[提要]2012年上半年銷售業(yè)績(jī)的向好，不但讓部分在香港上市的內(nèi)地房企提前完成了上半年的銷售目標(biāo)，更進(jìn)一步提振了他們下一步的發(fā)展信心。在這種情況下，與年初謹(jǐn)慎的目標(biāo)制定策略有所不同的是，部分房企在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上高調(diào)宣布，將提高公司全年的銷售目標(biāo)。
2012年上半年銷售業(yè)績(jī)的向好，不但讓部分在香港上市的內(nèi)地房企提前完成了上半年的銷售目標(biāo)，更進(jìn)一步提振了他們下一步的發(fā)展信心。在這種情況下，與年初謹(jǐn)慎的目標(biāo)制定策略有所不同的是，部分房企在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上高調(diào)宣布，將提高公司全年的銷售目標(biāo)。
目前，先后有世茂房地產(chǎn)和中國(guó)海外發(fā)展兩家上市房企明確了上調(diào)年度銷售目標(biāo)的金額，分別從人民幣305億元和800億港元上調(diào)至350億元和1000億港元，按調(diào)整后的金額計(jì)算，截至7月份，這兩家房企分別完成了年度銷售目標(biāo)的76%和75%。這樣看來(lái)，即使是上調(diào)了全年銷售目標(biāo)，現(xiàn)在的完成率已經(jīng)比較高。
可以預(yù)見，按照目前的發(fā)展情況，在港上市的內(nèi)地房企中，中海和恒大地產(chǎn)將有望成為“千億俱樂(lè)部”的新成員。SFSFSFS
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向記者表示，整體市場(chǎng)已經(jīng)基本走出低谷，今年下半年的成交量將明顯超過(guò)上半年。然而，下半年開發(fā)商仍將面臨銷售和資金的雙重壓力，庫(kù)存量高企依然是開發(fā)商必須面對(duì)的巨大挑戰(zhàn)。
房企上調(diào)銷售目標(biāo)
從目前已公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，包括中海、華潤(rùn)置地、恒大地產(chǎn)等港股房企，在銷售業(yè)績(jī)方面，都交出了不錯(cuò)的成績(jī)單。
有了上半年業(yè)績(jī)做定心丸，加之對(duì)后市的信心，中海、世茂、華潤(rùn)都表示將會(huì)上調(diào)年度銷售目標(biāo)。
在今年的中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海宣布，將全年的銷售業(yè)績(jī)調(diào)高至1000億港元。中海今年上半年不但實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)紀(jì)錄的651.5億港元的銷售額，更以全年銷售額完成率81%的成績(jī)位居港房股榜首。據(jù)悉，公司今年前7月累計(jì)銷售額已達(dá)752.6億港元，相當(dāng)于完成了原定的800億港元銷售目標(biāo)的94%。
華潤(rùn)置地主席王印在集團(tuán)中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上稱，三季度末會(huì)看具體的銷售情況，調(diào)整之前400億元的全年銷售目標(biāo)。據(jù)公司今年中報(bào)顯示，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額人民幣233億元，達(dá)到年初公布的全年400億元銷售目標(biāo)的58%。
房地產(chǎn)行業(yè)分析師段斐欽分析認(rèn)為，在港上市內(nèi)地房企上半年之所以能夠取得如此好的成績(jī)，主要得益于兩方面的因素，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需購(gòu)買力的入市；更重要的原因還在于，一些公司針對(duì)宏觀調(diào)控后的市場(chǎng)變化，紛紛調(diào)整了經(jīng)營(yíng)策略，并采取了更為靈活的銷售策略。
值得注意的是，根據(jù)上半年的銷售業(yè)績(jī)，今年結(jié)束之后，房企銷售的“千億俱樂(lè)部”里恐怕會(huì)新增幾名成員。
張大偉預(yù)測(cè)，中海和恒大極有可能成為繼萬(wàn)科之后，邁入“千億俱樂(lè)部”的房企。
張大偉進(jìn)一步表示，中海和恒大之所以能夠取得如此好的銷售業(yè)績(jī)，得益于其近兩年的成功轉(zhuǎn)型。恒大最為明顯，近幾年迅速布局二三線城市，所以受宏觀調(diào)控影響較小。
恒大中報(bào)顯示，今年上半年銷售額為人民幣370.4億元，同比增長(zhǎng)15.5%。恒大地產(chǎn)總裁夏海菊表示，恒大全年800億元銷售目標(biāo)將有望再次提前超額完成。
在凈利潤(rùn)方面，在港上市的內(nèi)地房企也有著不俗的表現(xiàn)。
中海上半年的凈利潤(rùn)高達(dá)83.8億港元，折合人民幣約68.7億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科、保利等一線A股房企。與萬(wàn)科30.6億元的凈利潤(rùn)相比，高出幾乎兩倍之多，難怪被稱為"最賺錢房企"。
負(fù)債率仍居高不下
雖然上半年的銷售業(yè)績(jī)?yōu)榉科蟮默F(xiàn)金流改善提供了一定的資金基礎(chǔ)，資金鏈已經(jīng)沒(méi)有過(guò)去那么緊張了，但是不少在港上市的內(nèi)地房企的負(fù)債率仍然居高不下。
記者統(tǒng)計(jì)各公司的中報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前華潤(rùn)置地手中持有187億港元的現(xiàn)金，而中海也握有266.4億港元的現(xiàn)金余額。此外，恒大、碧桂園以及龍湖的現(xiàn)金余額也分別達(dá)到了人民幣247.4億元、136億元和174.7億元，雅居樂(lè)則擁有121億元的現(xiàn)金。
然而，盡管現(xiàn)金流比過(guò)去充裕，但是港股房企在資產(chǎn)負(fù)債率的改善方面表現(xiàn)得并不明顯。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為64.82%，凈負(fù)債率均值為55.60%。輝立證券分析師陳耕表示，目前港股房企凈負(fù)債水平仍然維持在60%-70%左右，個(gè)別房企甚至更高，情況與去年年末相比并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。
顯而易見，即便在上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)下，港股房企的資產(chǎn)負(fù)債率也未發(fā)生太大改觀。
一位資深地產(chǎn)分析師也表示，像綠城這樣資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)了大幅改善，從148%降至93%的情況，實(shí)屬個(gè)別現(xiàn)象。
以銷售業(yè)績(jī)較好的華潤(rùn)置地為例，去年公司的凈負(fù)債率為73%，通過(guò)今年上半年的努力，該指標(biāo)回落至66.3%。但公司目前債務(wù)總額仍為657 億港元，未來(lái)一年期有息負(fù)債占比28%。輝立證券報(bào)告顯示，2013 年由于投資物業(yè)的大量資本支出計(jì)劃，將導(dǎo)致華潤(rùn)置地的凈債務(wù)權(quán)益比率難以明顯下降，維持在60%上方。
陳耕表示，結(jié)合目前上市房企存貨較多、而宏觀調(diào)控仍不放松的實(shí)際情況，下半年港股房企在資產(chǎn)負(fù)債率方面還很難保持特別樂(lè)觀的局面。
同時(shí)，不能忽視的是，房企的庫(kù)存壓力雖然有所緩解，但仍然處于高位。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月13日，包括萬(wàn)科、中海和招商等龍頭房企在內(nèi)的34家房企發(fā)布的上半年半年報(bào)顯示，其庫(kù)存合計(jì)5268.57億元，與年初余額相比增長(zhǎng)8.1%，凈增395億元。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師常清認(rèn)為，在今年房企庫(kù)存壓力依舊明顯的情況下，預(yù)計(jì)下半年房企仍會(huì)加速出貨。
