“現(xiàn)在相親居然要問有沒有房貸記錄！”這是一位大齡青年的無奈感慨。在持續(xù)緊張的資金面下，銀行對首套房貸客戶也不留情面，利率優(yōu)惠幾乎絕跡。與此同時，銀行卻在端午節(jié)前夕狂發(fā)超短期理財產品，大力攬存。這一切的現(xiàn)象背后，都是兩個字——差錢。
【白領故事】
貸過款,身價跌
相親還問是否曾有貸款記錄
“現(xiàn)在介紹朋友居然還要問我有沒有貸款記錄！ ”一位自稱“剩女”的林小姐向記者嘆息，現(xiàn)在怎么連有沒有貸款記錄也成為“相親”條件之一。另一家在銀行工作的陳先生，居然也后悔自己用掉了首套房的額度，卻只買了一間小小的房屋：“現(xiàn)在我想改善住房，估計只能‘假離婚’了。 ”
位于新閘路的房屋中介徐先生向記者表示，現(xiàn)在，首套購房者對貸款政策的關注程度，已經超過了對未來房價走勢的關注。原因是，信貸政策的收緊已經對購房支付能力有限的首次置業(yè)者其形成了明顯壓力。
除貸款難外，連續(xù)幾次加息所累加的購房成本，也是部分首次置業(yè)者被迫考慮放緩購房的原因之一。自2010年10月份以來，不到半年的時間，央行已累計加息四次，至此五年期以上貸款利率已由5.94%升至 6.8%，公積金貸款利率由3.87%升至4.7%。四次加息效應的疊加，使得購房人還款壓力倍增。舉例計算，以一筆80萬、20年期的貸款為例，借款人使用商業(yè)貸款每月要多還402.93元，多支付總利息96701.94元；借款人使用公積金貸款每月要多還354.75元，多支付總利息85140.35元。加息后借款人還款成本的倍增，成為全款購房人群上升的首要原因。
二手房（房源、代理、租房）市場首次置業(yè)人群已基本于2009年、2010年被市場消化，目前二手房市場購房主要以改善型置業(yè)升級人群為主。根據(jù)銀行貸款政策，二套房貸款至少要首付60%，以一處總價為300萬、評估價為240萬的二套房貸款為例，銀行貸款額最高為評估價的四成，即96萬，購房人至少要支付204萬的首付款。二套房首付比例提高后，借款人只能貸到房屋總價三成左右的首付款，還要支付上浮1.1倍的貸款利率。在貸款額度較低和還款利率較高的雙重壓力下，有一定資金實力的二套房置業(yè)人群更愿意選擇全款購房。
除了全款購房人數(shù)上升，小戶型房源也被一“搶”而空。根據(jù)21世紀不動產統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全市范圍內小戶型房源供求緊張度日益提高。如在楊浦鞍山板塊，目前面積50平方米以下的小戶型房源掛牌量，較年初時已減少20%-30%；而在浦東金楊板塊，面積70平方米以下的小戶型房源，已經持續(xù)數(shù)月“一房難求”。
【記者調查】
銀行對個貸未留情面
首套房貸采用基準利率沒商量
央行年內五提存款準備金率，市場上接近3700億資金被凍結。加之銀監(jiān)會日前公布了銀監(jiān)會有關部門負責人就《商業(yè)銀行杠桿率管理辦法》（征求意見稿），使得原本就不寬松的銀行個貸市場雪上加霜。記者日前連線多家國有大行、股份制商業(yè)銀行、外資行、乃至部分城商行，相關人士均表示，即便是首套房，個貸政策從緊將是未來趨勢。早前還有9.5折優(yōu)惠的國有大行針對首套房也開始實行基準利率。股份制銀行利率上浮至30%已是常態(tài)，部分城商行的首付利率甚至為基準1.5倍。而外資行也對個人房貸并未手下留情，堅稱將遵從監(jiān)管層標準，在一二套房貸的發(fā)放上，持審慎原則。為維持盈利現(xiàn)狀，不少銀行重新劃分了貸款盤子，重點發(fā)展中小企業(yè)貸款，一些股份制銀行今年的中小企業(yè)貸款占比甚至達到70%以上。
