在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控暫未出臺(tái)任何新政策的“真空期”，地方的政策微調(diào)正在唱“主角”。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，自國(guó)務(wù)院派赴各地的督查組回京后，9~10月以來(lái)，各地及中央部委已超過(guò)15次釋放政策再收緊的信號(hào)，許多地方還有實(shí)際舉措出臺(tái)。但也正是在這一時(shí)間段中，類似貴陽(yáng)、蘭州等城市推出的“買房即落戶”以及財(cái)政補(bǔ)貼人才購(gòu)房等條文，卻被業(yè)界視為變相放松。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)還將延續(xù)此前的政策，執(zhí)行力度上或會(huì)從緊，增加市場(chǎng)化調(diào)控手段的腳步應(yīng)該說(shuō)也會(huì)越來(lái)越近。
地方調(diào)控有松有緊
在中央政策基本處于真空期的時(shí)間內(nèi)，各地對(duì)于樓市的調(diào)控方式和手段都不盡相同，最直觀的表現(xiàn)便是松緊不一。
9月29日，兩部委曾發(fā)文強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好發(fā)展，其中提到對(duì)閑置土地的處罰，土地市場(chǎng)的調(diào)控也就成為接下來(lái)調(diào)控的重點(diǎn)。
長(zhǎng)假之后，多個(gè)城市開(kāi)始圍繞土地政策動(dòng)刀，基調(diào)是從緊。例如，杭州規(guī)定住宅用地溢價(jià)率超過(guò)50%后，將采取競(jìng)保障房面積的方式出讓；珠海也出臺(tái)土地新政，規(guī)定土地閑置未滿1年的按土地價(jià)款總額的20%收取閑置費(fèi)，閑置滿一年的由政府無(wú)償收回。
站在從緊調(diào)控一端的還有北、上、廣等一線城市。9月北京市表示加強(qiáng)限購(gòu)審核，京籍居民購(gòu)房須持二代身份證，同時(shí)暫停了10宗土地的交易；廣州市國(guó)土房管局也證實(shí)將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。
有緊亦有松，最典型的城市便是貴陽(yáng)和蘭州。國(guó)慶長(zhǎng)假期間，貴陽(yáng)市公布文件，提出在貴陽(yáng)購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，并且還不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。蘭州的一項(xiàng)新政則稱，對(duì)引進(jìn)的急需緊缺高層次人才，將采取住房貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵭信渲米》績(jī)煞N方式進(jìn)行保障。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然中央連續(xù)重申嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策，但在土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收持續(xù)下降的背景下，地方政府微調(diào)甚至放松的動(dòng)力依然很大。
市場(chǎng)和法律調(diào)控手段漸近
今年8月，在國(guó)務(wù)院派出督查組對(duì)16個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專項(xiàng)督查之后，業(yè)界很多人都猜測(cè)此舉可能是新調(diào)控政策出臺(tái)的前兆。從實(shí)際情況來(lái)看，后期并沒(méi)有出臺(tái)新的調(diào)控政策，但原有政策執(zhí)行力度也未放松。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，在這個(gè)背景下，地方政府加緊調(diào)控應(yīng)是主流，而像貴陽(yáng)和蘭州這種微調(diào)的政策，住建部也沒(méi)有叫停，這個(gè)政策本身涉及的范圍比較小，所以還不完全構(gòu)成干擾調(diào)控大局的影響。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從目前整體調(diào)控政策執(zhí)行情況來(lái)看，力度依然很大，各地限購(gòu)及限貸的基本原則依然執(zhí)行，這也使得在金九銀十多數(shù)地區(qū)的成交量相比7~8月出現(xiàn)下行。
在地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘之時(shí)，各地政府執(zhí)行調(diào)控力度仍有從嚴(yán)趨勢(shì)，這多少讓人有些捉摸不透。對(duì)此陳國(guó)強(qiáng)解釋說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是涉及到保障民生、社會(huì)穩(wěn)定的大話題，目前維穩(wěn)樓市對(duì)于地方政府而言顯然更加重要。“對(duì)于北、上、廣這種一線城市而言，財(cái)政收入來(lái)源可以多元化，并不單單只有房地產(chǎn)一項(xiàng)，而且調(diào)控的阻力也還存在，從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控也合情合理。”
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前的限購(gòu)以及對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)基本屬于行政調(diào)控范疇，而增加普通商品住房供應(yīng)以及依靠稅收等手段都是市場(chǎng)和法律手段。
有行業(yè)專家稱，改革稅制，以解決地方對(duì)土地財(cái)政的依賴，此為源頭治理；調(diào)節(jié)投資，從“炒房”以獲取增值收益為主轉(zhuǎn)向以長(zhǎng)期獲取租賃收入為主，此為市場(chǎng)導(dǎo)流。堵疏并舉，方可收樓市健康發(fā)展之功。
