方向有變，這次國(guó)家“鐵了心”，漲“或”跌已定，買(mǎi)房不再難？

前幾日，房地產(chǎn)行業(yè)2則調(diào)控加碼升級(jí)的消息傳來(lái)，相信關(guān)注樓市的人都知道：大連與合肥發(fā)布了房地產(chǎn)新的調(diào)控政策。其中最為關(guān)注的2點(diǎn)是，大連新政策要求開(kāi)發(fā)商出售價(jià)格“準(zhǔn)跌不準(zhǔn)上漲”。也就是對(duì)已經(jīng)取得了預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，在調(diào)整預(yù)售房?jī)r(jià)的時(shí)候，不能高過(guò)原來(lái)網(wǎng)簽的最低價(jià)，第一次申請(qǐng)預(yù)售的，在半年之后申請(qǐng)調(diào)整價(jià)格時(shí)，只可以把房?jī)r(jià)下調(diào)，并且下調(diào)的幅度僅僅需要在5%的范圍之內(nèi)。

一方面是大連加碼調(diào)控，除了大連，還有合肥的新調(diào)控政策也讓人眼前一亮，被稱之為“開(kāi)發(fā)商的緊箍咒”。合肥要求對(duì)于開(kāi)發(fā)商引起了3次以上的群訪群訴事情的，并且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有有效解決措施，這樣的情況下對(duì)開(kāi)發(fā)商暫停供地、停止預(yù)售并且暫停網(wǎng)簽。今后房地產(chǎn)走向何方，還適不適合買(mǎi)房呢，我們一起看看，樓市方向有變，這次國(guó)家“鐵了心”，“漲”或“跌”已定，買(mǎi)房不再難？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，在2019年上半年，全國(guó)商品房住宅銷售面積比2018年上半年下降了1.8%，在6月份時(shí)候（暫時(shí)沒(méi)有發(fā)布7月份數(shù)據(jù)），一線城市、二線城市和三線城市的新建商品房住宅和二手房的出售房?jī)r(jià)同比的增長(zhǎng)幅度都呈現(xiàn)下降回落態(tài)勢(shì)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，上半年總體開(kāi)發(fā)略有增幅，呈現(xiàn)進(jìn)一步趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2019年我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一共達(dá)到61609億元，比2018年1-6月份上漲10.9%，增長(zhǎng)速度比1—5月回跌了大約0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中商品房住宅達(dá)到45167億元，上漲了15.8%，速度依然是回落的，大約回跌0.5個(gè)百分點(diǎn)。整個(gè)住宅商品房的總投資占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重是73.3%。

從區(qū)域?qū)用娑裕?019年1到6月份，東北區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超過(guò)2300億元，同比上漲了12.7%，增長(zhǎng)速度加快了5.6個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超過(guò)13000億元，同比上漲超15 %，增長(zhǎng)速度表現(xiàn)為回跌3.0個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)中部區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超過(guò)12800億元，同比漲速接近9%，上漲速度也呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，回跌0.3個(gè)百分點(diǎn)。最后是我國(guó)的東部地區(qū)2019年1-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超33000億元，同比2018年上漲9.9%，增速比1-5月漲了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

可以看出，不僅是眾人所知的房?jī)r(jià)始持平穩(wěn)走向，就連房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資也保持平穩(wěn)，甚至有所回落，為啥開(kāi)發(fā)投資降低？原因在于市場(chǎng)上炒房水分少了，當(dāng)市場(chǎng)上只剩下剛需的時(shí)候，購(gòu)房需求自然會(huì)逐漸平穩(wěn)下來(lái)。市場(chǎng)平穩(wěn)反過(guò)來(lái)又會(huì)主推市場(chǎng)進(jìn)一步穩(wěn)健發(fā)展，房?jī)r(jià)、開(kāi)發(fā)投資都越來(lái)越結(jié)構(gòu)性匹配。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣情況如何？筆者之前也說(shuō)過(guò)，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中炒房客的水分被擠出，剛需成為了市場(chǎng)的主要支撐力量，剛需買(mǎi)房的主要表現(xiàn)為“挑挑揀揀”和“漫長(zhǎng)時(shí)間”，因?yàn)閯傂栀I(mǎi)房是自住的，所以必然非常關(guān)注房子的方方面面和細(xì)節(jié)問(wèn)題，例如房子現(xiàn)狀如何、未來(lái)升值空間如何、房子是否適合居住需求等。

