[提要]作為距離上海市中心最遠(yuǎn)的郊區(qū)之一，金山的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格較低卻難以吸引來(lái)自市區(qū)的購(gòu)房者。軌交22號(hào)線10月開始試運(yùn)營(yíng)，從金山新城到上海南站只需約半個(gè)小時(shí)。金山與市區(qū)的距離將被大大“縮短”，與此同時(shí)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在軌交效應(yīng)的影響下發(fā)生變化。
作為距離上海市中心最遠(yuǎn)的郊區(qū)之一，金山的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格較低卻難以吸引來(lái)自市區(qū)的購(gòu)房者。軌交22號(hào)線10月開始試運(yùn)營(yíng)，從金山新城到上海南站(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)只需約半個(gè)小時(shí)。金山與市區(qū)的距離將被大大“縮短”，與此同時(shí)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在軌交效應(yīng)的影響下發(fā)生變化。
“作為目前尚無(wú)軌道交通的區(qū)，金山的樓市成交價(jià)和成交量一直處于相對(duì)較低水平，交通不便是制約其樓市發(fā)展的因素之一。軌交22號(hào)線（即金山鐵路支線）通車在即，金山無(wú)軌交的歷史即將終結(jié)。金山樓市均價(jià)或?qū)⒏鎰e‘四位數(shù)時(shí)代’，并成為滬上另一大剛需供應(yīng)板塊。”
半小時(shí)生活圈
軌交22號(hào)線（即金山鐵路支線）由上海南站至金山新城站，設(shè)有金山新城樞紐、阮巷、亭林、葉榭、閔西、新橋、春申、莘莊和上海南站等9個(gè)車站，全長(zhǎng)56.4公里。據(jù)悉，該線路已于6月底建成并開始調(diào)試，預(yù)計(jì)10月初試運(yùn)行。
作為距離市中心最遠(yuǎn)的郊區(qū)之一，金山雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格較低，但很難吸引來(lái)自市區(qū)的購(gòu)房者，關(guān)鍵原因就是缺乏便捷的交通。軌交22號(hào)線開通后，從金山新城到上海南站只需約半個(gè)小時(shí)，大大改變出行困難的狀況。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，在22號(hào)線所經(jīng)過(guò)的各大板塊之中，金山新城無(wú)疑是最大的受益板塊。
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏介紹，從2006年至今，金山區(qū)樓盤成交均價(jià)一直都處在全市排名最末幾位。區(qū)內(nèi)住房產(chǎn)品主要以高層或小高層為主，所面向的購(gòu)房群體也基本都是當(dāng)?shù)鼐用窕蚴窃诟浇ぷ鞯娜恕?/p>
事實(shí)上，軌道交通的規(guī)劃和開工已經(jīng)給金山樓市帶來(lái)過(guò)兩輪的價(jià)格上漲。據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2007年初，22號(hào)線規(guī)劃正式出臺(tái)，首次帶動(dòng)金山的年度成交面積提升到了50萬(wàn)平方米之上，環(huán)比前一年上漲超過(guò)了50%。而2009年工程的正式開工則再一次帶動(dòng)了金山樓市的全面爆發(fā)，成交均價(jià)從2009年的6954元/平方米，上漲到了2010年的9378元/平方米。而之后受宏觀調(diào)控加碼的影響，成交均價(jià)的漲幅放緩，成交量也有明顯萎縮。
價(jià)格洼地
“此次22號(hào)線的通車或?qū)⑼苿?dòng)金山房?jī)r(jià)走上萬(wàn)元時(shí)代。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年前7個(gè)月，本市新建商品住宅成交均價(jià)22900元/平方米，其中該段時(shí)期內(nèi)金山區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)約為9907元/平方米，為本市區(qū)域新房成交價(jià)格最低，同時(shí)也是唯一一個(gè)均價(jià)低于10000元/平方米的區(qū)域。就價(jià)格來(lái)看，金山區(qū)域因?yàn)榄h(huán)境及交通、配套等問(wèn)題始終處于城市發(fā)展的洼地，區(qū)域內(nèi)的新房?jī)r(jià)格也無(wú)疑是當(dāng)前本市各大區(qū)域之中的價(jià)格洼地。
