[提要]買房如何做到不會(huì)被廣告所“忽悠”？現(xiàn)實(shí)中也的確有少數(shù)房產(chǎn)廣告內(nèi)容虛實(shí)難辨，讓不明就里的購(gòu)房者上當(dāng)受騙。專家給出的建議是把廣告內(nèi)容寫進(jìn)購(gòu)房合同中，并事先約定詳細(xì)的違約責(zé)任。
買房如何做到不會(huì)被廣告所“忽悠”？現(xiàn)實(shí)中也的確有少數(shù)房產(chǎn)廣告內(nèi)容虛實(shí)難辨，讓不明就里的購(gòu)房者上當(dāng)受騙。專家給出的建議是把廣告內(nèi)容寫進(jìn)購(gòu)房合同中，并事先約定詳細(xì)的違約責(zé)任。sf
不少房產(chǎn)廣告中的內(nèi)容虛虛實(shí)實(shí)，真假莫辨，如若稍微放松警惕，就會(huì)被“晃點(diǎn)”。sf
對(duì)于房產(chǎn)廣告的忽悠做派，包括本刊在內(nèi)的諸多媒體都做過(guò)分析報(bào)道，但時(shí)至今日，仍然有購(gòu)房者對(duì)此不甚了解，并因此而上當(dāng)受騙。讓人更加難以接受的是，對(duì)于此類糾紛，購(gòu)房者居然會(huì)因?yàn)槿狈﹃P(guān)鍵證據(jù)，而往往會(huì)無(wú)從維權(quán)。sf
那么，如何扭轉(zhuǎn)這一不利因素呢？sf
輕信廣告易“吃癟”sf
有這樣一個(gè)真實(shí)的案例。sf
家住上海的徐女士買房時(shí)碰到這樣一件事情，宣傳單和樣板房均有標(biāo)注，鄰居家也戶戶都有，卻唯獨(dú)徐女士買的12樓房屋沒(méi)有安裝“飄窗”。與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果，徐女士將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求對(duì)方補(bǔ)償損失3萬(wàn)元。就在此前不久，因?yàn)楹贤醇s定，徐女士的訴訟遭到法院判決駁回。sf
對(duì)于此類遭遇，應(yīng)該說(shuō)徐女士不是第一個(gè)碰到，也不會(huì)是最后一個(gè)碰到。據(jù)了解，房產(chǎn)廣告由于存在過(guò)度包裝情形，由此而引發(fā)的糾紛比比皆是，這種現(xiàn)象被法律界人士揶揄為“都是房地產(chǎn)廣告惹的禍”。這是因?yàn)樵诋?dāng)前預(yù)售制度下，房地產(chǎn)廣告發(fā)布之初，住房大都屬于尚未竣工的期房，它到底是什么樣子，購(gòu)房者只能通過(guò)樓書、沙盤模型、樣板房、售樓人員的介紹或者承諾等，來(lái)了解一個(gè)大致情形。但一旦房子交付使用，房屋的實(shí)際情況與廣告宣傳或多或少存在出入，糾紛便由此而生。sf
但實(shí)際情況是，房地產(chǎn)廣告一般不能算作是要約。因此即使是開(kāi)發(fā)商故意打擦邊球、?；ㄕ?，購(gòu)房者如果一不小心中了招，只能自認(rèn)倒霉。法律專家解釋認(rèn)為，由于房地產(chǎn)廣告是向不特定多數(shù)人發(fā)出的，其目的是希望有購(gòu)買房屋意向的人向開(kāi)發(fā)商提出訂立房屋買賣合同的要約，因而，從法律性質(zhì)上分析，房地產(chǎn)廣告應(yīng)屬于要約邀請(qǐng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法律約束力。sf
除非是房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，才能視為要約。針對(duì)房地產(chǎn)廣告引發(fā)的糾紛日益增多現(xiàn)象，最高院司法《解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”但法律界人士指出，對(duì)于廣告內(nèi)容是能否產(chǎn)生“重大影響”的，其實(shí)對(duì)于經(jīng)驗(yàn)缺乏的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍然很難做出準(zhǔn)確的判斷。sf
小知識(shí)：要約與要約邀請(qǐng)之間的區(qū)別sf
根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，要約與要約邀請(qǐng)主要區(qū)別在于，要約是對(duì)特定人發(fā)出的、希望訂立合同的意思表示，要約一經(jīng)受要約人承諾即對(duì)要約人具有法律約束力；而要約邀請(qǐng)則是向不特定的多數(shù)人發(fā)出的、希望他人向其發(fā)出要約的意思表示，要約邀請(qǐng)對(duì)發(fā)出人沒(méi)有法律約束力。sf
寫進(jìn)合同是關(guān)鍵sf
如何才能保證自身權(quán)益，防止被忽悠？sf
