房?jī)r(jià)大幅下降或致炒房客資不抵債，影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁，同時(shí)引發(fā)財(cái)富“更新?lián)Q代”。soufun
“雖然房地產(chǎn)調(diào)控把我們搞得半死不活，但我們還是要感謝國(guó)家和政府，如果不是今年調(diào)控，我們?cè)趺此蓝疾恢懒恕?rdquo;有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。soufun
本報(bào)13日?qǐng)?bào)道的《最后的炒房團(tuán)》引發(fā)各方爭(zhēng)議，張鳴及多位溫州房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，那些以炒房為目的，在2009~2010年房?jī)r(jià)高位時(shí)買(mǎi)入的溫州炒房者，大部分存在民間或銀行過(guò)度融資。在溫州房?jī)r(jià)大幅下跌、民間借貸危機(jī)等因素疊加下，如今絕大部分依然深度被套。
對(duì)未受限購(gòu)制約的商業(yè)地產(chǎn)，目前溫州炒房者買(mǎi)入也在明顯減速，這與實(shí)業(yè)狀況不佳、流動(dòng)資金有關(guān)。
浙江大學(xué)一位區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究教授認(rèn)為，之前溫州瘋狂高利貸，大部分與炒房有著直接或間接關(guān)系，房?jī)r(jià)大幅下降或致炒房客資不抵債，影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁，同時(shí)引發(fā)財(cái)富“更新?lián)Q代”。
監(jiān)管缺失致炒房亂象
如今溫州炒房者“深度被套”，與2009~2010年房產(chǎn)市場(chǎng)有著極大關(guān)系。2009年初，溫州商品房成交先于全國(guó)開(kāi)始活躍，此時(shí)仍存在“炒樓花”等現(xiàn)象。
當(dāng)年12月初，溫州“香濱左岸”開(kāi)盤(pán)預(yù)售，260多套房源吸引800多名購(gòu)房戶進(jìn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)。張鳴說(shuō)，他參加了該樓盤(pán)首次搖號(hào)，“臺(tái)上在搖號(hào)，臺(tái)下拿到號(hào)的人，立即進(jìn)行交易，外加價(jià)幾十萬(wàn)元。”
由于被曝電腦搖號(hào)作弊，“香濱左岸”被緊急封盤(pán)。20余天后，該盤(pán)采用實(shí)名制再度公開(kāi)電腦搖號(hào)，竟然有近270人放棄認(rèn)購(gòu)資格。知情人士認(rèn)為，其中絕大部分為炒房者，甚至還有中介公司參與，類似情況還發(fā)生在當(dāng)時(shí)其他樓盤(pán)。
盡管購(gòu)房貸款、限購(gòu)令等政策已經(jīng)出臺(tái)，但以往“調(diào)控?zé)o用”的“成功經(jīng)驗(yàn)”，讓房?jī)r(jià)不降反漲。到2010年底，溫州土地拍賣(mài)高潮迭起，其間出現(xiàn)“全國(guó)地王”紀(jì)錄，樓面地價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米。
此后，隨著透明售房等措施出臺(tái)，溫州買(mǎi)房開(kāi)始“越來(lái)越嚴(yán)格”，但張鳴認(rèn)為仍存漏洞。
“上有政策，下有對(duì)策，反正是亂透了。”張鳴說(shuō)，在簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同之前，炒房者只要有下家接盤(pán)，總有辦法變更預(yù)售協(xié)議書(shū)，“把老的撕掉，再填寫(xiě)一張新的，就改掉了。如果開(kāi)發(fā)商不讓改名，買(mǎi)房者也改不了。”
張鳴說(shuō)，那時(shí)大部分預(yù)售協(xié)議書(shū)都改名，“后來(lái)政策越來(lái)越嚴(yán)厲，越來(lái)越透明，改名就不可以了。”
“這主要是監(jiān)管不到位造成的。”張鳴說(shuō)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)飆漲，大家都是利益共同體，心照不宣，且沒(méi)有相關(guān)“改名”處罰細(xì)則，于是就出現(xiàn)外加價(jià)幾百萬(wàn)元的期房轉(zhuǎn)讓。
張鳴認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商給炒家改名的原因在于，“一期買(mǎi)了，他們還希望我們?nèi)ベI(mǎi)二期、三期，顯示樓盤(pán)暢銷的熱鬧場(chǎng)面。”同時(shí)，一套房子交易費(fèi)幾十萬(wàn)元，一年幾十套交易能產(chǎn)生幾百萬(wàn)元稅費(fèi)。
商業(yè)地產(chǎn)投資減速
溫州平安易居總經(jīng)理姜毅說(shuō)，現(xiàn)在溫州炒房者極少，“炒鋪”也在明顯下降，“以房養(yǎng)貸”操作難度極大。“以溫州為例，目前商鋪?zhàn)饨鸨饶瓿跸陆蛋俜种欢笥摇?rdquo;