張宏偉指出，從成交數(shù)據(jù)上不難看出，本輪調(diào)控前金山樓市價(jià)格穩(wěn)步上漲，調(diào)控之后，價(jià)格漲幅放緩，但成交量依然保持高位。除了軌交利好因素之外，政府規(guī)劃與引導(dǎo)也起到了重要的作用，大量的供應(yīng)促使區(qū)域板塊成交量表現(xiàn)突出。
湯正魏表示，在這之前，金山區(qū)雖然樓市均價(jià)較低，但依舊很難吸引到來(lái)自其他區(qū)域的購(gòu)房者，甚至是剛需購(gòu)房者的關(guān)注。金山是距離市中心最遠(yuǎn)的幾個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣之一，而出行對(duì)公交的依賴使其存在諸多不便。隨著22號(hào)線的即將開通，金山一舉改善出行不暢的現(xiàn)狀，再結(jié)合其他區(qū)域難以比擬的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，金山有可能瞬間成為眾多購(gòu)房者，尤其是剛需購(gòu)房者所最為青睞的地區(qū)。
黃河滔也認(rèn)為，未來(lái)軌交22號(hào)線的開通無(wú)疑填補(bǔ)了金山新城交通不便的一大硬傷，將更多吸引到來(lái)自其他區(qū)域的購(gòu)房者的關(guān)注，甚至是剛需購(gòu)房者的關(guān)注。
中長(zhǎng)期利好
黃河滔告訴記者，就歷史而言，一般新段落軌道交通的竣工及開通往往對(duì)板塊成交有一定提升作用。以嘉定南翔和安亭板塊為例，在2009年年末軌交11號(hào)線北段開通之時(shí)，其新建商品住宅成交面積分別為31.32萬(wàn)和30.94萬(wàn)平方米，各為2008年成交面積的2.25倍和2.66倍。而2009年全市成交面積為1763.56萬(wàn)平方米，為2008年的2.01倍。
考慮到目前仍處于樓市調(diào)控時(shí)期，軌交開通對(duì)金山這類非傳統(tǒng)居住區(qū)的成交提升作用在短期內(nèi)未必能夠顯現(xiàn)，但長(zhǎng)期還是利好于板塊的人口導(dǎo)入和住宅發(fā)展的。黃河滔指出，相比于其他外郊區(qū)域，軌交22號(hào)線年內(nèi)通車，金山將打破嘉定及松江在交通上的優(yōu)勢(shì)，從而步上新一輪的發(fā)展周期。在此背景上相較于其他已較為成熟的外圍區(qū)域來(lái)說(shuō)，金山區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目目前都處于價(jià)格的低谷，未來(lái)在價(jià)格上的升值表現(xiàn)無(wú)疑具備一定潛力。
張宏偉也認(rèn)為，22號(hào)線本身會(huì)對(duì)沿線樓市需求起到交通導(dǎo)入的作用，同時(shí)，周邊板塊配套在逐步完善過(guò)程中，市場(chǎng)在逐漸成熟過(guò)程中，軌交與配套的疊加效應(yīng)也會(huì)促使22號(hào)線沿線樓市中長(zhǎng)期利好。
22號(hào)線是了解金山的渠道
寶華企業(yè)集團(tuán)副總裁楊健
東方早報(bào)：22號(hào)線的通車對(duì)金山意味著什么？
楊建：22號(hào)線的開通大大縮短了上海市中心到金山的距離，金山一直是上海房?jī)r(jià)的一個(gè)洼地，目前的房?jī)r(jià)仍然處于較低的水平。
但金山有得天獨(dú)厚的地理位置，作為上海市中心后花園，將成為一個(gè)非常值得市中心購(gòu)房者關(guān)注的區(qū)域。
在過(guò)去人們的印象中，金山只是一個(gè)化工重鎮(zhèn)，其實(shí)在金山還有非常深厚的人文底蘊(yùn)，有著幾百年上海的歷史積淀，并且靠近杭州灣，擁有很好的海岸線資源，也是上海的避暑勝地。地理位置使大多數(shù)上海人缺乏對(duì)于金山的認(rèn)識(shí)。
東方早報(bào)：22號(hào)線會(huì)給金山樓市客群帶來(lái)哪些變化？
楊建：22號(hào)線通車必將會(huì)帶來(lái)更多的市區(qū)購(gòu)房者。但上海人對(duì)于金山的接受程度偏低，除了距離上的問(wèn)題，也比較畏懼一些化工廠的存在。但就空氣質(zhì)量報(bào)告來(lái)看，金山的空氣質(zhì)量為優(yōu)的天數(shù)是上海最多的區(qū)縣之一。
所以針對(duì)上海市區(qū)的客戶要多做一些宣傳，從歷史、自然環(huán)境、科學(xué)的空氣質(zhì)量的報(bào)告上，讓更多的人真正了解這個(gè)區(qū)域。
東方早報(bào)：金山是否會(huì)就此告別萬(wàn)元以下的房?jī)r(jià)時(shí)代？
楊建：金山事實(shí)上已經(jīng)有很多樓盤單價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，但是金山的大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)還是低于1萬(wàn)元。隨著交通的完善必定會(huì)改善區(qū)域的配套，金山樓市也會(huì)隨之發(fā)生變化。無(wú)論如何22號(hào)線的通車為更多的人了解金山、認(rèn)識(shí)金山提供了良好的渠道。以寶華·海灣城為例，它是金山新城實(shí)景現(xiàn)房疊拼別墅，180-200平方米低密度景觀，南北雙花園，非常適合全家居住。
