集體土地入市，又有新探索。
9月3日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方微信公眾號“南寧住建”發(fā)布消息稱，已經(jīng)印發(fā)《南寧市培育發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》（以下稱《方案》）。其中明確提出探索村集體經(jīng)濟(jì)組織通過自建、合作開發(fā)、作價(jià)入股等方式，利用閑置的城中村改造產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)租賃住房。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，對于集體土地入市，各地細(xì)化政策陸續(xù)落地，一些項(xiàng)目也已經(jīng)接近完工。南寧并非集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，此次推出相關(guān)政策，這也是土地管理法修改通過后，各地開始積極推動集體建設(shè)用地入市相關(guān)政策落地的一個(gè)例子。
同時(shí)，南寧創(chuàng)新的提出支持城中村集體或村民建設(shè)租賃住房等、開發(fā)商商品房可以“先租后售”等創(chuàng)新政策，也為發(fā)展租賃市場提供了參考。
試點(diǎn)地區(qū)項(xiàng)目陸續(xù)開工
此前，我國已有兩批18個(gè)城市開展了集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。
2017年8月，我國確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
2019年1月，自然資源部、住房和城市建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》，同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。
隨著試點(diǎn)的深入，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，各地不僅總體實(shí)施方案已經(jīng)基本發(fā)布，在一些地區(qū)，更為細(xì)化和深入的工作方案也開始落地。
2019年6月，北京市通州區(qū)在北京市范圍內(nèi)率先出臺了《通州區(qū)集體土地租賃住房建設(shè)、分配、運(yùn)營管理工作方案》，明確了鎮(zhèn)級聯(lián)營公司自建、成立合作公司以及項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)出租三種建設(shè)模式，并提出原則上將不超過25%的房源優(yōu)先分配給項(xiàng)目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府住房困難村民家庭。
合肥則形成了以《合肥市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作實(shí)施方案》為總綱，以《加快合肥市住房租賃試點(diǎn)工作的通知》《合肥市促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展財(cái)政獎補(bǔ)資金管理辦法》為補(bǔ)充的“1+2”的政策體系。
不僅是政策體系逐漸完善，各地已經(jīng)陸續(xù)有項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)開工階段，甚至接近完工。
北京在建規(guī)模最大的集體租賃住房項(xiàng)目——大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體租賃住房項(xiàng)目（以下簡稱“瀛海項(xiàng)目”）預(yù)計(jì)9月初完成土方施工。據(jù)悉，瀛海項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積15.2萬平方米，總體建設(shè)規(guī)模20.19萬平方米。
浙江首宗農(nóng)村集體用地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，杭州市蕭山區(qū)項(xiàng)漾村租賃住房項(xiàng)目審批于2018年10月啟動，2019年1月開工建設(shè)。這一項(xiàng)目土地面積為5.7畝，總建筑面積10376平方米，總投資3000萬元。據(jù)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2020年6月底前竣工。
上海的首個(gè)集體土地入市建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，825套青年科創(chuàng)人才公寓也已于今年6月開工，預(yù)計(jì)于2021年前后建成啟用。
隨著8月底新修的土地管理法在十三屆全國人大常委會第十二次會議正式通過，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市具備了合法性。此次并非試點(diǎn)城市的南寧發(fā)布相關(guān)政策，也被認(rèn)為是政策陸續(xù)向全國推廣的標(biāo)志。
中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，隨著土地管理法修訂完成，這一政策也會陸續(xù)推廣到全國各個(gè)地區(qū)。政策推行的進(jìn)度實(shí)際上是由市場需求決定的，鄰近城市的郊區(qū)、生態(tài)環(huán)境和文化氛圍較好的地區(qū)，在土地市場上都更具有吸引力，因此在政策推廣中也會走得更快。
尋找新的突破口
新修訂的土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后，還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。
在地方試點(diǎn)上升到法律條文層面后，如何更好地運(yùn)用到地方實(shí)踐？此次南寧的政策被認(rèn)為是一次有益的探索。
南寧市《方案》提出，在符合城市規(guī)劃的情況下，探索村集體經(jīng)濟(jì)組織通過自建、合作開發(fā)、作價(jià)入股等方式，利用閑置的城中村改造產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)租賃住房，并由其自主經(jīng)營管理或委托住房租賃企業(yè)出租經(jīng)營。支持“城中村”的村民或村集體將依法建設(shè)并符合租賃房屋基本要求的住房進(jìn)行租賃經(jīng)營，鼓勵(lì)出租人改善出租住房的條件，提高出租住房品質(zhì)。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，南寧此次政策是在全國范圍內(nèi)較早明確強(qiáng)化城中村改造和租賃業(yè)務(wù)掛鉤模式?！斗桨浮分С殖侵写宓拇迕窕虼寮w將依法建設(shè)并將符合租賃房屋基本要求的住房進(jìn)行租賃經(jīng)營，也體現(xiàn)了后續(xù)對于農(nóng)村土地市場的盤活導(dǎo)向。尤其是考慮到近期土地管理法的推行，預(yù)計(jì)后續(xù)此類省會城市的舊村改造中，會積極和租賃住房進(jìn)行結(jié)合，對于集體建設(shè)用地的高效利用有積極作用。
有地產(chǎn)分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，2019年以來中央多次會議和文件，包括近期中央財(cái)經(jīng)委的相關(guān)會議，都體現(xiàn)了對區(qū)域市場發(fā)展的重視。預(yù)計(jì)在未來中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，會強(qiáng)化城市群、都市圈等概念，進(jìn)而會對相關(guān)土地開發(fā)提出新的要求，土地管理會更加靈活。
這在集體土地入市上如何體現(xiàn)？李國祥表示，一種可能是包括增減掛鉤、占補(bǔ)平衡等政策在內(nèi)，目前的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減互融互通機(jī)制，有望擴(kuò)展到更大的范圍內(nèi)。
李國祥認(rèn)為，讓土地政策更靈活的政策調(diào)整，總的來說都是讓市場發(fā)揮更大的作用。隨著區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整，要素聚集的地區(qū)，其對土地的需求一直存在。因此，相關(guān)的機(jī)制也可能會擴(kuò)展到更大的區(qū)域范圍，甚至在全國實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減互融互通。