2009~2010年，各地住房?jī)r(jià)格飆漲，幾乎接近甚至超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格。于是，一些有實(shí)力的溫州企業(yè)主，抱團(tuán)買(mǎi)下上海等省市商業(yè)地產(chǎn)，作為中長(zhǎng)線投資配置。
對(duì)此，某業(yè)內(nèi)認(rèn)為，投資商鋪“以房養(yǎng)貸”難度很大。
比如在上海城郊100萬(wàn)元的商鋪，月租金2500元左右，如租金與還貸持平，貸款須在25萬(wàn)元左右，且至少三五年經(jīng)營(yíng)，符合有資金的中長(zhǎng)線投資者，與短線炒家思路不吻合。
除非，一些開(kāi)發(fā)商遭遇資金壓力，此時(shí)溫州人介入，以四五折的價(jià)格買(mǎi)下商業(yè)地產(chǎn)，且達(dá)成分期付款等方式。經(jīng)過(guò)包裝，他們以市價(jià)進(jìn)行分拆出售，即便賣(mài)掉一半，成本已回收；或高價(jià)對(duì)外出租，廣告推廣經(jīng)常做，商戶換了一波又一波；或作為長(zhǎng)期投資，營(yíng)造商業(yè)氛圍，使得租金“水漲船高”。
一位溫州外貿(mào)企業(yè)老總說(shuō)，一直以來(lái)，商品房一直是“溫州炒房團(tuán)”的主要炒作對(duì)象，因?yàn)槠涠?jí)市場(chǎng)需求者多，交易便捷，利潤(rùn)不錯(cuò)。與之不同，溫州規(guī)模企業(yè)主喜歡“炒鋪”，他們強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、投資額大、回報(bào)期長(zhǎng)，便于異地打理等。
之前，該老總為一家溫州大型投資集團(tuán)股東，該集團(tuán)在上海等地有商業(yè)地產(chǎn)投資。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資狀況，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，“如今全球經(jīng)濟(jì)不景氣，實(shí)體企業(yè)狀況不佳，商業(yè)地產(chǎn)投資也必然會(huì)減速。”
“我們需要更多實(shí)用的投資渠道。”張鳴說(shuō)，盡管?chē)?guó)家允許民資進(jìn)入各大領(lǐng)域，但真正留給老百姓且能進(jìn)入的項(xiàng)目少之又少，目前手頭有錢(qián)的溫州人還是沒(méi)地方去投資，于是他們還在尋找“灰色投資地帶”。
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“賣(mài)還是不賣(mài)？我現(xiàn)在騎虎難下，賣(mài)掉虧損更大，不賣(mài)血流不止”。望著這排華麗的房屋，有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴，在兩年時(shí)間里猶如從天堂墜入地獄。
多位溫州炒房者、房產(chǎn)人士近日在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，之前十多年叱咤全國(guó)市場(chǎng)的“溫州炒房團(tuán)”，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中有可能全軍覆沒(méi)。以溫州為例，新建商品房比最高價(jià)時(shí)已下跌百分之三四十，再加上過(guò)高比例融資的財(cái)務(wù)成本，溫州炒房者即便現(xiàn)在把房子賣(mài)出去，也已經(jīng)資不抵債。
八成炒房者資不抵債
2010年4月，張鳴以單價(jià)8.1萬(wàn)多元/平方米，總價(jià)近3800萬(wàn)元，一次性付款方式，預(yù)訂了溫州某樓盤(pán)一個(gè)建筑面積達(dá)400多平方米的1~4層排屋，并付了500萬(wàn)元購(gòu)房定金。
2010年下半年，“限購(gòu)令”等政策出臺(tái)，但溫州房地產(chǎn)依然狂熱，并于11月底出現(xiàn)樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米的全國(guó)地王。
其間，張鳴預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向，立即向開(kāi)發(fā)商提出退房，并希望退回500萬(wàn)元的購(gòu)房定金，但并未得到開(kāi)發(fā)商允許。由于未一次性付清購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商把張鳴告到法院。經(jīng)法院調(diào)解，開(kāi)發(fā)商愿降價(jià)近700萬(wàn)出售給張鳴。在擇選中，張鳴以3100多萬(wàn)元買(mǎi)下這排屋。
“這3100萬(wàn)全部來(lái)自周邊親戚朋友。”張鳴說(shuō)，親戚朋友多以房產(chǎn)、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來(lái)，也有從民間融資而來(lái)，“他們給我月息一兩分，賺取一點(diǎn)利率差價(jià)。”
