[提要]當前，經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場調(diào)控又處于關鍵時期。“穩(wěn)增長”究竟對房地產(chǎn)市場有何影響？房地產(chǎn)市場調(diào)控與經(jīng)濟增長是否矛盾？如何實現(xiàn)經(jīng)濟增長與樓市調(diào)控的平衡？
當前，經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場調(diào)控又處于關鍵時期。“穩(wěn)增長”究竟對房地產(chǎn)市場有何影響？房地產(chǎn)市場調(diào)控與經(jīng)濟增長是否矛盾？如何實現(xiàn)經(jīng)濟增長與樓市調(diào)控的平衡？
“穩(wěn)增長”并未改變房地產(chǎn)市場基本面
“現(xiàn)在又提穩(wěn)增長 ，我擔心房價還要漲，趁手里有富余的錢，上個月趕緊在北蜂窩路附近買了一套６０多平方米的二手房。”在北京一家骨科醫(yī)院工作的鄭醫(yī)生告訴記者。
鄭醫(yī)生的擔心不無道理。自５月份以來，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量持續(xù)增加，個別城市高價地再度出現(xiàn)。截至二季度末，我國房地產(chǎn)貸款季度環(huán)比增長在連續(xù)八個季度回落后首次回升。與此同時，一些地方政府微調(diào)樓市政策，市場預期發(fā)生變化。
凡此種種，是否意味著房地產(chǎn)市場的基本面發(fā)生改變呢？從記者采訪的情況來看，盡管當前房價反彈壓力加大，但是房地產(chǎn)市場基本面尚未發(fā)生根本改變。
中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說，從監(jiān)測情況來看，最近一段時間，個別城市一些優(yōu)質(zhì)地塊受投資者追捧，受到廣泛關注，但這些高價地不能構(gòu)成市場全面回暖的基礎，對市場整體格局特別是對住房用地難以有實質(zhì)性影響，大幅溢價、地王頻現(xiàn)的市場基本面并不存在。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：全國主要的１３個典型城市在前８個月，土地出讓金同比下調(diào)３９．３％，特別是一線城市土地收入銳減。此外，８月份，全國主要５４個城市總成交套數(shù)環(huán)比下調(diào)５．７％。
住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示，當前市場的購房者多為首次置業(yè)的自住住房需求。最新的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進入８月份以來，部分熱點城市住房成交量環(huán)比穩(wěn)中有降。房地產(chǎn)市場將會保持基本穩(wěn)定的態(tài)勢。
“穩(wěn)增長”與房地產(chǎn)市場調(diào)控矛盾嗎？
一提“穩(wěn)增長”，市場預期就看漲樓市。這從一個側(cè)面反映出，房地產(chǎn)市場調(diào)控與經(jīng)濟增長的確存在緊密聯(lián)系。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運坦言：“房地產(chǎn)的主動調(diào)控在短期來講確實是一定程度上今年增長速度下滑的一個重要原因。”
從房地產(chǎn)投資增速回落的幅度以及與房地產(chǎn)銷售有關的家具和家電銷售情況來看，增速都回落得比較明顯。
“調(diào)控房地產(chǎn)雖然說短期對經(jīng)濟增長產(chǎn)生影響，但是更有利于國民經(jīng)濟更持續(xù)健康地發(fā)展，特別是對防止房地產(chǎn)泡沫化對經(jīng)濟長期發(fā)展的沖擊很有好處。”盛來運說。
今年我國把經(jīng)濟增長目標調(diào)整為７．５％，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為：“這已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了中央政府堅持樓市調(diào)控，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。”
而就房地產(chǎn)市場調(diào)控本身而言，大幅度增加普通商品房特別是保障房的供應，既是穩(wěn)定房價、鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的重要支撐，同樣有助于擴大內(nèi)需，推動經(jīng)濟增長。
