沒有下決心查處也是其長(zhǎng)期存在的重要原因。
一位不愿透露姓名的資深地產(chǎn)人士認(rèn)為，交易環(huán)節(jié)稅種過多，稅負(fù)偏重也導(dǎo)致“陰陽(yáng)合同”屢禁不止。“購(gòu)房所得20%繳個(gè)稅”成為購(gòu)房者最關(guān)注的問題，也是中介人員最常用的“賣點(diǎn)”。
李鐵崗也認(rèn)為，目前在我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系中，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕。因此，要控制房?jī)r(jià)，應(yīng)通過完善保有環(huán)節(jié)稅種來調(diào)節(jié)，迫使富人減少對(duì)地產(chǎn)資源的占有，增加市場(chǎng)供應(yīng)。
有分析人士指出，日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。在對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅的同時(shí)，應(yīng)切實(shí)降低住房交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，這或許在將來會(huì)減少“陰陽(yáng)合同”的發(fā)生。
據(jù)介紹，2012年以來，我國(guó)已經(jīng)全面推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收管理，在遏制二手房交易中利用“陰陽(yáng)合同”逃避稅款方面已發(fā)揮作用。在評(píng)估中，稅務(wù)部門在實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場(chǎng)交易均價(jià)等因素確定計(jì)稅的基準(zhǔn)價(jià)格。
