上海版“國(guó)五條”細(xì)則落地已有一個(gè)多月，但中國(guó)證券報(bào)記者從稅務(wù)部門(mén)獲悉，二手房（房源、代理、租房）交易個(gè)人所得稅按差額20%征稅的政策一直未實(shí)施。上海二手房市場(chǎng)受樓市調(diào)控新政的影響較小，繼4月份成交萎縮之后，5月份以來(lái)市場(chǎng)人氣有所恢復(fù)，價(jià)格依舊堅(jiān)挺。新房市場(chǎng)剛需盤(pán)和改善型樓盤(pán)一齊發(fā)力，推盤(pán)量和成交量均有一定增加。
成交現(xiàn)回暖跡象
中國(guó)證券報(bào)記者從上海浦東新區(qū)稅務(wù)部門(mén)獲悉，關(guān)于二手房交易個(gè)稅征收的新通知尚未到達(dá)，目前仍按老辦法征收，至于新政何時(shí)開(kāi)始執(zhí)行、各類(lèi)房源原值如何核定、裝修成本等如何認(rèn)定，目前均沒(méi)有具體通知。按差額的20%征收個(gè)稅較難實(shí)施的原因在于：一是上海老公房較多，樓齡久，原始資料缺失，而城市房屋登記系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間不長(zhǎng)，核價(jià)難度大；二是“陰陽(yáng)合同”普遍存在，做低成交價(jià)以減少個(gè)稅的現(xiàn)象較多；三是差額難計(jì)算，有些房源涉及裝修成本、利息成本等多項(xiàng)支出，核查較為復(fù)雜。
由于個(gè)稅新政落地懸而未決，上海二手房市場(chǎng)受樓市調(diào)控新政的沖擊較小，經(jīng)過(guò)4月份的觀(guān)望和成交量萎縮之后，5月份買(mǎi)家入市意愿重新提振，成交量開(kāi)始恢復(fù)，部分投資客甚至開(kāi)始小幅漲價(jià)。
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，4月份上海二手房共成交20015套，比3月份下降71.6%。進(jìn)入5月份后，市場(chǎng)成交有好轉(zhuǎn)跡象。上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊中原地產(chǎn)（房源、代理、租房）某客戶(hù)經(jīng)理介紹，5月以來(lái)該區(qū)域成交量比4月同期增加二至三成，新增客戶(hù)量也在恢復(fù)中，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心態(tài)趨于穩(wěn)定，尤其是改善型買(mǎi)家比4月份增加近20%。中外環(huán)以及外環(huán)外區(qū)域同樣出現(xiàn)低總價(jià)房源成交回暖的跡象，其二手房成交量比4月同期增加約10%。
賣(mài)家心態(tài)穩(wěn)定，除手握多套房產(chǎn)的投資客選擇降價(jià)出手外，多數(shù)業(yè)主看好后市并繼續(xù)持有，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入新的博弈狀態(tài)。中原地產(chǎn)的研究報(bào)告稱(chēng)，“國(guó)五條”對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的負(fù)面影響已被基本消化，看平后市的地產(chǎn)經(jīng)理人仍占絕大多數(shù)，主要城市二手房市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的平穩(wěn)期。
新房供應(yīng)逐步放量
“國(guó)五條”出臺(tái)以來(lái)，剛需始終是上海樓市的主角，剛需樓盤(pán)供應(yīng)量和成交量擴(kuò)大。根據(jù)金豐易居-佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，上周(5月6日-5月12日)，上海新建商品住宅成交面積為21.86萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29.85%；成交均價(jià)為20700元/平方米，環(huán)比下跌11.06%；新增供應(yīng)面積為30.32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.58%，是4月以來(lái)供應(yīng)量最高的一周。在上周上海成交面積排名前十位的樓盤(pán)中，沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)的成交均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。
以上周領(lǐng)取預(yù)售證的11個(gè)樓盤(pán)為例，多數(shù)位于外環(huán)外區(qū)域，套均面積在100平方米以下的房源占比40%，而套均面積在200平方米以上的房源占比18.2%。
佑威地產(chǎn)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)指出，目前剛需類(lèi)型的房源供應(yīng)量充足，低價(jià)位段商品公寓發(fā)力成交，推動(dòng)成交量環(huán)比上揚(yáng)，也拉低了全市成交均價(jià)。目前上海新房成交均價(jià)下滑主要是結(jié)構(gòu)性因素所致。
5月份以來(lái)，改善型樓盤(pán)推盤(pán)量也較多，雖然去化率不如剛需盤(pán)，但去化速度基本達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期。位于徐匯區(qū)的銀億徐匯酩悅上周末首次開(kāi)盤(pán)，推出68套精裝大戶(hù)型住宅房源，均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在600萬(wàn)至700萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)后已賣(mài)出30多套。
中房信集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄表示，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間改善型樓盤(pán)不會(huì)有太大的推盤(pán)量，5月中旬以后剛需樓盤(pán)的推盤(pán)量增加并帶動(dòng)成交繼續(xù)上揚(yáng)。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟稱(chēng)，盡管樓市供應(yīng)和銷(xiāo)售量出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，但目前的市場(chǎng)熱度無(wú)法與3月份相提并論，隨著近期新增供應(yīng)的放量，房?jī)r(jià)也開(kāi)始趨于穩(wěn)定。