上海中技樁業(yè)股份有限公司董事長顏靜剛說：“今年一季度，公司用于商品房開發(fā)的方樁銷售下降超過三成，但用于各類保障房建設的方樁銷售相應增加，以至于公司整體業(yè)績好于行業(yè)水平。”
事實上，一些地方的探索同樣表明，堅持“控樓市”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”并舉，既可以逐步降低對房地產(chǎn)的依賴程度，又能進一步增強經(jīng)濟“內(nèi)生動力”。
如何實現(xiàn)穩(wěn)增長與樓市調(diào)控的平衡？
如何實現(xiàn)穩(wěn)增長與樓市調(diào)控之間的平衡呢？受訪專家表示，從樓市調(diào)控來說，一方面要堅決抑制投機投資性需求，另一方面還要增加住房有效供應，滿足群眾自住需求。
特別是要嚴格執(zhí)行差別化房貸政策，在開發(fā)貸款方面，要加大對保障房信貸支持力度，加大對高端房產(chǎn)開發(fā)的控制；在購房貸款方面，對第一套自主性購房給予政策性貸款優(yōu)惠，而對投機性和投資性住房予以嚴格控制。
另外，在加快普通商品房供應的同時，已建成的保障房要盡快投入市場。瑞銀中國特約首席經(jīng)濟學家汪濤表示，在經(jīng)濟尤其是外需仍然面臨一定程度下行風險的情況下，保障房始終是政府支撐經(jīng)濟增長的“利器”。他說：“這一 利器 發(fā)揮作用的關鍵不在于繼續(xù)拔高新開工目標、而在于將在建項目真正落到實處。”
若想實現(xiàn)穩(wěn)增長與樓市調(diào)控的平衡，地方政府就要真正把工作重心轉(zhuǎn)移到加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上去，適應房地產(chǎn)市場“退燒”后正常的土地出讓收入、住房成交量和房地產(chǎn)相關稅收，逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
“穩(wěn)增長”不能再走“救樓市”的老路，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一種警示。萬科[簡介 最新動態(tài)]總裁郁亮表示，調(diào)控促使住宅日益回歸基本的居住屬性，企業(yè)需要順應政策導向和行業(yè)變化趨勢。
從長效機制來看，改變以投資帶動經(jīng)濟增長模式，消除“土地財政”魔咒，拓寬民間投資渠道，加快推進房產(chǎn)稅試點，從制度入手推動樓市調(diào)控走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，最終一定會實現(xiàn)群眾住有所居的目標，為經(jīng)濟發(fā)展提供可持續(xù)支撐。
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住建部政策研究中心主任秦虹6日在“2012中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會”上表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向會繼續(xù)堅持，核心內(nèi)容是堅持抑制投資投機性的需求不動搖，滿足合理住房需求不動搖。
她表示，當前住房市場的主要矛盾是住房資源占用不平衡，要解決這個問題，就要堅持改革調(diào)控的方向，主要手段是堅持差別化的信貸和稅收政策。如果繼續(xù)執(zhí)行三套以上房屋不予發(fā)放貸款的政策，雖然投資者仍可全款買房，但投資升值的難度會加大，對剛性需求也起到了保護作用。同時，在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖的情況下，未來3-5年，自住性需求仍有較大的釋放空間。
秦虹表示，由于房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性較強，貨幣政策(貨幣發(fā)行總量和實際利率)對房地產(chǎn)市場的影響程度大于限購政策。去年末今年初房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下跌主要是因為去年的貨幣政策收縮，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以拿到貸款，個人住房貸款的額度也有限。在今年貨幣政策調(diào)整緩和的情況下，房地產(chǎn)市場的走勢也將是緩和的，但今年或明年貨幣政策可能有更多的調(diào)整。
此前，國務院組織了8路督查組分赴16個省市，對貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況進行了督查。督查組回京后，樓市調(diào)控新政出臺的預期強烈，但到目前為止，除個別部委表態(tài)強化政策落實外，并無新政出臺。
