[提要]曾經因手持天量資產而不可一世的外資房企和投資基金正悄然從中國樓市撤退。轉讓已有地塊，降價促銷，跑量回款，不一而足。初步預測，2012年，中國房地產投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情。
曾經因手持天量資產而不可一世的外資房企和投資基金正悄然從中國樓市撤退。轉讓已有地塊，降價促銷，跑量回款，不一而足。初步預測，2012年，中國房地產投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情。回顧外資“作戰(zhàn)”中國樓市歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。
沒有哪個行業(yè)或企業(yè)能夠躲得過這一輪全球經濟低迷，曾經因手持天量資產而不可一世外資房企和投資基金也不例外。單看房地產開發(fā)投資中“利用外資”一項，2007年市場最火爆時，其增幅高達632%。到2010年，外資在中國房地產開發(fā)中的年同比增速為66%。不過，這一趨勢到今年將徹底改寫。2012年，中國房地產投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情。
細究這一結果就會發(fā)現，影響外資投資中國樓市的原因有主客觀多種因素：首先是政策上，中國一直嚴格限購外商投資房地產；其次，全球經濟低迷，加上人民幣升值周期性見頂，外資機構將項目變現避險的意圖越來越明確；最后，外資同樣“受累”宏觀調控，與內資企業(yè)的競爭中，外資也不得不以價格戰(zhàn)來力保生存。種種因素綜合在一起，最終上演了外資2012年在中國房地產市場投資熱情的大逆轉。
火熱戀情“戛然而止”
從今年初開始，全國房地產開發(fā)投資的到位資金結構出現重大變化：利用外資額從1至2月同比增長24.2%，一路下降。前3個月至前7個月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個月228億元的利用外資額計，平均每月房地產開發(fā)利用外資額32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個可以對比的數字是，2011年和2010年，中國房地產開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元。也就是說，如果2012年外資投資金額以400億元計算，其同比跌幅可能接近“腰斬”。
在2010年房地產繁榮時期的終結點前，外資對房地產開發(fā)的貢獻額同比增幅高達66%，是所有到位資金來源中，增速最快的領域。再遠一點，回到2007年，中國房地產開發(fā)投資中，利用外資同比增長幅度為632%。即便在2008年全球金融危機集中爆發(fā)的時候，外資在2009年體現出來的中國房地產投資額也有470億元，同比只下降35.5%。
可見，今天中國樓市上外資的身影和姿態(tài)正呈現質的變化。如果把這些冰冷冷的數據落實到市場上，各類外資企業(yè)收縮中國樓市投資的姿態(tài)，就更加鮮活。
鐵獅門48億低調甩賣兩上海地塊
近日，素有美國頭號房企之稱的鐵獅門又開始低調叫賣囤在手中的中國地塊。記者從業(yè)內人士獲悉，此次鐵獅門想轉手的是位于上海新江灣城的兩塊地，一塊為43畝商辦用地，總建筑面積11.4萬平方米，樓板價14000元/平方米，總價約16億元。另一塊地126畝，樓板價17000元/平方米，總建筑面積19.47萬平方米，土地款約32億元。兩塊的轉讓方式都是單塊地項目公司轉讓。
資料顯示，美國鐵獅門房地產公司成立于1978年，以在世界各地收購、開發(fā)或管理物業(yè)為主營業(yè)務。2005年，鐵獅門中國基金建立，開始其在中國相對獨立的房地產開發(fā)，并陸續(xù)在上海、北京、天津、成都等城市展開項目布局。
