在經(jīng)歷去年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格首次出現(xiàn)了環(huán)比零漲幅，房?jī)r(jià)全面下跌的趨勢(shì)已經(jīng)確立。但是，近期一些地方出臺(tái)的房地產(chǎn)“微調(diào)”政策受到了廣泛關(guān)注，這是否意味著未來(lái)調(diào)控政策有所放松？今年房?jī)r(jià)走勢(shì)又將如何發(fā)展，是否還會(huì)反彈？
房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)全面確立
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的有22個(gè)，首次出現(xiàn)新建商品住宅價(jià)格全部停漲現(xiàn)象。最受關(guān)注的“北上廣深”四大一線城市中，廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比降幅達(dá)到0.3%，下降幅度在4城市中居首。
在全國(guó)房?jī)r(jià)普遍下跌的同時(shí)，樓市的庫(kù)存量也在不斷激增。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，受到監(jiān)測(cè)的標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫(kù)存量約2496萬(wàn)平方米，與2011年5月底相比，標(biāo)桿房企庫(kù)存量增加約七成，11個(gè)典型城市庫(kù)存總量達(dá)73萬(wàn)套，比上年同期增加26萬(wàn)套，漲幅達(dá)55%，樓市庫(kù)存壓力已經(jīng)超過(guò)了2008年。
“房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到扼制，部分城市出現(xiàn)了降價(jià)調(diào)整。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹分析目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀時(shí)表示，經(jīng)歷了一年的厲政調(diào)控，投資和投機(jī)性需求得到抑制，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化，多數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下降趨勢(shì)。從去年四季度開(kāi)始，全國(guó)整個(gè)成交量明顯下降。也就是去年四季度成交量的下降，抵消了前3個(gè)季度所有的增長(zhǎng)，年終的時(shí)候住房增速3.9%，是2010年增速的一半。在這樣的形勢(shì)下，投資和投機(jī)性需求已經(jīng)被擠出了市場(chǎng)。
調(diào)控主基調(diào)不會(huì)松動(dòng)
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的推進(jìn)，樓市成交持續(xù)低迷，土地市場(chǎng)隨之降溫，各地均已下調(diào)了今年土地出讓收入的預(yù)期，地方政府的財(cái)政壓力陡然增大，于是一些地方開(kāi)始對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行“微調(diào)”。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，包括北京、上海、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺(tái)了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購(gòu)門檻、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等，這些舉措引發(fā)了對(duì)樓市調(diào)控政策可能松動(dòng)的議論。
“樓市調(diào)控的主基調(diào)并不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，但各地的微調(diào)與堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖之間并不一定就存在矛盾。”在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，樓市限購(gòu)措施對(duì)地方的負(fù)面影響很直接，稅收、就業(yè)、GDP都受到了波及，不少地方有自救的沖動(dòng)，以擺脫經(jīng)濟(jì)的不景氣，去年的樓市調(diào)控政策力度過(guò)大，過(guò)于一刀切，地方做出微調(diào)也正常。從目前的情況來(lái)看，一些地方對(duì)樓市的微調(diào)基本上是鼓勵(lì)自住需求、促進(jìn)成交量，如果是這樣的政策微調(diào)，那就與中央的要求不矛盾。
“但是不能因?yàn)檎{(diào)控帶來(lái)了負(fù)面影響就放棄調(diào)控。”陳國(guó)強(qiáng)表示，遏制投資需求的思路是不能放棄的，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控在今年仍將執(zhí)行下去，沒(méi)有任何懸念。
“目前仍看不到限購(gòu)政策退出的合適時(shí)機(jī)。”秦虹也表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向是控制投資投機(jī)性需求，保護(hù)真正的居住性需求。目前市場(chǎng)正在向著調(diào)控預(yù)期的方向變化，而政策的關(guān)鍵就是要鞏固調(diào)控成果。
房?jī)r(jià)回升難度大
事實(shí)上，盡管年初部分銀行將首套房貸款利率也從此前的上浮回歸為基準(zhǔn)利率，但是目標(biāo)指向也僅僅局限在自住需求，體現(xiàn)了“差別化”的房貸政策。此外，佛山、成都、蕪湖等地“微調(diào)”政策因涉及放松限購(gòu)均被管理層叫停，表明當(dāng)前調(diào)控政策的主基調(diào)仍很難放松，這使得房?jī)r(jià)再度回升的可能性正在變小。
“調(diào)控將進(jìn)入深水期，房?jī)r(jià)依然面臨再次深跌的壓力。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，如果上半年限購(gòu)政策一點(diǎn)松動(dòng)都沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商再熬半年情況就會(huì)變得更糟，上半年或許就會(huì)有較大幅度的價(jià)格折扣調(diào)整，所以二季度可能成為一個(gè)分水嶺。
“今年房地產(chǎn)投資增速將會(huì)下降，行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù)。”秦虹表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)相對(duì)明朗，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策是相對(duì)確定的，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也是確定的。秦虹強(qiáng)調(diào)，調(diào)控政策的核心是兩手一起抓，一手控制投資投機(jī)需求，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖。另一手抓大力建設(shè)保障性住房，滿足剛性需求不動(dòng)搖。沒(méi)有穩(wěn)定的政策預(yù)期就不會(huì)有穩(wěn)定的市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的理解，今年房地產(chǎn)政策會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展可以期待。