股份制銀行最嚴格
記者此前連線某股份制銀行相關負責人，其表示，“即使首套房付到5成，利率也是沒得談。即使借貸人的首付比例提高到6成，甚至7成，利率也不會有優(yōu)惠?，F(xiàn)在各家銀行內部鼓勵拉存款，并不傾向于發(fā)放房貸類‘低效率貸款’。除了利率上浮，現(xiàn)在三套包括以上貸款已經停掉，現(xiàn)在銀行更傾向于做中小企業(yè)貸款。”目前銀行流動性趨緊，不光表現(xiàn)在屢屢曝出惜貸，停貸等傳聞方面。上述人士也表示，現(xiàn)在銀行拿到資金的成本很高，銀行同業(yè)拆借成本高，如此一來，不管是國有大行還是股份制銀行，再在利率上有優(yōu)惠，銀行就很難收回成本了。
與股份制銀行對房貸的嚴格要求相比，國有大行的首套房貸政策也顯得并不寬松。記者昨日以購房者身份致電中行個貸部工作人員，其表示現(xiàn)在首套首付比例并未上調，仍為3成，但利率方面則為基準，自從今年2月1日起便已無優(yōu)惠。以200萬元房款為例，該工作人員表示，即使首付到150萬，也難尋利率優(yōu)惠。另一家國有大行工商銀行，也是同樣狀況，記者致電工行客服人員，相關工作人員回應：“現(xiàn)在首套房首付比例仍為三成，但已無利率優(yōu)惠，二套首付上調為6成，利率為基準利率1.1倍。 ”城商行的首套房貸情況同樣不寬松，來自東北地區(qū)的一家城商行相關人士告訴記者：“現(xiàn)在首套房的利率起碼上浮50%，少于基準1.5倍銀行是不會做的。 ”盡管該行的房貸占比并不高，但是，上述人士也透露，就首套房貸而言，如果購房者所付首付成數(shù)較多，相應在利率上就市場普遍水平而言，會有優(yōu)惠，即便是優(yōu)惠也不會低于基準1.5倍。 ”
外資行方面，記者昨日從恒生銀行（中國）方面獲悉，恒生中國對房貸堅持審慎原則。在一、二套房的房貸發(fā)放上，恒生中國嚴格執(zhí)行國家的相關政策，并遵循相關城市已頒布的具體細則。目前，恒生中國首套房住房按揭貸款首付為7成，利率為人民銀行基準利率；二套房首付為4成，利率為人民銀行基準利率上浮10%。
中小企業(yè)貸款受熱捧
房貸難做，對單靠利差為主要盈利來源的中國銀行業(yè)來說，是不小打擊。若是想盈利不受影響，貸款這塊蛋糕就要重新劃分了。比如一些銀行開始重新調整方向，主攻中小企業(yè)貸款，滬上某家主推中小企業(yè)的股份制銀行零售部門負責人也告訴記者：“銀行要盈利，貸款這塊就要重新劃分，目前來說，銀行盈利的主要來源是中小企業(yè)貸款，在全部貸款占比中，今年我行的中小企業(yè)貸款的占比達到70%。利率一般上浮30%到40%。”但該人士也透露，并非所有銀行都開始轉舵投向中小企業(yè)貸款，“各家銀行的發(fā)展策略不同，比如有些銀行目前還是鼓勵做按揭的。目前我了解到的信息是北京銀行、華夏銀行還是在鼓勵做按揭的。 ”
近日江浙一帶屢屢傳出由于資金鏈條緊，加之電荒危機，而陸續(xù)倒閉。江浙一帶小企業(yè)是否會轉投向滬上銀行救急呢？上述負責人則表示，目前該行絕大多數(shù)中小企業(yè)貸款都是面向上海本地企業(yè)的。 ”
利率上浮到30%至40%僅是冰山一角，更有調研機構稱，部分地區(qū)的城商行針對中小企業(yè)貸款利率會上浮70%—100%。莫尼塔咨詢機構日前對國內多家城商行調研發(fā)現(xiàn)，5月份各家城商行的中小企業(yè)貸款平均利率出現(xiàn)上調的情況。其中，一般的大型企業(yè)仍可以獲得基準利率，而中小企業(yè)平均的貸款利率上浮30%～40%，即使是信用情況相對較好的中小企業(yè)貸款，其利率上浮幅度也在20%～30%。其中部分地區(qū)更有上浮70%～100%的情況出現(xiàn)。莫尼塔在調研中也發(fā)現(xiàn)，銀行本身也會優(yōu)先考慮貸款給利率偏高的客戶。
