東莞二手房交易：特例還是范本？
3月11日上午，東莞市南城區(qū)房管所大廳，正在辦理二手房交易手續(xù)的市民李雪顯然并不焦急，看不出國務院3月1日出臺的新“國五條”細則帶來的壓力。
根據新“國五條”細則，“對出售自有住房按規(guī)定應征的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。”即“20%個人所得稅（下稱“個稅”）”。
與國內多個城市市民漏夜排隊趕著過戶不同，連日來，東莞的二手房交易量較往常并未增加。一些房產中介告訴時代周報記者，細則出臺后，電話咨詢的人增多了，但并未出現購房者搶閘入戶的情況。
事實上，東莞自2007年11月1日就開始執(zhí)行二手房20%個稅政策。5年來，通過“做高房屋合理費用”和簽訂“陰陽合同”來規(guī)避高稅費，市場已經消化了政策的調控影響。
業(yè)內認為，國內房地產市場情況千差萬別，東莞模式因其自身特殊性，難以推廣。
開征高稅費嚴打炒樓
東莞多位房產中介人士向時代周報記者介紹，2006年7月國家稅務總局下發(fā)的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，當年曾引發(fā)東莞樓市強烈反應。
東莞的房地產市場發(fā)展時間長，歷史遺留問題較多。
2006—2007年，東莞房地產增速過猛，大量廣深投資客進入當地樓市。依據當時的市場分析，炒房風盛，樓市過熱。
在東莞對二手房開征20%個稅之前，當地樓市實行兩種辦法征稅：核定征稅法—按房屋交易總價的2%征收；差額征稅法—按房屋交易總價減去房產原價以及合理稅費后的差額計征20%。兩者選其一。
由于2000年以后購買的房產尤其是高端住房增值較多，一些二手房賣家往往以“不能提供房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額”為由，采取核定征稅法來逃避應繳的高額個稅。這引起東莞市地稅局的警覺。
東莞市地稅局2000年開始使用電腦系統(tǒng)，一些新房及次新房的銷售信息、納稅數據等擁有較完整的記錄。于是，市地稅局決定，自2007年11月1日起，對于那些能夠從地稅局電腦系統(tǒng)中查出房產原值的房屋，交易時都將實行差額征稅，核定征稅法停止使用。
以2007年東莞市中心一套面積為155平方米、轉讓價為158萬元的二手房為例：如果按照核定征稅法征收個稅，賣家應繳納個稅僅為158萬×2%=3.16萬元；倘若從地稅局電腦系統(tǒng)查到該房產的原價為85萬元，再加上賣方不能提供合理應扣的稅費單據，則直接按照差額征稅法征收20%的個稅，那么賣方應繳個人所得稅為（158-85）萬×20%=14.6萬元。兩相比較，賣家要多繳納11.44萬元的稅款。
雖然理論上二手房個稅由賣家支付，但在現實中，這塊費用往往被轉嫁到買房人身上。
差額征稅法讓二手房的交易成本暴漲，迫使很多業(yè)主和買家停止交易。東莞市民對樓市的態(tài)度轉為觀望。該政策實施半年內，東莞的二手房交易量大幅滑坡，一手樓市場的行情也很冷淡，樓市遭遇重創(chuàng)。
那段時期，部分實力較弱的中介機構不是裁員便是倒閉，市場風聲鶴唳。
兩種避稅對策
上有政策，下有對策。東莞20%個稅政策實施半年之后，低迷的樓市開始回暖。這其中，通過做高房屋合理費用和簽訂“陰陽合同”兩種方式來規(guī)避高額稅費不無作用。
根據當地納稅規(guī)定，凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證，或稅務部門征稅系統(tǒng)中有上次交易價格記錄的，均應按照差額征稅法—按房屋交易總價減去房產原價以及合理稅費后的差額征收20%個稅。
房產原價是指購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費（契稅、印花稅等），必須憑發(fā)票、稅票、財政票據減除；合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費（中介費）、公證費、評估費等費用，必須憑稅務發(fā)票或財政票據按規(guī)定扣除。