2008年初，當時上海土地市場最熱門板塊新江灣城開出F地塊，總建筑面積90萬平方米，因集合了辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)而備受關注，掛牌起始價高達67.517億元。最終，地塊被唯一競購方——鐵獅門摘得，創(chuàng)下當時總價“地王”，折合樓板價7500元/平方米。
此后三年時間，世界經濟經歷了2008年開始的全球金融危機，這一地王項目的開工進度也變得一波三折。業(yè)內傳言稱，鐵獅門受累金融危機資金鏈吃緊，欲出售F地塊部分股權融資。最終，2010年底，上海城投置業(yè)作為該地塊出讓時的一級開發(fā)商，以26.6億元回購了項目36%的股權。
到2011年6月，停擺3年的鐵獅門項目以“尚浦領世”的名字宣布動工，總投資額高達170.75億元。業(yè)內人士介紹，尚浦領世第一期公寓項目將在今年年底前開始預售。但是顯然，在歐美經濟危機愈演愈烈的情況下，鐵獅門在現有股權比例下支撐項目推進也已經遇到問題。“金融危機暴發(fā)以來，鐵獅門上海地王項目屢傳轉賣，最終還是沒能撐到最后。”該業(yè)內感慨。
一位接近鐵獅門的內地房地產大佬級人物向記者介紹，鐵獅門等作為美國最大房地產企業(yè)，其退出部分中國市場，一方面是平衡單個項目收益，另一方面是因為全國經濟不景氣而有意控制風險。
眾外企降價促銷回款壓力不遜內資
除了賣項目以外，更多在華投資的外資房企選擇順應市場，降價跑量。
今年以來，注冊于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅項目陸續(xù)傳出降價消息和質量糾紛，涉及包括上海仁恒森蘭雅苑、仁恒怡庭等。“質量糾紛多是在房價下降周期時出現。業(yè)主對價格的不滿情緒有時候會通過交房階段的質量投訴體現出來。”一位業(yè)內人士稱。據仁恒怡庭一位購房者介紹，其在2010年購買的房子價格在7萬元/平方米以上，但目前仁恒怡庭別墅項目成交價格不過5萬元/平方米左右。在去年12月，其別墅成交單價最高到8.1萬元/平方米。
更多聰明的外資企業(yè)選擇開盤就降價促銷。比較典型的是和記黃埔和九龍倉。據了解，和記黃埔旗下常州御翠園項目在今年7月開盤，公寓的價格由原計劃的2萬元/平方米降至1.1萬元/平方米左右，別墅由原計劃4萬元/平方米降至2.4萬元/平方米左右。降幅在40%至50%之間。
正是因為比較積極的價格策略，和黃上半年在地產及酒店方面錄得收益總額92.11億港元，較去年同期增長24%。在房地產業(yè)整體低迷的今天，這一成績已經算是喜人。相比之下，李嘉誠旗下另一企業(yè)長江實業(yè)就不那么幸運了。根據其半年報，上半年長實物業(yè)銷售營業(yè)額為155.21億元，較去年同期大幅減少85.97億元。物業(yè)銷售收益為60.4億元，比去年同期減少13.8%。
除了降價促銷外，間接投資房地產企業(yè)的外資基金公司今年同樣謹言慎行。包括荷蘭ING、摩根大通、華平投資、淡馬錫等傳統(tǒng)基金大鱷今年以來都鮮有動作。
“我們一直密切接觸這些基金，他們目前在中國確實非常謹慎。”業(yè)內人士表示，這里面原因很多，一方面國際融資已經不再如前幾年那樣容易。而人民幣匯率階段性貶值，也影響了部分外資在華投資熱情。對于手里有錢的企業(yè)來說，投資中國物業(yè)的操作難度也在增加。比如，對于一些傳統(tǒng)基金來說，他們慣常做法是單獨運作持有型物業(yè)，收購后可以通過一段時間經營，實現價格升值。但是目前，在北京、上海租金大幅攀升的情況下，這類物業(yè)很難找。另外一些外資基金近年來通過與房地產企業(yè)合作開發(fā)的模式來獲利，但是因為國內房地產業(yè)財務管理比較不規(guī)范，外資基金的財務管控效果不佳。
