1、政策背景：利率雙軌制改革
此次央行針對房貸專門發(fā)布政策，實際上和利率雙軌制的改革有關。這幾年從社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的角度看，一直強調(diào)利率的形成也需要市場化。通俗來說，中國銀行、中國建設銀行等應該是可以自己來決定貸款的利率。但是在實際操作中，各家銀行不敢隨意決定貸款利率，太高了可能會失去客戶，太低了可能會被認為是搶優(yōu)質(zhì)客戶，結果最后都默認為以央行基準利率為標準，在這個基準利率上可能會有所調(diào)整，但基本上各大銀行的貸款利率最終是大差不差的，或者說高度一致。
2、LPR的含義
而利率市場化改革其實并沒有停止。此次政策中提到了LPR，翻譯過來是指貸款基礎利率。這個利率的發(fā)布實際上在過去已經(jīng)形成，即1年期的貸款利率。這個利率不是央行決定的，是類似10來家商業(yè)銀行根據(jù)實際情況決定的，但最終是由央行統(tǒng)一發(fā)布的。不過一年期的貸款利率某種程度上就是零售業(yè)的貸款，或者說是短期貸款。最簡單的就是某個學生要買個手機，12個月分期付，這個時候貸款利率是會基于這個1年期的LPR來決定的。
而此次央行改革，實際上是要形成5年期的貸款基礎利率LPR，這個利率不是央行形成的，而是各家商業(yè)銀行根據(jù)具體貸款情況形成的。這樣這個基礎利率是有隨時波動和調(diào)整的可能。當然最終還是由央行發(fā)布的。而這個利率的形成，對于中長期的貸款是有指導意義的，而房貸一般少則10年，多則帶30年，所以是適用這個利率的。
3、房貸是否會增加
所以此次央行的政策，本質(zhì)上不是說要調(diào)高或調(diào)低利率，而是說未來購房者去辦理房貸的時候，原先是按照央行發(fā)布的基準利率來決定按揭貸款的利率和利息的，但現(xiàn)在其瞄準的是5年期LPR這個新的基礎利率。這個利率是包括中農(nóng)工建等銀行以及其他銀行內(nèi)部形成的，更帶有商業(yè)屬性，也是隨時可以調(diào)整的。而央行的基準利率是不會輕易調(diào)整的，因為一調(diào)整容易被認為是加息或降息了，至少現(xiàn)在全球降息下中國人民銀行并沒有出臺降息政策。
所以從這個角度看，未來房貸的計算方面，或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場而異的現(xiàn)象。對于購房者比較關心的一個問題，即買了一套房后，其貸款利率是否會上調(diào)的問題，首先應該看到，這個五年期的LPR利率是有時候會上調(diào)，有時候會下調(diào)，所以本身也使得最終購房者辦理的房貸利率也會上調(diào)或下調(diào)。其次客觀來說，從近期的房地產(chǎn)貸款政策看，以收緊為導向，那么這可以理解為基于“LPR基礎利率+基點”后形成的利率是會有所上調(diào)的，即過去是根據(jù)“央行基準利率+基點”來計算利率的，而現(xiàn)在是“LPR基礎利率+基點”，政策中也說了，根據(jù)因城施策的原則，相關銀行應該主動調(diào)整這個基點，且不能低于央行的規(guī)定。但如果后續(xù)銀行資金比較寬裕，類似LPR基礎利率也有下調(diào)的可能，那么最終算出來的房貸利率也有可能是下調(diào)的。