而一家來自東北地區(qū)的城商行相關負責人也對記者承認了這個消息，“目前利率至少上浮40%—50%”。該人士還透露，不管是向擔保公司，還是銀行貸款，中小企業(yè)的貸款成本都很高。比如，部分銀行要求借貸企業(yè)將至少20%的借貸資金 “回存”在銀行，或者交20%的保證金。比如，借款1000萬，可能向銀行交20%的保證金或者“回存”在銀行，實際上如此下來，就是交了1000萬的利息，最后只能拿到800萬。 ”簡言之，不管通過哪種渠道拿到貸款，中小企業(yè)的融資成本都不小。
【記者調查】
央行連續(xù)調高存款準備金，使得銀行的銀根收緊，如何將有限的資金效率最大化成為各家銀行考慮的首選問題。此前低利率時期放出的優(yōu)惠房貸，成為了銀行收回資金的目標。業(yè)內人士表示，銀行收回這部分的資金可以繼續(xù)用于放貸也增加收益。
頭寸緊張，低收高放增利潤
銀行降低門檻鼓勵提前還貸
主動邀請用戶提前還貸
“最近，連續(xù)三次接到銀行詢問是否有提前還貸意向的電話。 ”趙先生告訴記者，他前年貸款在南匯買了一套3房2廳的房子，當時首付了4成，并且拿到了利息7折的優(yōu)惠房貸。“以前銀行不是不鼓勵提前還款嗎？貸款時還特意告訴我如果提前還款是需要交納違約金的，怎么現(xiàn)在又主動要我提前還款了，難道是想賺我的違約金？ ”趙先生有些不明白了。
對此，記者以貸款人的身份打電話至各家銀行詢問，中國銀行、工商銀行、民生銀行的工作人員均表示，可按照客戶要求辦理提前還款。對于是否需要收取違約金、提前還款的起始金額等問題，工作人員表示，需按照貸款合同約定執(zhí)行。辦理的時間大致在3周左右。
不過也有銀行不提倡用戶提前還款的。建設銀行工作人員表示，“我們不提倡提前還款，希望用戶按時還款。 ”不過工作人員也表示，如果客戶要求提前還款也是可以的，不過辦理的周期較長，到扣款大致需要兩個月時間。
低進高出提高利潤率
向來不希望客戶提前還貸的銀行，為何會現(xiàn)在會主動出擊，希望用戶提前還貸，業(yè)內人士表示，由于央行連續(xù)提高存款準備金，今年以來銀行的銀根普遍收緊。在此背景下，銀行希望將原來以較低低利息放出的貸款收回，而后再將這部分資金以較高的利息放出，這樣可以提高資金的使用效率。
業(yè)內人士分析，因為現(xiàn)在的房貸利率都是在上浮，購買首套房最優(yōu)惠的政策也只是不上浮利率，銀行是依靠貸款利息賺錢的，用有折扣而且是提前還貸的錢重新貸款，就可以獲得更多的盈利。
記者算了一筆帳，以現(xiàn)在5年期以上貸款利率為6.80%來計算，如果存量房貸客戶執(zhí)行7折優(yōu)惠，實際利率只有4.76%，而如果按照現(xiàn)行利率，執(zhí)行上浮10%的話，實際利率則到了7.48%，兩者之間利差相差2.72個百分點，這已經接近目前3個月定期存款的利率水平?？梢娿y行如能收回7折房貸，重新發(fā)放給上浮客戶的話，可以大大地提高利潤率。
【新聞背后】
一邊惜貸一邊高息攬儲
銀行實際上“很差錢”
監(jiān)管部門很有可能從6月份全面鋪開實施月度日均貸存比監(jiān)測，這則市場最新消息使得本就不寬松的銀行資金面再度雪上加霜，也就不難理解為什么銀行一邊“惜貸”，一邊卻狂發(fā)超短期理財產品，大力攬存。尤其是在臨近端午節(jié)小長假的時點，流動性的緊張局面再次凸現(xiàn)。
月度日均監(jiān)測再念緊箍咒
