當(dāng)前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正在面臨著穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)的艱難平衡，這種左右為難的處境在地方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控上體現(xiàn)得尤為明顯。近日，開封市相關(guān)部門曾專門發(fā)布文件，取消開封市新建商品住房自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時(shí)限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時(shí)限。這意味著自2017年5月出臺(tái)的開封市限售政策將被取消。然而，僅僅24小時(shí)后，開封市就撤回了這個(gè)文件，其理由是未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和充分論證。雖然這個(gè)事件只是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)漣漪，但折射出了房地產(chǎn)調(diào)控的兩難，反映了當(dāng)前中國(guó)宏觀政策面臨的處境。
房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)的周期很大程度上影響和決定經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控在宏觀調(diào)控中具有十分重要的地位。在經(jīng)歷了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在步入一個(gè)調(diào)整期。從數(shù)據(jù)看，今年上半年，全國(guó)商品房銷售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1~5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降1.0%，降幅比1~5月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)銷售不景氣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)依然保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，其中住宅投資45167億元，增長(zhǎng)15.8%，雖然增速較1~5月份有所回落，但總體上還是保持了較快增長(zhǎng)?？梢钥闯觯瑥亩唐趤?lái)看，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)雖然遇冷，但總體仍然保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)依然旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上較以前收緊，但并沒(méi)有“失速”的跡象，經(jīng)濟(jì)大局依然較為平穩(wěn)。
從開封撤回取消限售令的事件看，地方政府敢于冒天下之大不韙，試圖放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，其背后反映了地方政府面臨著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的巨大壓力。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)地方政府以房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式開始“失靈”，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的副作用也在不斷顯現(xiàn)。一些地方政府熱衷于“造城運(yùn)動(dòng)”，房地產(chǎn)四面開花。財(cái)政收入依靠賣地，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依靠房地產(chǎn)投資，把房地產(chǎn)作為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，而忽視了實(shí)體產(chǎn)業(yè)的培育，產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象普遍，實(shí)體企業(yè)發(fā)展不充分，特別是高科技企業(yè)發(fā)育不良。尤其是，房地產(chǎn)發(fā)展還給實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了“擠壓”作用，在融資、用工、土地等多個(gè)方面對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生抑制作用。原來(lái)在房地產(chǎn)周期處于繁榮階段，這些問(wèn)題都被光鮮亮麗的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所掩蓋，現(xiàn)在都逐漸水落石出，暴露在陽(yáng)光之下。
隨著人口向大中城市流動(dòng)的趨勢(shì)不斷強(qiáng)化，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸開始分化，一些超大城市依然保持了較強(qiáng)的人口流入，其房?jī)r(jià)依然保持了較高的增速；而一些中小城市則開始面臨著人口流入不足或人口凈流出的局面。在這樣的情況下，三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格承壓，房屋去庫(kù)存的難度加大，房地產(chǎn)價(jià)格承壓，給地方政府的財(cái)政金融運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)了較大的困難。房地產(chǎn)銷售回落意味著賣地收入減少，政府可用財(cái)力萎縮；另一方面，也意味著與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收減少，銷售環(huán)節(jié)直接相關(guān)的就有契稅，延伸到房地產(chǎn)的上下游，還包括耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等相關(guān)的稅收，在一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)稅收甚至占到了當(dāng)?shù)囟愂盏囊话胍陨?。?yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控給地方以往的發(fā)展模式帶來(lái)了壓力，倒逼地方發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。在此壓力之下，一些地方政府又想走回老路，繼續(xù)寄希望于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，但是房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸走到了盡頭。
從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，支撐我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)因素正在發(fā)生變化。需求方面，隨著住房質(zhì)量的提高，房屋面積的增加，房屋的最終需求在減少。目前城市人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米，房屋居住時(shí)間要達(dá)到70年，人們的住房需求已經(jīng)大為改善。供給方面，城市化、舊城改造拆遷等因素作用也在逐漸減小，過(guò)去20年里，中國(guó)城市常住人口城市化率已經(jīng)上升了近26個(gè)百分點(diǎn)，一些舊的工廠區(qū)、棚戶區(qū)改造大部分已經(jīng)基本完成?？傊康禺a(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸從一個(gè)增量主導(dǎo)時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)存量主導(dǎo)時(shí)代。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將會(huì)萎縮，房地產(chǎn)商將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的兼并重組。
地方政府必須改變?cè)械陌l(fā)展模式，走出土地依賴?yán)Ь?。要?shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變：一是從發(fā)展地產(chǎn)向發(fā)展實(shí)體轉(zhuǎn)變。地方政府要充分發(fā)揮職能作用，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是高科技企業(yè)的培育和支持力度，綜合運(yùn)用多種政策工具來(lái)培育經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，工作的重點(diǎn)從經(jīng)營(yíng)城市轉(zhuǎn)移到經(jīng)營(yíng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)上來(lái)。二是從建設(shè)者向服務(wù)者轉(zhuǎn)變。以前，政府直接參與到經(jīng)濟(jì)微觀活動(dòng)中，通過(guò)做活土地、資源、資產(chǎn)等文章來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，以后，政府的職能更多是體現(xiàn)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)等事務(wù)的服務(wù)上，通過(guò)激發(fā)市場(chǎng)主體的活力，讓市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮更大的作用。三是從大政府向小政府轉(zhuǎn)變。政府不再對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)大包大攬，對(duì)政府的職責(zé)范圍進(jìn)行一個(gè)相對(duì)清晰的界定，政府的主要工作目標(biāo)不再圍繞GDP而開展，而是集中在民生事業(yè)，以民生指標(biāo)來(lái)考核政府的績(jī)效。、