從另一個(gè)層面而言，如今房?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)期，隨著房地產(chǎn)稅的呼之欲出，擁有多套房的人正在悄悄出售自己多余的房產(chǎn)，但是市場(chǎng)在成為了剛需的情況下，挑剔性就是最大特點(diǎn)。剛需買(mǎi)房并不像炒房者那樣隨心所欲，在房?jī)r(jià)上漲期，跟風(fēng)買(mǎi)房和搶房是主要風(fēng)向，能買(mǎi)到房子就是幸運(yùn)的，誰(shuí)也不會(huì)關(guān)注房子本身質(zhì)量如何，反正不是自己居住將來(lái)還要轉(zhuǎn)手賣出，所以房子問(wèn)題無(wú)所謂，但是在房?jī)r(jià)下跌期，觀望情緒就濃厚許多。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入剛需時(shí)代，正在變成想賣房子的人賣不掉房子、想買(mǎi)房子的人買(mǎi)不起房子的局面。央行數(shù)據(jù)表明下一季度看漲房?jī)r(jià)的人比例從21%上漲到21.5%，反而準(zhǔn)備買(mǎi)房的人比例從28%降低到25%，這就不符合買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，說(shuō)明購(gòu)房思維越來(lái)越理性、不再盲目追求買(mǎi)房風(fēng)口和投資性。

最近幾日，關(guān)于房地產(chǎn)的信息中，一項(xiàng)重要會(huì)議中提出“不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這是首次鐵了心的明確地提出和表達(dá)了不再重拾房地產(chǎn)作為拉動(dòng)和刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這一點(diǎn)讓網(wǎng)友們拍手稱好，紛紛感覺(jué)剛需的福音來(lái)了。

對(duì)于這件事，人民日?qǐng)?bào)也發(fā)表了相關(guān)評(píng)論，指出，不管是再次重申房住不炒還是第一次提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，國(guó)家都傳遞出了鮮明的信號(hào)，今后炒房路子不通。炒房者早就該晾涼了。至于今后還想把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)提升手段的城市，也別再幻想了。

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國(guó)家的這一個(gè)新的定調(diào)和定位，是不是意味著今后房地產(chǎn)就此涼涼了，房?jī)r(jià)也會(huì)下降、房地產(chǎn)輝煌難在？筆者認(rèn)為這種想法有些片面，人民日?qǐng)?bào)在《樓市穩(wěn)字當(dāng)頭不走靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路》一文中，曾指出在房?jī)r(jià)合理的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展能促進(jìn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如會(huì)繁榮擴(kuò)大上游的水泥、鋼筋建材等原料需求，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，例如家電行業(yè)、裝修建材行業(yè)等。所以今后房地產(chǎn)仍然會(huì)保持合理有序發(fā)展，而不是被打壓更不會(huì)被再次故意拿出來(lái)作為支柱。

總結(jié)一下當(dāng)下的房地產(chǎn)局勢(shì)，對(duì)于剛需而言是2+1“利好”，一方面是房?jī)r(jià)平穩(wěn)、另一方面是市場(chǎng)買(mǎi)方越來(lái)越理性，這是剛需買(mǎi)房的利好消息，因?yàn)槭袌?chǎng)上的風(fēng)向和思維變了，剛需買(mǎi)房成本降低、買(mǎi)房選擇時(shí)間更長(zhǎng)。還有一個(gè)利好是，今后也不可能把房地產(chǎn)拿出來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，所以剛需更不用擔(dān)心房?jī)r(jià)有多大變化，買(mǎi)房或許不再像前幾年那么難了。