人民銀行最近動作比較多，典型的就是貸款市場報(bào)價(jià)利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）形成機(jī)制，這一機(jī)制，可以理解為“貸款利率市場化”。貸款基礎(chǔ)利率（LPR）是商業(yè)銀行對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。
有了這個(gè)貸款基礎(chǔ)利率（LPR），人民銀行就好規(guī)定其他利率了。這不，個(gè)人房貸利率，就依據(jù)這個(gè)，產(chǎn)生了。
1、遏制炒房長效機(jī)制：加息不低于60個(gè)基點(diǎn)
個(gè)人住房貸款，這次是規(guī)定：首套房，不低于貸款基礎(chǔ)利率，二套房的，不得低于貸款基礎(chǔ)利率加上60個(gè)基點(diǎn)。也就是說，如果基準(zhǔn)利率4.9%，二套房貸就至少要加0.6%，總利率不低于5.5%。
政策的內(nèi)涵，非常明確，給二套房上了永遠(yuǎn)的緊箍咒，今后的任何城市，任何時(shí)間，想突破這一政策底線，恐怕是不容易的。這也就意味著，二套房，利率成本比首套房要高，成為一種長效機(jī)制，將限制炒房和改善型住房。
本次政策，對于首套房，要求不低于貸款基礎(chǔ)利率；商用房政策和二套房一致，加成不低于60個(gè)基點(diǎn)；對于公積金，沒特別規(guī)定。
商用房，在幾年前，被當(dāng)做限購的替代品來炒。后來在一系列限制政策中消停了。本次利率新政，也明確了對商用房的利率加成，也是為了限制商用房被用來投機(jī)。
2、等待房地產(chǎn)全面軟著陸
為什么要遏制二套房消費(fèi)呢？
看一下中國每年的住宅竣工量，就明白了。2014-2018年，中國每年的全社會住宅竣工量均高于28億平米。中國的人口，尚不足14億，這就意味著每年人均新增2平米的住宅。如果住宅的保質(zhì)期是70年，按照這種速度下去，每年不考慮增長，也要人均超過140平米的住宅。這，現(xiàn)實(shí)嗎？
所以，我預(yù)測，中國的住宅建設(shè)量，今后每年都要下降。下降的幅度，也許比我畫出的示意圖，要更嚴(yán)重。
當(dāng)然，如果任由市場瘋狂，房地產(chǎn)可能還要多瘋幾年。但是，如果瘋得太厲害，將來掉下來就會更慘。所以，人民銀行的貸款政策，就要態(tài)度鮮明地表示：不支持二套房。
只有房地產(chǎn)真正軟著陸了，中國經(jīng)濟(jì)，才會解除“建筑業(yè)危機(jī)”的風(fēng)險(xiǎn)。對二套房的利率加成，不是一天兩天的，要等到中國房地產(chǎn)業(yè)全面軟著陸之后，才有可能改變。
3、未來該持有什么資產(chǎn)？
國家不許炒房，就不要炒房。因?yàn)榉孔由w得實(shí)在太多了。如果繼續(xù)這一趨勢，泡沫破滅會很嚴(yán)重。
政策正在起作用，近年來，三四線城市的房價(jià)炒作現(xiàn)象漸漸降溫。只有高鐵樞紐城市，得益于都市圈核心的區(qū)位優(yōu)勢，房價(jià)保持了一定的穩(wěn)定性，但也不再瘋漲。如果房子是用來住的，房價(jià)的參照基準(zhǔn)就應(yīng)該是租金。將來，哪些城市哪些區(qū)域的租金高，房價(jià)才會高。那么，投資房子，也就不再是為了“漲價(jià)賣出”，而是為了賺租金。
當(dāng)前，大多數(shù)銀行和證券公司的理財(cái)產(chǎn)品還是能維持3%以上的回報(bào)的。這也就意味著，如果一個(gè)地方的年租金和房價(jià)之比低于3%，就不是好的投資選擇。按照這一指標(biāo)來看，目前大多數(shù)房子，并不具備好的投資價(jià)值。
當(dāng)房子的配置價(jià)值下降，資產(chǎn)配置，必然要涌向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，就是債券和股市。優(yōu)秀的公司的債券和優(yōu)秀的公司的股票，將成為長期中優(yōu)于房地產(chǎn)的選擇。實(shí)際上，股市這兩年興起的“核心資產(chǎn)”配置思路，正是新形勢下的典型資產(chǎn)配置現(xiàn)象。
債券市場和股票市場的風(fēng)險(xiǎn)特征，與房地產(chǎn)市場是完全不同的。很多人持有房子，是認(rèn)為不管如何下跌，總還剩下房子的使用價(jià)值。其實(shí)，這只是一種錯(cuò)覺，只要不是自己住的，房子的價(jià)值就只能用租金或銷售價(jià)格來衡量。
債券市場，就要關(guān)注信用風(fēng)險(xiǎn)；股票市場，就要關(guān)注股市周期和股價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)。這也就是金融投資領(lǐng)域越來越機(jī)構(gòu)化的原因。想想也是，買房子，不用通過什么基金經(jīng)理幫你買，你自己對你周邊的房子更了解。買債券，買股票，背后的公司，只有專業(yè)的機(jī)構(gòu)才能研究得清楚，投資的機(jī)構(gòu)化，也就成為必然的趨勢了。
未來持有什么資產(chǎn)？通過投資基金，持有優(yōu)秀上市公司的債券和股權(quán)，將取代過去的住房投資。
