近日，在素有“炒房”大本營之稱的溫州，號稱矗立市中心最繁華地段的國際豪庭靜悄悄地開盤。市場消息描述稱，住宅均價50747元/平方米，最高單價10萬元/平方米，不乏總價一千萬、兩千萬的房源，房價之高令人瞠目。在溫州市房管局旗下網(wǎng)站的房源價格公示表中，《每日經(jīng)濟新聞》記者證實了該消息。
“這是溫州市區(qū)目前所有在售樓盤當中最貴的樓盤了。”有溫州當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者稱。不過，數(shù)據(jù)顯示，該樓盤于10月19日領(lǐng)出商品房預售證，自10月26日公開開盤以來，至今無預定、無成交。
一套毛坯房總價兩千多萬元
溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)顯示，上述高價樓盤為鹿城區(qū)原溫州長運集團有限公司地塊商品房建設項目，官方定名為乾順錦園，地處溫州市飛霞南路和龍泉巷交叉口西北角，開發(fā)商為溫州乾順置業(yè)有限公司。
溫州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤的總建筑面積為72179.26平方米，住宅9幢173套，房源面積40069.33平方米；商業(yè)23套，房源面積4663.82平方米。
根據(jù)市場消息描述稱，該號稱矗立市中心最繁華地段的項目靜悄悄地開盤，住宅均價達到50747元/平方米，最高單價10萬元/平方米，總價不乏一千萬、兩千萬的房源。
乾順錦園房源價格公示表顯示，整個9幢住宅當中，單價最低的為3.3多萬元，單價最高的在9幢，單價達到10.80萬元，在9幢，共有2套房源的單價達到10.80萬元，一套建筑面積為278.89平方米，總價達到2790多萬元。
商鋪價格則更高，公示數(shù)據(jù)顯示，商鋪最高的單價為12.36萬元，依次還有11.98萬元、11.50萬元、11.40萬元等，商鋪總價最高的超過了2500萬元。
溫州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，雖然該樓盤已經(jīng)價格不菲，根據(jù)公示說明，這些預售商品房的裝修情況均為毛坯房。
就目前溫州的房價水平，溫州市泰和房產(chǎn)營銷總經(jīng)理林育向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹稱，溫州市中心，房價區(qū)間在3萬元/平方米～4萬元/平方米，周邊區(qū)域在2萬元/平方米～3萬元/平方米，“就目前而言，該樓盤是溫州市區(qū)在售樓盤中地段最好的樓盤。”
項目負責人：公示原價可以打折
10月31日，就目前超過10萬元在售單價，乾順錦園售樓處有關(guān)負責人向《每日經(jīng)濟經(jīng)濟》記者表示予以否認，當記者列出商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)時，該負責人則坦陳，這些高價房主要為個別房源，公示的為原價，可以再打折優(yōu)惠。
根據(jù)預售說明，乾順錦園住宅部分，一次性付款可打9折，首付30%則無折扣。首付40%～90%，不同比例折扣不同。商鋪部分，一次性付款可打8.5折，首付50%則無折扣。
對于目前樓盤的售價，上述售樓處負責人認為，定價合理，該樓盤為近5年來溫州市區(qū)品質(zhì)最好的樓盤，不管是地段還是物業(yè)都力爭做最好。
杭州漢嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理梅杰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，就目前溫州形勢而言，類似這樣的高價樓盤消化并不會快速，溫州房價比較明顯，當?shù)胤康禺a(chǎn)的泡沫確實已現(xiàn)破裂。威格斯（溫州）房產(chǎn)常務副總經(jīng)理黃慧華接受媒體采訪稱，溫州今年房價下降非常厲害，尤其是豪宅，部分房源較高點時，打了對折。
就目前的成交狀況，上述售樓處負責人稱，形勢還可以，該負責人并未透露具體成交數(shù)據(jù)。當?shù)赜忻襟w消息稱，乾順錦園10月26日開盤當日成交銷售額達13億元。