上周召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也指出，要“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，抓緊研究制定符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。”
有觀點(diǎn)稱，眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)困局在一定程度上歸因于我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)的滯后和不夠完善，特別是少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意侵害買房人的合法權(quán)益事件等，房地產(chǎn)立法建設(shè)、特別是立法體系建設(shè)在今后將受到高度重視。
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國(guó)土資源部日前公布的三季度全國(guó)地價(jià)總體情況顯示，三季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體平穩(wěn)，環(huán)比微升，同比增長(zhǎng)率持續(xù)下降。隨著房地產(chǎn)用地市場(chǎng)回暖使樓市漸顯暖冬苗頭，國(guó)土部建議做好房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)控政策的儲(chǔ)備。
住建部政策研究中心副主任王玨林21日接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年土地市場(chǎng)仍處于較冷的區(qū)間，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還不存在全面回暖的基礎(chǔ)。年內(nèi)土地供應(yīng)將繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于停滯期，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的可能基本沒(méi)有。“在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，避免部分地方再次陷入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式，儲(chǔ)備相關(guān)政策確有必要。”
王玨林表示，近期整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款有所放松，包括個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，這對(duì)于保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，加大普通商品住宅供給等都有好處。但監(jiān)管部門目前仍要求商業(yè)銀行執(zhí)行差別化信貸政策，房?jī)r(jià)還不具備反彈條件。
王玨林認(rèn)為，國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出的要求，“釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)，即后續(xù)調(diào)控政策會(huì)牽涉到一系列立法方面的改革，如稅收、戶籍等。但這需要對(duì)供需關(guān)系予以重視，包括當(dāng)下的供需關(guān)系和對(duì)供需關(guān)系的預(yù)期。此外，還牽涉到加快保障房建設(shè)的問(wèn)題。”
王玨林認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，但依然不穩(wěn)定，當(dāng)前仍將堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。從目前看，與房地產(chǎn)相關(guān)的四大政策，房產(chǎn)稅、加息和限貸都已經(jīng)有了變化，限購(gòu)則是房地產(chǎn)調(diào)控紅線，將長(zhǎng)期持續(xù)。與此同時(shí)，細(xì)化房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，推進(jìn)房產(chǎn)稅，將是有效手段。
對(duì)于土地市場(chǎng)，王玨林認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)走低的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)難以改變，四季度土地供需將雙向增加，市場(chǎng)活躍度有所上升，全年土地市場(chǎng)整體將處于盤(pán)整態(tài)勢(shì)，地價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅漲跌。只是針對(duì)四季度傳統(tǒng)供地高峰期的到來(lái)，為避免地方以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，相關(guān)部門會(huì)在加大監(jiān)控力度同時(shí)，細(xì)化房產(chǎn)調(diào)控不力問(wèn)責(zé)制及適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃和幅度，避免個(gè)別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市。
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19日，國(guó)土資源部公布今年第三季度全國(guó)地價(jià)的總體情況。“第三季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體平穩(wěn)，環(huán)比微升，同比增長(zhǎng)率持續(xù)下降。”國(guó)土資源部地價(jià)所所長(zhǎng)趙松19日表示，第三季度住宅地價(jià)4564元/平方米，增速連續(xù)5個(gè)季度放緩。
土地市場(chǎng)處于盤(pán)整態(tài)勢(shì)
