“國五條”細(xì)則出臺后,各地二手房交易紛紛趕搭末班車。執(zhí)行細(xì)則尚未落地,網(wǎng)上流傳了N種避稅招數(shù),假離婚、陰陽合同已經(jīng)過時,抵押過戶、公司購房過戶等傳得風(fēng)生水起。高額稅費,成為人們集體反彈的主要原因。那么,你可清楚買一套二手房或新房,都要繳納哪些費用?記者發(fā)現(xiàn),一套80平方米的二手房,各種稅費占比最高超過8%。
工薪階層生活要精打細(xì)算,能省一分是一分。然而,面對二手交易紛雜的稅種,是不是非得用假離婚這樣涉及道德底線的招數(shù)去避開?“小心陷阱,否則到時連房子都沒了”,專家提醒。在民間,也有一些市民,購房按揭、過戶親力親為不找中介,試圖尋找省錢的方法,小的費用能省則省,如去公積金中心擔(dān)保費用會低一些;跟中介砍價,當(dāng)前一般能砍到1.5%,小中介甚至能砍到1%。
找套“唯一”物業(yè)免交個稅
“原業(yè)主辦了假離婚,出售的這套房子為她名下唯一物業(yè)且證滿五年,這樣就不用交個人所得稅及營業(yè)稅;總價85萬的房子我們將中介費從3%談到1%,又省了17000元。”剛剛辦完購房手續(xù)的高先生,談及人生的第一次買房,感慨頗多。
掙錢不容易,花錢更要仔細(xì)。“我們是純公積金貸款,除了剛才談到的兩筆錢,還有一些零頭也可以盡量節(jié)省的。比如,按揭公司的費用,如果通過中介找按揭公司進(jìn)行公積金貸款,手續(xù)費一般在1%,但這僅是服務(wù)費,并不包括權(quán)證印花稅、抵押登記、委托公證等費用。后來我們找了住房公積金擔(dān)保中心,包括所有費用僅收0 .4%,省了3000元。”高先生興奮地說,“我們沒想過怎樣避稅,但通過合理方式,還是可以一點點節(jié)省錢的。”
而為了省錢,購房手續(xù)也自己去辦理,雖然累了點,可如今高先生也儼然一名專家了,手上留著四五個按揭人員的電話,隨時準(zhǔn)備詢問。在他的記錄單上,記者看到每一筆明細(xì):公積金中心擔(dān)保服務(wù)費按貸款額0 .4%收即2000元;二手房資產(chǎn)評估費用500元;房地產(chǎn)交易手續(xù)費163元;國土出讓交易補(bǔ)地價收入(房改房要交土地出讓金),按照成交價1%征收即8500元;房屋登記費等總計140元;契稅按照成交價1%征收即850 0元;中介費按照成交價1%收即8500元。如此算來,購買一套總價85萬元、面積約56平方米的房子,高先生所交稅費共28300多元。從選房到跟中介談傭金,再到辦理按揭貸款,他至少省了2萬多元的費用。
主要包括契稅、個稅、中介費
在二手房市場,幾乎所有的稅費都是轉(zhuǎn)嫁到買家身上。記者從滿堂紅了解到,由買家承擔(dān)的費用主要包括契稅、營業(yè)稅、個稅等。事實上,這幾項不是所有人買房都需要繳納的。
如果是首次置業(yè),90平方米以下契稅按成交價1%征收,90平方米以上144平方米以下按照1.5%征收,144平方米以上按照3%征收,如果屬于非首次置業(yè),則無論購房面積大小,統(tǒng)一按成交價3%征收。
個稅征收也有條件。如果業(yè)主房產(chǎn)證滿五年且是唯一住房免征;證滿五年但不是唯一物業(yè),或者證不滿五年,目前均按成交價的1%征收。另外,房產(chǎn)證不滿五年的話,還要額外交營業(yè)稅,按照成交價5.5%征收。
另外一個交錢“大頭”是中介費,按照成交價的3%計算,中介費可以砍價,如果是小中介,有的甚至可以談到1%,這就要看你砍價的本事了。
買一手更劃算?
“同樣的總價,買一手房肯定比二手房要交的稅費低很多,一手費用以契稅為主,再加物業(yè)維修基金,二手房交易則主要包括契稅、個人所得稅以及營業(yè)稅,稅種很多。”中原地產(chǎn)市場部主任黃燕飛說。
那么一手房要交哪些稅費呢?記者聯(lián)系了一家開發(fā)商,讓其列了一個清單如下:預(yù)告登記費50元;產(chǎn)權(quán)登記費550元(每增一位業(yè)主+ 10元);維修基金:電梯房按建面105元/平方米;契稅(如果首次置業(yè),90平方米以下按1%征,90- 144平方米之間1.5%,144平方米以上3%;如果非首次置業(yè)則統(tǒng)一按照3%征收);.權(quán)證印花稅,按業(yè)主算,每本5元。
如果同樣為首次置業(yè),以160萬元買一套80平方米的二手住宅,稅費加中介費最少也要4萬多元,同樣的總價買一手的稅費則要少1萬多元。一手新房是不是更劃算?“不能一概而論,因為一手房價格較高,同樣的總價買到的地段是不一樣的,還要考慮到未來的升值。”黃燕飛解釋。
贈與真的可以省錢嗎?
