“有償”收回國有土地使用權補償程序
第一步：修改規(guī)劃
依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定：有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規(guī)定的權限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：1、上 級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；2、行政區(qū)劃調整確需修改規(guī)劃的；3、因國務院批準重大建設工程確需修改規(guī)劃的；4、經評估確需 修改規(guī)劃的；5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關認為應當修改規(guī)劃的其他情形。
組織編制機關修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關應當對原規(guī)劃的實施情況進行總結，并向原審批機關報告；修改涉及城市總 體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內容的，應當先向原審批機關提出專題報告，經同意后，方可編制修改方案。沒有《實施情況總結》或《專題報告》組織編制機關不得編 制修改方案。
組織編制機關為本級人民政府。
第二步：報批規(guī)劃
規(guī)劃的審批因規(guī)劃內容和規(guī)劃級別不同，審批的權限不同，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定，國務院、省級、市級、縣級均有批準權限：
國務院負責審批的有：省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國務院確定的城市的總體規(guī)劃（由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報國務院審批）。
省級政府負責審批的有：省級政府管轄的行政區(qū)域除省會城市以外的城市總體規(guī)劃。
城市政府負責審批的有：城市轄區(qū)內的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
縣級政府負責審批的有：除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
省級政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經本級人民代表大會常務委員會審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經鎮(zhèn)人民代表大會審議。
第二步：公示規(guī)劃
城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產、生活，財產權益等問題。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，應當依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取 論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關應當及時公布經依法批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃。
第三步：實施立項
市縣鎮(zhèn)府為實施總體規(guī)劃還應制定五年近期規(guī)劃，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，根據(jù)本級財政投資能力和上級財政支持政策水平，編制項目建議書或項目條件交給有關單位或公司實施。
第四步: 拆遷許可
項目承接單位或項目公司，按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時公告。
第五步：補償安置
按照城市拆遷條例的規(guī)定，經有資質的房地產評估公司對房屋和土地依法按照市場交易價格進行評估，依據(jù)評估確定的標準簽訂補償協(xié)議，給予安置?！冻鞘胁?/span> 遷條例》第24條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。” 需要遷移的被拆遷企業(yè)還應當為其提供遷移場地，因遷移營業(yè)損失還應補償。
有償“收回”方式的，征地補償費、拆遷補償費、征地規(guī)稅費和剩余年限的土地出讓金，應該由政府返還，其價格標準則應區(qū)別情況處理：因國家方面的原因， 如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權的，應按現(xiàn)時市場價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。
第六步：拆除收地
實施補償完畢后，由國土資源部門將土地收回，注銷登記。政府再依據(jù)新的規(guī)劃確定土地用途，以招拍掛方式向社會公開出讓土地，原使用人仍然有權參與招拍掛，但必須按照新的土地出讓條件使用土地。
第一步：修改規(guī)劃
依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定：有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規(guī)定的權限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：1、上 級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；2、行政區(qū)劃調整確需修改規(guī)劃的；3、因國務院批準重大建設工程確需修改規(guī)劃的；4、經評估確需 修改規(guī)劃的；5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關認為應當修改規(guī)劃的其他情形。
組織編制機關修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關應當對原規(guī)劃的實施情況進行總結，并向原審批機關報告；修改涉及城市總 體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內容的，應當先向原審批機關提出專題報告，經同意后，方可編制修改方案。沒有《實施情況總結》或《專題報告》組織編制機關不得編 制修改方案。
組織編制機關為本級人民政府。
第二步：報批規(guī)劃
規(guī)劃的審批因規(guī)劃內容和規(guī)劃級別不同，審批的權限不同，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定，國務院、省級、市級、縣級均有批準權限：
國務院負責審批的有：省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國務院確定的城市的總體規(guī)劃（由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報國務院審批）。
省級政府負責審批的有：省級政府管轄的行政區(qū)域除省會城市以外的城市總體規(guī)劃。
城市政府負責審批的有：城市轄區(qū)內的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
縣級政府負責審批的有：除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
省級政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經本級人民代表大會常務委員會審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經鎮(zhèn)人民代表大會審議。
第二步：公示規(guī)劃
城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產、生活，財產權益等問題。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，應當依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取 論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關應當及時公布經依法批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃。
第三步：實施立項
市縣鎮(zhèn)府為實施總體規(guī)劃還應制定五年近期規(guī)劃，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，根據(jù)本級財政投資能力和上級財政支持政策水平，編制項目建議書或項目條件交給有關單位或公司實施。
第四步: 拆遷許可
項目承接單位或項目公司，按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時公告。
第五步：補償安置
按照城市拆遷條例的規(guī)定，經有資質的房地產評估公司對房屋和土地依法按照市場交易價格進行評估，依據(jù)評估確定的標準簽訂補償協(xié)議，給予安置?！冻鞘胁?/span> 遷條例》第24條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。” 需要遷移的被拆遷企業(yè)還應當為其提供遷移場地，因遷移營業(yè)損失還應補償。
有償“收回”方式的，征地補償費、拆遷補償費、征地規(guī)稅費和剩余年限的土地出讓金，應該由政府返還，其價格標準則應區(qū)別情況處理：因國家方面的原因， 如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權的，應按現(xiàn)時市場價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。
第六步：拆除收地
實施補償完畢后，由國土資源部門將土地收回，注銷登記。政府再依據(jù)新的規(guī)劃確定土地用途，以招拍掛方式向社會公開出讓土地，原使用人仍然有權參與招拍掛，但必須按照新的土地出讓條件使用土地。