外資炒樓熱情“暗合”升值周期
回顧外資“作戰(zhàn)”中國樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。
2005年7月21日，中國人民銀行宣布，我國開始實行以市場供求為基礎，參考一攬子貨幣進行調節(jié)、有管理的浮動匯率制度。一場引發(fā)中國經濟大變局的匯率改革自此啟動。此后7年，人民幣升值幅度最高攀至30%附近。而外資對中國房地產業(yè)的大舉進入，也多集中在2005年后三年，直到2008年經濟危機暴發(fā)，外資對中國樓市的投資熱情也只是短暫地冷卻了幾個月，又在2010年那一輪經濟刺激和樓市暴漲下卷土重來。其中比較典型的外資投資案例，包括荷蘭ING集團、瑞銀集團、凱德置地等與金地集團、龍湖地產等龍頭房企結盟開發(fā)的眾多房地產項目。
人民幣升值利好房地產的道理非常簡單，外資收購房地產可享受雙重收益，一方面是不動產本身的升值收益，一方面是產業(yè)資本的本幣價值帶來的匯率收益。“前幾年外商投資整體持續(xù)增長，主要就是因為房地產和其他一些投機資本的加入。房地產遇冷后，FDI（外商直接投資）必然會出現持續(xù)下滑。”商務部研究院一位研究人員表示。
根據商務部8月16日公布的數據顯示，今年7月我國FDI金額為75.8億美元，同比下降8.7%，創(chuàng)下了兩年內新低。今年前7個月，全國實際使用外資金額666.7億美元，同比下降3.6%。有分析人士指出，FDI出現持續(xù)下滑的主要原因是歐債危機反復的影響，另外國內吸收外資的優(yōu)勢也在弱化。
“因為外商直接投資房地產在中國是被政策禁止的，所以一些外商就把在國內其他收益用于房地產投資。如果這些項目資金鏈出現問題，外資沒有辦法直接從國外調美元進中國樓市，所以只能依靠國內私募來完成融資。這也是造成部分外資在國內樓市投資不那么順暢的原因。”業(yè)內人士表示。
樓市調控再入十字路口 未來政策仍是霧里看花 新聞晚報
近期的樓市異常熱鬧。在監(jiān)管層頻頻強調調控不放松的同時，房價卻在不斷反彈上漲。樓市調控的下一步究竟是讓位穩(wěn)增長，還是繼續(xù)加碼控房價，房地產調控再次進入十字路口。雖然國務院督查組的督查結果并未公布，但是來自調控部門的聲音讓業(yè)界陷入憂慮，而央行、地方政府在調控上的不斷動作，也使得購房者們有些無所適從。在業(yè)內人士看來，無論是取消限購、還是房產稅擴圍，再到限購擴容、信貸政策回調，目前仍是在霧里看花。
取消期房 殺傷性最大
近日山東省發(fā)布消息，從9月1日起將嚴格執(zhí)行商品房預售制度，并選擇有條件的開發(fā)項目進行商品房現房銷售試點。這也是首個確定進行現房銷售試點的省份。這一消息不禁讓人想起月初被廣泛討論的“取消預售制度”，山東的現房銷售試點被看做商品房預售制度的變局。
對此，業(yè)內指出，山東試點現房銷售，僅是針對部分有條件的開發(fā)項目。
對于預售賬戶挪用等指責聲，上海財經大學不動產研究所常務副所長姚玲珍表示，監(jiān)管和制度本身是兩回事，制度不健全、管理不完善，不代表制度應該被取消。她還舉例稱，香港在開發(fā)項目時，預售資金都存入固定賬戶，且由第三方監(jiān)管。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認為，預售制度一旦取消，很有可能會有一個市場供應的“真空期”，一定程度上會形成現房供不應求的市場局面。另外，現房開發(fā)要承受更多的融資成本，這些成本會包含在房價當中 ，因此，現房往往會比期房貴不少。