但溫州市房管局所屬的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)顯示，該樓盤10月19日領(lǐng)出商品房預售證，10月26日公開開盤以來，截至昨日（11月1日）19時，已認購、已預定、已售以及已登記等數(shù)據(jù)均顯示為零。
根據(jù)溫州市頒布的《溫州市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定，溫州市區(qū)的商品房實行網(wǎng)上銷售和《商品房買賣合同》網(wǎng)上即時備案制度，即時備案、登記等。
溫州市泰和房產(chǎn)營銷總經(jīng)理林育向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，眼下市場上存在一定的需求量，但受限購政策影響，以及目前不穩(wěn)定的經(jīng)濟形勢，購買者存在一定的資金壓力，超過千萬的房源，購房者出手都比較謹慎。
土地或涉14億元抵押貸款
值得關(guān)注的是，雖然乾順錦園在售價格不菲，但樓面價并不高。
公開資料顯示，三年前，即2009年4月7日，溫州城市建設開發(fā)有限公司與溫州東南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9億元聯(lián)手競得該地塊開發(fā)權(quán)，樓面價為19607.84元。
有知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹稱，項目現(xiàn)在的開發(fā)商溫州乾順置業(yè)有限公司為項目公司，整個項目共有四五家股東聯(lián)合參與開發(fā)。
需要注意的是，乾順錦園雖然土地面積只有27.53畝，當初土地競拍價只有9億元，但因此抵押的貸款并非只是小數(shù)目。據(jù)預售說明，現(xiàn)土
地使用權(quán)設定的抵押及順序關(guān)系如下：2011年6月24日，設定中國工商銀行股份有限公司溫州甌海支行，他項證書號為溫他項（2011）第1-239689號，抵押金額為2.9億元；2011年6月24日，設定中誠信托有限責任公司，溫他項（2011）第1-208827號，抵押金額為5億元；2012年1月18日，設定中國工商銀行股份有限公司溫州甌海支行，溫他項（2012）第1-260084號，抵押金額為6.4億元。
預售公示還說明，抵押權(quán)人已書面同意本項目銷售。根據(jù)上述抵押金額統(tǒng)計可以計算出，通過乾順錦園項目土地使用權(quán)設定的抵押高達14.3億元。
10月31日，對于該項目的抵押貸款以及資金狀況等相關(guān)事宜，上述售樓處負責人表示不知情，并表示請示公司有關(guān)高層并由其決定是否答復。截至記者發(fā)稿時，《每日經(jīng)濟新聞》記者未收到任何回復。
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都說現(xiàn)在是個剛需市場，但這幾個月以來，不少高端住宅，包括別墅、排屋、市中心豪宅的銷售情況出乎意料地好。
調(diào)控以來，高端類住宅一直是受影響最大的，現(xiàn)在為何會放量？究竟是市場確有所需求，還是內(nèi)有乾坤？一位溫州購房團成員W先生向記者講述了他去年來在杭州投資買高端住宅的真實經(jīng)歷，在這個溫州人看來，“現(xiàn)在買豪宅，折扣大、風險小，是挺保險的一種投資方式。”當然，這樣的“保險”是因為開發(fā)商許以一定的投資承諾。
從去年11月以來，W先生與他的溫州購房團和開發(fā)商經(jīng)歷了三波談判，最終有了讓他們最滿意的方案。
第一回合：去年11月
開發(fā)商的籌碼：給出團購低折扣
溫州購房團回應：懶得理會
用低折扣吸引溫州團，這招并不新鮮。W先生說，2010年4月，當時杭州樓市行情也不好，他們和某知名房企一高端公寓達成協(xié)議，以8折的團購價買了一批房子。
在這波調(diào)控中，低折扣團購仍是開發(fā)商最先想打動溫州購房團的。
W先生說：“大概在2011年10月房交會后，很多高端物業(yè)的開發(fā)商資金出現(xiàn)缺口，他們開始急了，陸續(xù)找我們談團購，希望可以回籠點資金。”W先生說。不過，此舊招這次卻不怎么“靈光”了。
“他們(開發(fā)商)給的折扣一般在7.5~8折左右，而團購項目一般最少是2000萬起。”W先生表示，當時他所在購房團的很多成員認為，房子短時間內(nèi)不會漲，且這些高端豪宅往往都以奢華為賣點，對資金要求很大，即使團購也不會是大量購買，換句話說，開發(fā)商回籠的資金不過是杯水車薪，開發(fā)商若沒有其他融資途徑，后續(xù)是否有足夠的資金保證工程完工交付都未可知。