而如果通過做高裝修費、中介費、銀行利息等合理費用，降低二手房的買賣差價，再計征20%個稅，稅費就相當少了。
東莞中介人士張曉明給時代周報記者舉了個例子：“如果一套二手房買入150萬（元）,賣出200萬（元），按20%個稅征收，則產生的50萬（元）盈利要交10萬（元）稅。這時（便）會（通過）將裝修發(fā)票等抵扣的額度上調等特殊手法降低差價，減少征稅。”
中介人士丁海濤則透露，二手房交易還可通過簽訂“陰陽合同”來調整成交價，降低征稅。
“陰陽合同”是房產市場上為逃避稅費常用的一種操作方法—二手房交易雙方往往簽訂兩份合同，一份按照真正的成交價簽訂，另一份則以遠低于市場價的金額簽訂，后者在交易時便能少繳一些房產交易稅。
中原地產東莞策略研究中心總監(jiān)車德銳說：“‘陰陽合同’并不是東莞樓市發(fā)明的，而是2006—2007年炒房高潮時由深圳投資客帶來的，如今國內二手樓市交易中多有這種現象。”
為了杜絕“陰陽合同”，東莞市地稅局于2012年3月31日上線了二手房評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)采集了全市33個鎮(zhèn)街、園區(qū)的90多萬套房產信息，超過55萬條數據，通過房屋區(qū)域、年份建筑造價、樓層朝向、結構、帶不帶電梯等因素，再參照系統(tǒng)設置的基準系數，對全市的二手房進行價格評估。
當買賣雙方進行二手房交易時，如果交易價格低于二手房評估系統(tǒng)的評估價格，將按照評估價格進行納稅。
樓市交易量重新走高后，房價相對平穩(wěn)；較之周邊城市，漲幅亦較低。
孤本“東莞模式”
目前，二手房20%個稅政策的影響甚微。
合富輝煌東莞市場研究部副總監(jiān)李興旺、啟富置業(yè)總經理助理林晶等業(yè)內人士向時代周報記者分析，自2008年遭遇金融危機沖擊后，東莞經濟有所蕭條，傳導至樓市，一手房價格幾年來一直沒有高增長；二手房市場漲幅更不明顯，交易不溫不火。
金地地產副總經理陳君斌、東莞萬科商用管理中心總經理高駿等地產商描述東莞樓市的主要特征：炒家極少只占（總投資者）10%，二手房交易不溫不火。
中原地產東莞策略研究中心總監(jiān)車德銳表示，東莞二手房交易不活躍的情況一直延續(xù)至今，與廣深等炒家活躍的城市相比，東莞的二手房成交量并不高，轉手率較低；二手房價位偏低，普遍價格在20萬—30萬元；樓齡老，增值空間較小。東莞的炒房客較少，業(yè)主往往以長線持有為主，以出租等方式投資的較多。”
此外，東莞樓市還存在一定的去庫存壓力。
上述東莞二手樓市的特征，導致二手房交易難以出現較大差價，廣深兩地投資客從2009年開始陸續(xù)撤離東莞樓市。
水岸麗城常務副總經理陳程豪描述東莞2012年全年樓市的特點：房價基本平穩(wěn)，房企定價、定位較理性，剛需者能買到適合自己的房子。
東莞有傳媒機構日前就新“國五條”對當地消費者的購房意向做的調查顯示：在地方細則未落定之前，剛需者大多加快其購房計劃，25%的人表示會購買一手房，45%的人將購買二手房，持觀望態(tài)度的人占30%。二手房出售者則持觀望態(tài)度，靜待政策變化。
由于國內各地房地產市場情況千差萬別，業(yè)內認為，東莞模式因自身的特殊性沒有向全國推廣的可能性。
）向時代周報記者分析，東莞樓市這幾年漲幅平穩(wěn)，二手房成交價與原價之價差并不離譜，買賣雙方都能承受征收20%的個稅。但是，全國房地產市場差異很大，不同區(qū)域樓市發(fā)展狀況亦不同，東莞模式不宜向全國推廣。
北京麥田房產市場分析師張葉松也表示，相比東莞，北京、上海等一線城市的二手房交易價差很大，若按20%的個稅執(zhí)行，一套房甚至要交數十萬元個稅，如此大的數目很難被轉嫁給購房者，東莞模式的執(zhí)行經驗不能向全國推導出“個稅政策效果不大”的結論。