房地產從業(yè)者對于取消期房的說法也是擔憂連連。 “如此一來，估計象萬科這樣的企業(yè)業(yè)績都會減半。 ”中華企業(yè)股份有限公司市場部經理戴正芳坦言，將期房預售改為全現房交易，實際上打亂的開發(fā)商的銷售節(jié)奏。 “原本今年初就看可以預售了，現在全現房銷售，那么開發(fā)商的開發(fā)成本就提高了，要等到年底了，這樣反而會短期提高房價，原本準備賣1萬元/平方米的，現在就有可能賣1.2萬元/平方米。”戴正芳如是說。不僅如此，由于目前在限購的大環(huán)境下，開發(fā)商的開工率就少，再進行現房銷售的話，勢必對于供應量帶來影響，而開發(fā)商也就沒有什么以價換量的動力。
但市人大代表、上海望源房地產開發(fā)有限公司董事長季寶紅則有不同的看法，他表示，現房銷售應該是未來的趨勢，而商業(yè)地產項目目前大多已經開始向這個方向發(fā)展。就住宅市場而言，現在應該是一個不錯的節(jié)點。“因為我們現在的庫存量大，對于短期供應減少能夠有效的沖抵，也能夠保持房價的穩(wěn)定。 ”
房產稅擴容 仍未定招
在兩湖房產稅試點還在不知所蹤的情況下，昨日有消息透露，國務院可能在年末召開中央經濟工作會議之后批復房產稅試點，而正式實施將從2013年初開始。報道還表示，本輪房產稅改革可能將現有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的房地產稅。
消息顯示，目前，全國30多個省區(qū)市和計劃單列市的地稅官員正開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，為開展非經營性房產的存量部分恢復征稅的試點，提供技術儲備。國稅總局與中國人民大學公共管理學院合作舉辦的房地產估價技術應用工作高級專業(yè)人才培訓班（一期）也已正式開班。
其實最近關于房產稅施行的報道還有不少，日前就有媒體報道“央行表示應用房產稅來取代限購”。但對于該消息，人民銀行有關負責人8月25日回應稱，此觀點來自央行調查統(tǒng)計司的一篇研究報告，僅代表研究報告作者的個人見解，不代表央行的觀點。無獨有偶，知名投行瑞銀近日發(fā)布的一份報告中也表達了同樣的觀點。
瑞銀稱，預計中國可能希望逐漸推進房產稅以遏制樓市，并取代現有的限購和其它行政限制舉措。但瑞銀同時也認為，房產稅要想在在全國范圍內馬上鋪開 “不成熟”。
但業(yè)內專家卻有著不同的觀點。 “房產稅擴容暫難出臺。 ”尹伯成告訴記者，全面開征房產稅，這一“武器”的影響面廣、殺傷力大，雖然長期來看是大勢所趨，但是短期內鋪開的可能性還比較小。 “關鍵還是考慮到現在‘穩(wěn)增長’的目標，如果房價影響太大，開發(fā)投資熱情、地方政府土地出讓都會受到波及。 ”
尹伯成強調稱，他所指的房產稅，是此前網傳湖南、湖北兩省或將試點出臺的房產稅政策——面向存量房征收，二套房擁有者都可能成為征稅對象。 “重慶試點方案只征少量的獨棟別墅，上海試點方案的新增購房，影響面都微乎其微，不能算作什么‘殺器’。 ”
姚玲珍卻認為，全國范圍看，房產稅是目前猜測的幾項政策中，最有可能出臺的。 “房產稅此前就已經空轉多年，后來在滬渝分別試點，既然在試點，擴大推廣就應該是遲早的事，只是擴大的進程還沒有決定。 ”她向記者表示，房產稅向存量征收也是必然的事，但是會制定減免空間，并且下半年就全面征收的可能性不大。
房地產從業(yè)者更是對于房地產能夠起到的作用表示懷疑。 “就上海的試點而言，其住宅房產稅到底有多少？我并不看法。”季寶紅如是說。他表示，與重慶不一樣，上海是國內限購和房產稅同時執(zhí)行的唯一一個城市。這對于上海的房地產市場帶來了很大的弊端。為此他還在上海兩會期間，提交了上海如果執(zhí)行房產稅就應該取消限購的提案。他認為，現在擴大房產稅范圍實際上對于房價并無影響，反而是購房者要多支出額外的稅收費用。
限購擴容 經濟低迷難推行
房產稅擴圍還在云里霧里，作為遏制房價反彈，調控樓市最為有效的限購擴容又成為市場猜測的一個焦點。
