房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)鍵期 警惕樓市調(diào)控三種"怪論"

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期。隨著調(diào)控的深入，各種利益的博弈在加劇，誤導(dǎo)、干擾調(diào)控的因素也在增多，其中的三種論調(diào)尤需警惕。

一是“調(diào)控?zé)o用論”。

近段時(shí)間，各地樓市出現(xiàn)了一波不大不小的“回暖”行情：住宅交易量增加，房?jī)r(jià)環(huán)比止跌或者轉(zhuǎn)跌為漲。眼下“金九銀十”的預(yù)期又很強(qiáng)烈。“樓市難逃屢調(diào)屢漲怪圈”、“房?jī)r(jià)即將迎來新一輪報(bào)復(fù)性上漲”等聲音的傳出，造成恐慌性情緒蔓延。

其實(shí)，這一波“回暖”行情的是符合調(diào)控預(yù)期，是合理購房需求推動(dòng)下的市場(chǎng)行情，而且遠(yuǎn)沒有一些媒體渲染的那么強(qiáng)烈。以上海為例，從去年10月起，商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)下降；今年6月出現(xiàn)環(huán)比0.2%的上漲，7月也出現(xiàn)微漲，但成交量轉(zhuǎn)而下跌。今年前7個(gè)月，上海新建商品住宅月均成交量為5630套，僅略高于去年的5322套，明顯低于2006－2010年這五年間每年的月均套數(shù)。事實(shí)上，只要堅(jiān)定不移地實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控，過快上漲的房?jī)r(jià)是完全可以得到遏制的。

從市場(chǎng)交易動(dòng)力、政策執(zhí)行情況、房企資金情況等角度分析，目前所謂的“回暖”基礎(chǔ)脆弱，市場(chǎng)并不具備大幅反彈的可能性。一些專家表示，與其說是“回暖”，不如說是“回穩(wěn)”。一些人試圖否定調(diào)控成效，意在動(dòng)搖市場(chǎng)信心、打亂市場(chǎng)預(yù)期，從而趁勢(shì)漲價(jià)，或者借機(jī)“出貨”。

二是“樓市崩盤論”。

當(dāng)市場(chǎng)持續(xù)一段時(shí)間低迷，“樓市死了”的觀點(diǎn)也時(shí)有耳聞：“如果調(diào)控過度，樓市將徹底崩盤”。一些機(jī)構(gòu)，借此“唱空”中國樓市，更有兼具經(jīng)濟(jì)學(xué)家和投資人士身份的知名人士每年都在“預(yù)測(cè)”、并一次次推遲中國樓市崩盤的“時(shí)間表”。

不難發(fā)現(xiàn)，目前樓市成交的低迷不是需求的消失，而是購房者轉(zhuǎn)入觀望。一旦預(yù)期明確、政策落實(shí)，大量的首次購房、改善性購房將會(huì)入市。城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，大量新就業(yè)人群進(jìn)入城市，舊區(qū)改造的不斷推行，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國最大的內(nèi)需領(lǐng)域。嚴(yán)厲的限購之下，依然能時(shí)而冒出一波“回暖”行情，恰恰說明了中國樓市有著堅(jiān)實(shí)的需求支撐。

業(yè)內(nèi)人士提醒，“唱危”中國樓市的目的，或?yàn)?ldquo;抄底”營(yíng)造聲勢(shì)，或?yàn)樗山壵{(diào)控、打開炒房投資需求進(jìn)入的通道，而目前正在實(shí)施的調(diào)控，就是為了遏制類似的投機(jī)性需求。

三是“危機(jī)救市論”。

與以往不同的是，目前房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的下行周期重合，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的復(fù)雜性超過以往。今年以來，土地出讓金、房地產(chǎn)稅收等均出現(xiàn)下降，地方的“錢袋子”明顯縮水。面臨不斷加大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，各地“穩(wěn)增長(zhǎng)”任務(wù)又十分突出。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)“救市”的論調(diào)又傳播開來。

記者近期參加一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)論壇。一位房地產(chǎn)營(yíng)銷界的“大佬”在論壇上不無得意地告訴現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百名與會(huì)者：“以前是開發(fā)商登門找市長(zhǎng)找不到人，現(xiàn)在是市長(zhǎng)主動(dòng)請(qǐng)開發(fā)商吃飯。我們最困難的時(shí)期已經(jīng)過去了”。他還勸一些開發(fā)商：“如果覺得現(xiàn)在土地價(jià)格不滿意，就再等等吧，看他們(地方政府)還能扛多久。”

業(yè)內(nèi)人士提出，“穩(wěn)增長(zhǎng)”不能再走、也可以不走“救樓市”的老路。以上海為例，上海房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重分別從2007年的7.7%和14%下降到今年上半年的4.4%和7.3%，房地產(chǎn)業(yè)財(cái)政收入占全市地方財(cái)政收入的比重從2009年的23%降低到今年上半年的21.2%。另一方面，通過堅(jiān)定不移轉(zhuǎn)型、調(diào)整，在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域的新增長(zhǎng)點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)“內(nèi)生動(dòng)力”進(jìn)一步增強(qiáng)。一些地方的探索表明，堅(jiān)持“控樓市”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”并舉，對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度是可以逐步降低的。

應(yīng)該看到，樓市調(diào)控的關(guān)鍵期也是博弈的“深水期”，各種論調(diào)的出現(xiàn)和傳播不足為奇，只要大家保持高度清醒的態(tài)度，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行就可以實(shí)現(xiàn)。