雖然《廣告法》以及地方性法規(guī)已經(jīng)規(guī)定，房產(chǎn)廣告應(yīng)確保廣告內(nèi)容的客觀性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性。但不斷加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，以及為了自身利益，少數(shù)開(kāi)發(fā)商還是常常利用法律法規(guī)方面存在的漏洞，欺騙消費(fèi)者。于是，房產(chǎn)廣告和宣傳資料中會(huì)摻入大量虛假信息，最常見(jiàn)的方式是言過(guò)其實(shí)，比如稍有一點(diǎn)綠化就說(shuō)成綠樹(shù)成蔭，有一條小水道經(jīng)過(guò)就說(shuō)成絕佳水景等等，類似的例子不勝枚舉。sf
但不可忽視的是，這些廣告內(nèi)容對(duì)購(gòu)房者最終下定有著不可忽視的作用，有些甚至是決定性的。記者的熟人老張?jiān)诮o兒子挑婚房時(shí)，為了方便兒子、兒媳婦上下班，他最看重的一個(gè)就是交通方面的信息，比如靠近地鐵。對(duì)他來(lái)說(shuō)，軌道交通會(huì)成為買房過(guò)程中一項(xiàng)重要的參考因素。sf
為了保證自身利益不受侵犯，最有效的辦法是把廣告中的內(nèi)容作為合同條款寫入購(gòu)房合同。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展告訴記者，如此操作最大的好處就在于，交付之后一旦發(fā)現(xiàn)與廣告內(nèi)容或者當(dāng)初承諾的內(nèi)容不符，在解決糾紛過(guò)程中能夠做到有據(jù)可依。sf
具體如何操作呢？王展給出的建議是，把廣告中自己比較感興趣的，或者是對(duì)自己購(gòu)房起到極大促進(jìn)作用的內(nèi)容挑出來(lái)，以附件形式寫入買賣合同中。當(dāng)然，這需要事先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。而如果開(kāi)發(fā)商以各種理由推脫，那么這份買賣合同就不必簽了，因?yàn)閷?duì)方自己心里都沒(méi)底，這樣的廣告十有八九是不靠譜的。sf
怎樣去寫？這也很有講究，專家提醒說(shuō)，一定要把廣告中承諾的內(nèi)容寫得翔實(shí)而具體，比如綠化率具體要達(dá)到多少，50%或者60%？何為豪華裝修，采用的廚衛(wèi)設(shè)備、裝飾材料品牌、型號(hào)等……“總之，越詳細(xì)約好。”王展說(shuō)。sf
當(dāng)然，在操作過(guò)程中，還需要留意補(bǔ)充內(nèi)容與其他補(bǔ)充條款不能沖突。比如有些開(kāi)發(fā)商會(huì)做出這樣的約定：所購(gòu)房屋面積、結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)均以合同及其附件為準(zhǔn)，樣板房及其樣板區(qū)域以及售樓資料僅供展示、參考。面對(duì)這樣的條款，專家建議應(yīng)該與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商并修訂。sf
違約責(zé)任提前定sf
還有另外一項(xiàng)重要的工作不得不做，就是要明確違約責(zé)任。sf
專家表示，將廣告內(nèi)容或者承諾內(nèi)容寫入購(gòu)房合同中，其實(shí)只是完成了其中一項(xiàng)工作，如果沒(méi)有事先明確違約責(zé)任，自己的權(quán)益仍然無(wú)從得到保障。為何會(huì)這樣呢？王展解釋說(shuō)，法律法規(guī)不可能細(xì)致到窮盡所有違約行為所需承擔(dān)的責(zé)任，因此只能自己事先把相關(guān)工作做到位。sf
的確，對(duì)于一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要做到這一點(diǎn)的確有些勉為其難。首先是不了解違約責(zé)任如何確定；其次違約責(zé)任定多少比較合適，對(duì)于不具備專業(yè)知識(shí)的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其實(shí)也不容易做好，定得高了開(kāi)發(fā)商不會(huì)同意，定低了對(duì)自己又不利。不過(guò)這并非沒(méi)有解決辦法，王展建議，可以先咨詢律師，或者在律師的陪同下去完成這項(xiàng)工作。sf
對(duì)于每一項(xiàng)違約責(zé)任，也應(yīng)該做到詳細(xì)具體。比如廣告中明確層高為3米，但如果一旦不達(dá)標(biāo)，應(yīng)該賠償多少，先約定清楚；再比如綠化率如未達(dá)到樓書中所承諾的標(biāo)準(zhǔn)，賠償比例是什么等等。sf
此外，對(duì)于賠償?shù)姆绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)也要有很明確的約定。到底是退房，還是按照房?jī)r(jià)比例給予部分補(bǔ)償金，這也需要事先確定好。同時(shí)需要提醒的是，對(duì)于具體賠償標(biāo)準(zhǔn)的確定也很有講究，當(dāng)然不能過(guò)低，否則對(duì)開(kāi)發(fā)商起不到約束作用。