軌交效應(yīng)體現(xiàn)在中長(zhǎng)期
世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理 袁鴻昌
東方早報(bào)：22號(hào)線對(duì)于金山會(huì)帶來(lái)怎樣的拉動(dòng)作用？
袁鴻昌：對(duì)于沿線板塊一定有拉動(dòng)作用，但這種對(duì)于新城發(fā)展的拉動(dòng)作用更體現(xiàn)在中長(zhǎng)期，軌交的通車?yán)鲁桥c市中心的距離，沿線的配套也會(huì)逐步地發(fā)展起來(lái)。
軌道交通對(duì)于金山新城勢(shì)必會(huì)有人口的導(dǎo)入，對(duì)于區(qū)域內(nèi)也可能產(chǎn)生一部分高端購(gòu)買人群導(dǎo)出的現(xiàn)象。但剛性需求的導(dǎo)入人口數(shù)量一定大于導(dǎo)出人口數(shù)量。這是一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程的長(zhǎng)短取決于軌交沿線配套發(fā)展速度和產(chǎn)業(yè)的改進(jìn)速度。
東方早報(bào)：金山新城價(jià)格提升是否會(huì)類似嘉定新城那樣快速？
袁鴻昌：22號(hào)線勢(shì)必像其他線路一樣，對(duì)于郊區(qū)板塊的房?jī)r(jià)有巨大的推動(dòng)作用，但在當(dāng)前調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下，不會(huì)像嘉定新城那樣快速。同時(shí)我們并不希望看到一個(gè)快速的抬升，這樣容易造成價(jià)值的透支。
另外，金山石化在人們心目中并不是一個(gè)宜居的地方，加上沿線生活配套的缺乏使人們對(duì)于這個(gè)區(qū)域望而卻步。隨著軌道交通的發(fā)展，沿線配套的崛起，一定會(huì)逐漸形成居住集聚區(qū)，但這是一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程。
東方早報(bào)：金山當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備？
袁鴻昌：以前金山是一個(gè)完全封閉的市場(chǎng)，主要就是滿足當(dāng)?shù)厝丝诘男枨蟆，F(xiàn)在軌道交通通車后，實(shí)際上打開了金山的市場(chǎng)，對(duì)金山的開發(fā)商而言最重要就是產(chǎn)品的品質(zhì)。
由于軌道交通帶來(lái)的客群發(fā)生了變化，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要向市中心看齊，這已經(jīng)不再是一個(gè)封閉獨(dú)立的市場(chǎng)，而是針對(duì)整個(gè)上海市的市場(chǎng)，所以要做適合更大范圍購(gòu)房者接受的產(chǎn)品。
東方早報(bào)：22號(hào)線通車后，金山的成交均價(jià)是否能突破萬(wàn)元？
袁鴻昌：中長(zhǎng)期來(lái)看一定會(huì)突破萬(wàn)元，但這依然要遵循市場(chǎng)規(guī)律的發(fā)展，節(jié)奏和步伐不能來(lái)得太快，現(xiàn)今市場(chǎng)的跳空高開無(wú)論對(duì)于購(gòu)房者還是開發(fā)商都不是件好事。
金山市場(chǎng)地位提升
上海中銳置業(yè)有限公司營(yíng)銷部經(jīng)理 李坤
東方早報(bào)：22號(hào)線的通車會(huì)給區(qū)域帶來(lái)些什么？
李坤：22號(hào)線開通，意味著金山區(qū)與上海其他各區(qū)各板塊的距離拉近，對(duì)于住在金山區(qū)的人來(lái)說(shuō)，為出行提供了方便，省時(shí)省心。同時(shí)大大增加了金山與上海各區(qū)域之間的互動(dòng)。
東方早報(bào)：軌交線路的通車是否會(huì)拉動(dòng)板塊房?jī)r(jià)的提升？
李坤：軌道沿線站點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)必然隨著22號(hào)線的開通成為置業(yè)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，特別是金山新城板塊——這塊上海房?jī)r(jià)過(guò)去的“洼地”正在快速崛起，也逐漸在上海房產(chǎn)舞臺(tái)上演繹著越來(lái)越重要的角色。以我們龍灣一號(hào)所在區(qū)域來(lái)看，它屬于金山新城的核心區(qū)域，周邊已形成的教育及商業(yè)配套等，為業(yè)主的生活出行、下一代的教育等提供了有力的支撐和保證。
