盡管2012年1月31日溫總理在主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，繼續(xù)為調(diào)控從緊吹風(fēng)；然而，近期住建部及央行先后釋放出滿(mǎn)足首套房貸需求的信號(hào)，且央行3個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率到20.5%。這一系列動(dòng)作表明，中央政府已開(kāi)始在既定的框架內(nèi)對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)。由此，中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，2012年樓市調(diào)控將有望從全面打擊改為重點(diǎn)打擊，其中對(duì)剛性需求的鼓勵(lì)將比較突出，這將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
在調(diào)控從嚴(yán)的基調(diào)下，2011年底開(kāi)始，不少地方政府已試圖在調(diào)控政策的各個(gè)層面進(jìn)行松綁。時(shí)至2012年初，在中央不斷釋放的微調(diào)信號(hào)帶動(dòng)下，各地微調(diào)新政如雨后春筍，由于微調(diào)的幅度和方向不同，其命運(yùn)也大相徑庭。
觸碰底線 松綁“曇花一現(xiàn)”
部分地方政府由于微調(diào)幅度過(guò)大,難逃中央的干預(yù),終只是曇花一現(xiàn)。如，蕪湖針對(duì)自主購(gòu)房者的契稅優(yōu)惠和購(gòu)房補(bǔ)貼政策在鼓勵(lì)剛需的同時(shí)，也給投資投機(jī)性需求開(kāi)了條口子,與“有保有壓”的調(diào)控思路背道而馳，因此剛出臺(tái)三天便夭折了。早前佛山直接松綁限購(gòu),赤裸裸地鼓勵(lì)投資性需求,留下了“一日游”的話(huà)柄；而成都在限購(gòu)審核環(huán)節(jié)的放松則透露出對(duì)投資投機(jī)性需求的曖昧態(tài)度，也給限購(gòu)取消留足了遐想空間，因此胎死腹中。
上述事例告訴我們：中央的底線和權(quán)威是不能輕易被挑戰(zhàn)的，任何對(duì)抑制投資投機(jī)性需求的松綁都將不得善終。
焦點(diǎn)外松綁 蔚然成風(fēng)
焦點(diǎn)之外，各地針對(duì)剛需或改善性需求的松綁則得到了默許。主要涉及信貸松動(dòng)、購(gòu)房?jī)?yōu)惠、價(jià)格限制等方面。信貸微調(diào)使得過(guò)去“一刀切”的房貸緊縮得到改善，切實(shí)降低了剛需和改善性需求的購(gòu)房成本。如，南京、合肥等地放寬公積金貸款；北京、深圳等地年初首套房貸恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。購(gòu)房?jī)?yōu)惠則主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)或者制度方面的優(yōu)惠吸引剛需入市。如重慶、杭州的購(gòu)房補(bǔ)貼；長(zhǎng)春、無(wú)錫等地放寬購(gòu)房落戶(hù)門(mén)檻。價(jià)格限制的放松則有利于調(diào)節(jié)供求關(guān)系。如，北京、武漢等地相繼上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)使得市場(chǎng)上有更多滿(mǎn)足剛需的普通住宅；中山調(diào)高限價(jià)上限也擴(kuò)大了有效供應(yīng)。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，這些被默許的新政給2012樓市調(diào)控注入了新鮮空氣，更多城市或?qū)㈥懤m(xù)跟進(jìn)。
上海“舊政新說(shuō)” 限購(gòu)微調(diào)若隱若現(xiàn)
2011年底，住建部曾表態(tài)：政府要消除非戶(hù)籍人員購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)厣唐贩康闹贫刃哉系K。在此背景下，近日上海房管局公開(kāi)表態(tài)稱(chēng)，外地戶(hù)籍居民持長(zhǎng)期居住證滿(mǎn)三年，可以享受本地戶(hù)籍居民同等購(gòu)房資質(zhì)，即可以購(gòu)買(mǎi)第二套房。雖然官方通過(guò)咬文嚼字的方式繞開(kāi)了限購(gòu)松綁之名，但就其對(duì)市場(chǎng)的影響力來(lái)看，確有限購(gòu)松動(dòng)之實(shí)。“舊政新說(shuō)”一方面，幫助符合條件的外地人打破戶(hù)籍限制進(jìn)入市場(chǎng)，帶動(dòng)成交；另一方面，也使得之前“綁架戶(hù)籍”的限購(gòu)回歸公平。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，由于此次上海限購(gòu)松綁并不造成對(duì)投資投機(jī)性需求的鼓勵(lì)，因而是繼佛山、成都限購(gòu)松綁失敗后一次大膽而成功的嘗試。可以預(yù)見(jiàn)在上海“舊政新說(shuō)”的帶動(dòng)下，或?qū)⒂衅渌鞘行Х赂M(jìn)，但如何跟進(jìn)而不被叫停仍存在很多技巧性因素。
土地政策微調(diào) 大勢(shì)所趨
2011年年底，部分地方政府為吸引開(kāi)放商購(gòu)地，被迫放松土地出讓條件。年初，土地市場(chǎng)依然冷清，北京、上海大幅調(diào)低土地出讓金預(yù)期，宅地供應(yīng)下調(diào)也基本無(wú)懸念，為后續(xù)出讓條件的微調(diào)埋下伏筆。中原集團(tuán)研究中心預(yù)計(jì)，今年多地將在出讓條件方面做調(diào)整，或直接調(diào)低地價(jià)。而地價(jià)下行也將從源頭上降低房屋成本，有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
綜上所述，2012年“鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投機(jī)”這一調(diào)控方向?qū)⒉蛔?，而樓市微調(diào)亦正自上而下的進(jìn)行著，涉及著調(diào)控的諸多領(lǐng)域。我們相信，隨著政策暖意漸濃，凍傷的剛需將逐步蘇醒。
中原地產(chǎn)：各地調(diào)控政策暖意漸濃 從全面打擊轉(zhuǎn)向惠及剛需