上有政策下有對策,網(wǎng)絡(luò)上有不少避稅招數(shù),“如果不是對房地產(chǎn)特別了解的人,這些招數(shù)這么復(fù)雜,不小心陷入陷阱,到時候連房子都沒有了。”黃燕飛說。
有些房產(chǎn)證未滿5年的二手房以“贈與”的方式交易,按此形式可逃避5 .5%的營業(yè)稅,如果是直系親屬還可免個人所得稅。受贈方要交納契稅,90平方米以下的普通唯一住宅按1%征收;普通非唯一住宅則按3%征收。此外,公證機(jī)關(guān)會收取2%的公證費。
贈與真的可以省錢嗎?如果通過贈與房屋形式避稅,受贈人將來再出售該房屋時,稅務(wù)部門將認(rèn)定其房屋原值為“0”,其住房轉(zhuǎn)讓收入所得就為“100%凈所得”,稅務(wù)部門將在此基礎(chǔ)上對其征收20%的個人所得稅。如果你的二手房價出得低,或許有人愿意買,否則很難有買家愿意繳納這筆高額費用。
合理避稅?還真難
“關(guān)鍵是要選適合的沒有稅的房源,這部分房子現(xiàn)在非常搶手。”中原地產(chǎn)赤崗分店營業(yè)經(jīng)理胡小玲介紹,因為營業(yè)稅的繳稅比例很大,所以買什么房子很重要。
“避稅難,減稅還是可想辦法的。”不少中介如此表示。他們提醒,政策隨時會變,在購房時一定要保留好收據(jù),索要發(fā)票,能在將來轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時節(jié)省一筆不小的錢。如中介手續(xù)費、物業(yè)裝修費用等各種合理費用的票據(jù)收藏好,繳納營業(yè)稅、個稅時就能盡可能減少這部分費用。
目前市場比較通行的方法是,為防止政策變化,先簽購房合同,不等銀行簽同意貸款書的時候,就先遞件過戶,“為了保證雙方利益,一定要簽補(bǔ)充協(xié)議,一旦無法貸款則由買方一次性付款。”某中介公司介紹。
舉例說明
假設(shè)首次置業(yè)買一套80平方米,總價160萬元的二手房,主要需交哪些費用?
備注:按圖表所述,房產(chǎn)證滿五年且是唯一住房,稅費合計為16605元;房產(chǎn)證滿五年但不是唯一住房,稅費合計為32605元;房產(chǎn)證不滿五年,稅費合計為120605元。
如果中介費按照1.5%計算,除了稅費還要繳納24000元的中介費。這意味著,首次置業(yè)一套總價160萬元的80平方米房子,各種稅費占總付款的比例為2.5%-8.3%。如果非首次置業(yè),契稅按成交價3%征收,各種稅費占總付款的比例則達(dá)到2 .9 %-8 .7%。
而如果按照成交差額的20%征收,現(xiàn)價160萬元,五年前80萬,個人所得稅則為16萬,比舊規(guī)的16000元遠(yuǎn)高出14 .4萬元,這將是一筆非常大的支出。
比較
成交差額20%>總價1%?
新政實施前,二手交易仍有兩種方法征個稅。一是核定征收,即如果不能提供購房發(fā)票的二手房交易,個人所得稅按照總房價×1%征收;二是據(jù)實征收,即如果能夠提供購房合同和當(dāng)初購買發(fā)票的,個人所得稅按照買賣差額×20%征收。
據(jù)實征收的稅費,一定高于核定征收嗎?“這個是肯定的。”滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示,廣州從2010年至2013年,房價上漲了近1倍,“如果按照國五條細(xì)則執(zhí)行,持有房產(chǎn)年限越短,所繳納的個稅就越低;但持有年限短,又有營業(yè)稅的約束,成交總價5.5%的費用也是不低的。”
有網(wǎng)友提出,如果買賣差額再減去合理費用,是否可有效降低20%的稅費?所謂合理費用即住房裝修費用、各種手續(xù)費、公證費等。“目前在廣州,稅局暫沒有考慮這部分費用,因為計算起來很困難,基本按照成交差額為基準(zhǔn)計算。”周峰表示。