“我們大家都覺得投資風險過大。” W先生說，“當時，開發(fā)商電話打來要求面談，我們基本是禮貌回絕，連項目都沒興趣去了解。”
第二回合：今年3月
開發(fā)商的籌碼：簽紙質(zhì)合同，給予“返點”
溫州購房團回應：有下單的，更多的選擇觀望
“今年元旦前后，有消息傳出，開發(fā)商愿意以"返點"的方式要求我們?nèi)谫Y，一年的回報大約在18%~24%左右，房子作為"抵押物"暫時"賣"給我們。房子也會簽約，但考慮到購房資格問題，開發(fā)商承諾我們只簽紙質(zhì)合約。”W先生透露，大概在今年3~6月，他們中一些人手上有資金閑置，同時愿意冒些風險的人，“買”進了部分房源。
房源有了成交，資金不再緊張，開發(fā)商一方面松了口氣，但另一方面也要做好表面工作。事實上，媒體也曾對一些號稱熱賣但網(wǎng)上成交率并不高的樓盤做過質(zhì)疑，但開發(fā)商一般對外稱，房源是“內(nèi)部員工”認購的，所以才沒上網(wǎng)。
不過，盡管以這種方式消化了部分房源，但W先生告知記者，以這種方式“買”房的投資客并不多，畢竟紙質(zhì)合同相對是沒有保障的。“我個人來說，還是覺得這樣的融資方式不夠安全，所以還是選擇再觀望一段時間，大部分同行也跟我持一樣的看法。”他說。
第三回合：今年7月
開發(fā)商的籌碼：網(wǎng)上簽約，一年20%的回報率
溫州購房團回應：雙贏方式，開始下單
就在2個多月前，W先生接到一知名房企的電話，稱承諾購入某樓盤房源后，年回報率為20%。“相比前幾個月簽紙質(zhì)合同"融資"的方法，他們有了新合作方式。即幫我們獲得購房資格，網(wǎng)上簽約。交房后，在辦出三證之前，幫我們尋找買家，若達不到預期年回報率，可選擇退房，開發(fā)商會按照承諾的回報率，直接返現(xiàn)。”W先生表示，這樣的投資，十分保險。
據(jù)W先生說，該樓盤為市中心豪宅大盤，W先生跟幾位朋友到現(xiàn)場看了下房，很快與開發(fā)商談妥了價格，約為3.5萬元/平方米，相當于原價的7折。他們一次性購入了七八套大戶型房源，單套房源的總價在900萬元左右。至于購房資格，W先生說，他們幾乎都借用了親朋好友的身份證，以補交社保或個稅的方式獲得。
“讓我進一步放心的是，他們(開發(fā)商)還跟我們簽下協(xié)議，如果在交付辦房產(chǎn)證之前，有人看上了我們手里持有的房源(前提是高于回報率的價格)，而我們也愿意出手，開發(fā)商會到相關(guān)部門做退房手續(xù)，將房源轉(zhuǎn)售，利潤全部歸我們所有。”W先生很滿意這樣的條件。如此一來，不管是退房補差，還是轉(zhuǎn)手再售，房子都不用交稅，且操作方便，性價比較高。“這是一個雙贏的合作方式。”W先生評價。
記者后記
“雙贏”投資買房：救了開發(fā)商，誤了市場
前段時間以來，對高端物業(yè)的大幅成交，盡管媒體有諸多猜疑，但真實情況仍不得而知。采訪了W先生后，某些疑問也逐漸有了答案，真是應了那句“上有政策下有對策”。
表面上看，開發(fā)商和投資客的合作方式，確實很完美。投資者，低風險、高回報；開發(fā)商如愿以償?shù)玫搅酥苻D(zhuǎn)資金。但它的后果又是什么呢？
最大的一個問題是，開發(fā)商以這樣的方式又吸引到了一大筆資金進入樓市，這種合作方式說到底就是一種融資，而宏觀調(diào)控想盡辦法想驅(qū)趕的投機資金卻以這樣的方式再次集中于樓市，這些資金的目的就是想在市場起伏中撈一票就走，它對樓市的破壞力到底有多大？
這種合作也創(chuàng)造了表面的成交繁榮，很容易讓人誤判低點已過，市場回暖，甚至讓人以為“搶房”又來臨。當又一個泡沫要被吹起來的時候，那么下一輪的打擊會有多大？
需要提醒的是，別以為泡沫破滅受打擊的會是這些投機資金，事實上，受打擊最大的恰恰是最后接盤的普通買家。試問在2010年最高點買房套牢的那些普通購房者中，有多少人是從投資客手上接的單？當投資客以7折、8折的價格接的單再甩給你的時候，你就極有可能成為那個苦逼的被套者。
有人說，之所以有今年這波行情的下行，是因為2008年的那波調(diào)控沒有真正調(diào)整到位。如果不想再在今后感受更大的痛，如果希望房地產(chǎn)市場有長久而健康的發(fā)展，那么還是希望這樣的虛假繁華能在有效的監(jiān)管之下失去生存空間。