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以及去年溫州發(fā)生的民間借貸危機(jī)，使得溫州房?jī)r(jià)大幅下滑。據(jù)溫州多位中介人士反映，目前溫州新房?jī)r(jià)格比2010年下半年房?jī)r(jià)最高位時(shí)，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已對(duì)折。張鳴該排屋為期房，三證不齊，且為3個(gè)產(chǎn)權(quán)組合，再加上市場(chǎng)成交萎靡，2000萬(wàn)都難以成交。“我現(xiàn)在不想賣(mài)房，賣(mài)掉也抵不上債務(wù)，反而大家擁過(guò)來(lái)要我還債，不賣(mài)還有個(gè)房子”。
張鳴說(shuō)，他們所用的炒房資金，70%來(lái)自銀行或社會(huì)融資，現(xiàn)在下跌百分之三四十，再加上融資利息成本百分之一二十，即便現(xiàn)在把房子賣(mài)掉，還有百分之一二十的資金缺口。
“虧的多，賺的少?，F(xiàn)在，80%的人(炒房者)還套在里面，資產(chǎn)被掏空且已經(jīng)資不抵債，只有兩成溫州炒房者全身而退”。溫州資深炒房者陳先生認(rèn)為，融資比重過(guò)大，財(cái)務(wù)成本很高，盡管之前房?jī)r(jià)翻番，但炒房者在頻繁交易中，所得利潤(rùn)比較有限。
資金鏈估計(jì)僅能撐到年底
在2009~2010年這輪房?jī)r(jià)高漲中，溫州炒房客主要由50%的企業(yè)主、20%的專業(yè)炒家，還有30%的官員和跟風(fēng)者組成。溫州某中介部門(mén)主管謝先生認(rèn)為，企業(yè)主占比百分之三四十，專業(yè)炒家占比百分之一二十，其他為官員和跟風(fēng)者。
由于房?jī)r(jià)快速上漲，炒房動(dòng)用資金量大，一般投資人已經(jīng)難以撬動(dòng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前溫州高利率的民間借貸資金，一部分通過(guò)企業(yè)、炒房者流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。一位房產(chǎn)中介人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商高息融資建房，炒家高息借款炒房，已經(jīng)成為業(yè)界公開(kāi)的秘密。
去年7月，一份中國(guó)人民銀行溫州市支行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)保守估計(jì)，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品。
在張鳴看來(lái)，企業(yè)主炒房，與“產(chǎn)業(yè)不景氣”有極大關(guān)系。他說(shuō)，自己以前辦企業(yè)，虧空得很厲害，“反正是搞什么企業(yè)都虧錢(qián)”。其中，高利率讓企業(yè)難以承受，某商業(yè)銀行甚至出現(xiàn)最高月息1.2分多，民間借貸月息三四分也頗為平常，企業(yè)不可能把這個(gè)融資資金投入生產(chǎn)。于是，把企業(yè)作為融資平臺(tái)，以此獲得大量銀行貸款，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)、高利貸等領(lǐng)域，溫州甚至出現(xiàn)“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”等比較普遍的現(xiàn)象。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在“2010溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中，40多家制造業(yè)企業(yè)，無(wú)一不涉足了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括鞋革、服裝等知名企業(yè)，參與人員之多，且融資比例之高，是近幾年溫州炒房者的主要特點(diǎn)。其中一些社會(huì)融資，來(lái)自房產(chǎn)抵押貸款等，現(xiàn)在炒家無(wú)力還本付息，房東只能背負(fù)沉重債務(wù)。
高比例融資，過(guò)度房產(chǎn)炒作，在房產(chǎn)調(diào)控、民間借貸危機(jī)中，溫州炒房者的恐懼隨之而來(lái)。
除了炒作本地樓市外，之前溫州炒房者還在全國(guó)各地買(mǎi)房，其中以杭州、上海等地為重點(diǎn)，其房源占比較大。張鳴說(shuō)，一線城市房產(chǎn)調(diào)控，房產(chǎn)“剎車(chē)”，30%的溫州炒房者已經(jīng)退出市場(chǎng)；剩下來(lái)的一半炒房者，在房?jī)r(jià)下跌、融資成本重負(fù)下，變賣(mài)房產(chǎn)也已經(jīng)資不抵債。最后百分之二三十的炒房者，資金鏈估計(jì)也只能撐到今年年底。