情況報(bào)告顯示，第三季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平是3093元/平方米，同比增長(zhǎng)1.77%。其中，和住房相關(guān)度最高的住宅用地價(jià)格三季度平均4564元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.92%，同比增長(zhǎng)1.03%，地價(jià)同比增速繼續(xù)放緩，較上一季度下調(diào)0.74個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)5個(gè)季度回調(diào)。
據(jù)分析，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)環(huán)比變化處于平穩(wěn)區(qū)間，環(huán)比持平和負(fù)增長(zhǎng)的城市個(gè)數(shù)明顯減少，同比負(fù)增長(zhǎng)的城市個(gè)數(shù)所占比例增至三分之一。
“第三季度，各城市住宅用地價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)率總體處于平穩(wěn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)，105個(gè)城市中漲幅位于-1%至1%區(qū)間的城市共計(jì)63個(gè)，漲幅超過(guò)3%的城市6個(gè)，分別為呼和浩特(5.83%)、荊州(5.13%)、深圳(4.61%)、齊齊哈爾(3.61%)、洛陽(yáng)(3.57%)、昆明(3.33%)。住宅用地價(jià)格環(huán)比持平和下降的城市為21個(gè)，較上一季度減少33個(gè)，與近期70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變化態(tài)勢(shì)基本一致。”報(bào)告說(shuō)。
報(bào)告認(rèn)為，綜合國(guó)內(nèi)外因素來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)走低的態(tài)勢(shì)在短期內(nèi)難以改變，采取多種措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展仍是中央及地方政府在今后一段時(shí)間的首要目標(biāo)；貨幣政策或?qū)⒗^續(xù)適度調(diào)整，政府投資力度進(jìn)一步加大。在此背景下，四季度土地供需將雙向增加，市場(chǎng)活躍度有所上升，全年土地市場(chǎng)整體將處于盤(pán)整態(tài)勢(shì)，地價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅漲跌。
國(guó)土部建議做好政策儲(chǔ)備
報(bào)告稱，三季度全國(guó)主要城市異常交易地塊數(shù)量明顯高于前兩個(gè)季度，但低于去年同期水平。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月30日，第三季度全國(guó)上報(bào)的成交異常交易地塊31宗，比上一季度增加17宗，與去年同季度相比減少92宗，同比跌幅為74.79%。高溢價(jià)成交地塊數(shù)量仍處于調(diào)控以來(lái)的較低水平。平均溢價(jià)率為105%，較上一季度降低了25個(gè)百分點(diǎn)，與去年同季度相比下降了53個(gè)百分點(diǎn)。
報(bào)告分析認(rèn)為，一方面，地方政府貫徹落實(shí)中央關(guān)于堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的政策方針，著眼長(zhǎng)久，為保證未來(lái)房屋供應(yīng)，落實(shí)供地計(jì)劃，加快了供地節(jié)奏；另一方面，在本輪調(diào)控以來(lái)的去庫(kù)存化過(guò)程中，房企庫(kù)存壓力逐漸釋放，迫切需要增加土地儲(chǔ)備，拿地需求旺盛、態(tài)度積極、策略謹(jǐn)慎；加之近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)基本呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)用地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。
就房地產(chǎn)用地而言，二、三季度商、住地價(jià)的平穩(wěn)微升態(tài)勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)變化軌跡基本吻合，如無(wú)實(shí)質(zhì)性緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)2012年第四季度，住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格可能持續(xù)回升。
報(bào)告建議，下一階段應(yīng)著重關(guān)注三大問(wèn)題。其一是嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)的背景下，避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式。要鞏固和強(qiáng)化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。
二是隨著四季度傳統(tǒng)供地高峰期到來(lái)，應(yīng)研究科學(xué)實(shí)施土地供應(yīng)，大量推地有利于實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，滿足各業(yè)用地需求，促進(jìn)今后2-3年內(nèi)房屋的有效供應(yīng)，同時(shí)也要避免個(gè)別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市引發(fā)的炒作。
三是針對(duì)近期部分大型房企加速拿地，局部市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，需提前做好政策儲(chǔ)備、公開(kāi)和正確解讀市場(chǎng)信息，引導(dǎo)市場(chǎng)理性行為。