“一旦這個消息落地，意味著銀行月末拉存款的跡象可能消失。以前，各家銀行會在時點有意識地組織存款，但單天完成流動性達標的難度，要遠小于日均貸存比都不能低于75%的難度。”一位業(yè)內人士向記者表示，日均貸存比這一監(jiān)管標準的實施，也將在一定程度上改變銀行以往在月末和季末高收益吸儲的模式，“時點”效應料將比以往有所弱化。
不過，也有某銀行資金運營部經理對記者表示，日均存貸比監(jiān)管的具體操作步驟為，銀行向監(jiān)管部門提供的月度報表里新增日均存貸比一欄，不需要每天都上報當日數(shù)據(jù)，但月末的攬儲沖動仍然很大。
早在今年4月份，銀監(jiān)會主席劉明康就在第二次經濟金融形勢通報會上明確表態(tài)，將按照月度監(jiān)測銀行的日均存貸款流動性 水平 ，要求日均貸存比都不得高于75%。相比以往監(jiān)管要求，日均貸存比不得高于75%的監(jiān)管標準無疑將更為嚴格。
伴隨貨幣緊縮效果的逐步顯現(xiàn)，近期持續(xù)高位運行的銀行間市場資金利率25日再次全面大漲，所有期限質押式回購利率、銀行間拆借利率均突破5%大關。不少分析人士表示，在市場“錢荒”的背景下，預計近期準備金率等數(shù)量手段繼續(xù)推出的概率大大降低。國泰君安策略分析師謝彤則表示，銀行資金面的緊張已是共識，但2011年以來央行依舊連續(xù)提高存款準備金率至21%的歷史高位，他認為，提準的目標是對沖外匯占款而非緊縮貨幣流動性，雖然其對體系內的流動性來說是緊縮，但對社會整體流動性是對沖。未來央行是否會繼續(xù)提準還要看外匯占款的情況。
端午理財產品收益再漲
每到月底，銀行都會為了完成吸儲任務而加大短期理財產品的發(fā)行力度，而本周不僅是月底，還面臨小長假，各家銀行更是鉚足了勁拼搶資金。記者從最新市場上了解到，一家股份制商業(yè)銀行推出的端午理財產品，投資期限僅有7天，預期年
化收益率高達4.35%；而一家大行推出的端午假期專享人民幣理財產品，預期年化收益率為4.4%。
銀行理財師介紹說，五一節(jié)期間同樣期限的理財產品，年化收益率最高也才3.8%。到了一個月之后的端午，一下子就變成4%以上了，收益率漲幅接近20%。同樣，另一家國有銀行五一節(jié)推出的一款4天理財產品年化收益率僅為1.9%，而端午節(jié)該理財產品不僅期限縮短了1天，預期年化收益率也翻了一番。
而以提高收益的方式來吸引客戶從節(jié)前兩周就開始了。根據(jù)金融界金融產品研究中心的數(shù)據(jù)，截至5月25日當周，共有308只銀行理財產品發(fā)行，較上周增長32.2%，也是近期理財產品發(fā)行最多的一周。其中，中資銀行理財產品發(fā)行更加明顯，不僅有總體數(shù)量上的增加，產品發(fā)行銀行也有明顯增長，而這正與近期銀行攬存壓力直接相關。這份報告指出，目前各大銀行拉存款的主要途徑仍是發(fā)行理財產品和采取各種優(yōu)惠手段：“短期資金拆借、短期產品發(fā)行是銀行通用的資金調用手段，近期理財產品的短期化也可以證明這一點。 ”
記者了解到，目前商業(yè)銀行普遍意識到自身流動性風險，并已做好應對準備，多渠道吸納存款。除了熱衷于發(fā)放理財產品，不少商業(yè)銀行還加大了對各分支機構存款考核、獎懲力度，激勵業(yè)務員多拉存款。部分銀行還要求貸款客戶將基本戶開在本行，以增加存款。
“住戶存款減少可能與銀行大規(guī)模發(fā)行理財產品有關，因為不少理財產品與信托等金融機構合作，一旦客戶購買了理財產品，客戶的個人存款便會轉移到同業(yè)存款中。 ”交通銀行首席經濟學家
連平表示，“但商業(yè)銀行不能一味依靠存款補充流動資金，應該多在業(yè)務創(chuàng)新上下工夫，盤活自有資金，應對時下普遍存在的資金緊張現(xiàn)狀。 ”