日前有媒體報道，住建部已下發(fā)相關文件，要求8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內各城市的上半年房地產市場調控工作情況報告上交住建部，是否采取必要措施限購，也將包含在這份報告內。 7月底，住建部已經公布需要納入限購范圍的二三線城市的“五條標準”。而鏈家地產市場研究部根據此“五條標準”對全國二三線進行監(jiān)測，預計將會有30-35個左右的二三線城市將列入采取限購措施報告內。隨著近期多地出現的量價齊升的情況，限購擴容似乎越來越近。
“一線普通商品房城市限購或將稱謂長期、常態(tài)的政策，但是再向二三線城市擴容，有待商榷。 ”業(yè)內表示，一方面，我國城市化進程鼓勵更多人走向二三線城市，另一方面，也可以緩解一線城市的壓力。
姚玲珍也指出，二三線城市還有很大的發(fā)展空間，并沒有必要限購。“農村人口隨著城市化進程進入這些地方，大城市居民也會有一部分人轉移到二三線城市。 ”當然，在一線城市廣泛限購后，不少資金都流入了沒有限購令的二三線城市，造成這些城市房價大幅上升，但是姚玲珍表示，這些地方是否要限購，要從當地樓市情況、經濟發(fā)展全面分析，而房產稅本身的行政性也決定了它只是一項臨時性的政策。
而在尹伯成看來，限購擴容并非不可能和不可行。 “上個月統(tǒng)計數據顯示，大多城市都出現了房價上漲，很多都是沒有限購令的城市。限購擴容也是針對投機投資，與鼓勵剛需不矛盾。再者，房價上漲過快，才更會讓剛需購房無望。”季寶紅則認為，進一步的限購與目前的經濟背景不符，擴容恐難推行。
瑞銀分析報告也稱，雖然近期市場房屋的價格和銷售都有所上升，但這可能是高價項目入市拉動了均價，而事實同樣單位的房屋價格還是穩(wěn)定的，因此預計中國政府不會推出新的樓市調控舉措。
信貸政策 直接影響客戶入市步伐
除了全現房銷售、房產稅擴圍、限購擴容，另外一個信貸政策的回調跡象也引發(fā)了業(yè)內的關注。這就是近期華東部分城市，光大銀行、民生銀行、深圳發(fā)展銀行、中信銀行、興業(yè)銀行等部分銀行相繼取消了首套房貸款利率優(yōu)惠。
昨日，記者咨詢光大銀行目前的房貸情況，咨詢人士表示，光大銀行正處于個貸業(yè)務轉型期，為了響應政府部門及相關政策號召，光大銀行信貸資源優(yōu)先用于小微貸款業(yè)務。目前，光大銀行個人首套住房貸款業(yè)務執(zhí)行基準利率。與此同時，工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行等五大行在接受記者的咨詢時表示，在首套房貸款利率優(yōu)惠方面無任何變化，根據情況都有相應的優(yōu)惠。
對于光大銀行取消首套房利率優(yōu)惠的消息，姚玲珍并不意外，“在政策的允許范圍內，調整利率就像企業(yè)給商品定價一樣，就是一種銀行的經濟行為。”她舉例表示，此前也有其他銀行取消了首套房利率優(yōu)惠，給出的解釋就是吸儲成本上升后作出的正常調整。
但是，姚玲珍并不覺得利率優(yōu)惠調整會成本會稱謂普遍現象。在目前的市場態(tài)勢下，去年那樣全面信貸收緊不太會，購房者還是可以選擇其他有優(yōu)惠的銀行貸款，盡量減少自己的購房負擔。
尹伯成也表示，銀行從自身利益考慮，可能會調整利率優(yōu)惠，加重購房者的負擔，但是，這并不是政府導向的，鼓勵首套購房、支持剛需的大環(huán)境也不會贊成。而且，在信貸總體情況不佳的情況下，房貸是屬于優(yōu)質貸款。
“這個政策對于購房者而言最為敏感，因為利率折扣15%等同于要降息多次了，更為重要的是如果這被認為是信貸政策再次回調的信號，勢必影響目前的市場回暖。 ”戴正芳如是說。他表示，今年6月份，央行3年來首次降息，這是一個至關重要的轉折點，房價自此止跌回升。 7月份再度降息，接連兩次降息，樓市進入興奮狀態(tài)，連鎖反應開始凸顯。臨近金九銀十，相比其他的行政政策，信貸政策的如果出現回調，那么購房者的入市步伐將會放緩。
