2019年伊始，樓市延續(xù)了去年下半年的清冷，不少房企的銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但進(jìn)入3月，房企明顯感受到了春天的溫暖，銷售出現(xiàn)復(fù)蘇。還來(lái)不及拍手歡慶，樓市“小陽(yáng)春”在4月底就進(jìn)入尾聲。
眼下，房企融資渠道被明顯收緊，而市場(chǎng)和企業(yè)的分化也在加劇。對(duì)于今年的市場(chǎng)，房企之間也分歧重重。有的相對(duì)樂(lè)觀，有的謹(jǐn)慎；有的押注一二線城市，有的不舍棄三四線城市。
總體看，房企的銷售額增速普遍下滑。在過(guò)去的高增長(zhǎng)中，房企大多背負(fù)了沉重的負(fù)債，而在失去高增長(zhǎng)的日子里，它們面臨著巨大的資金壓力。
告別樓市黃金時(shí)代，如今的房企已經(jīng)走出舒適區(qū)，不確定性不斷增加。規(guī)模依然重要，但如何在規(guī)模與利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡，考驗(yàn)著各家房企的戰(zhàn)略眼光與管理能力。
在此背景下，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第19屆年會(huì)將主題設(shè)定為“走出舒適區(qū)：穩(wěn)定平衡視野下的中性增長(zhǎng)”，于7月26日至29日在三亞舉行，將通過(guò)行業(yè)領(lǐng)袖系列報(bào)道、演講和對(duì)話、研究報(bào)告等，多維度探討行業(yè)理性發(fā)展期的守成與創(chuàng)新。
再問(wèn)規(guī)模與利潤(rùn)
2018年年末，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)融資閘口有所擴(kuò)容，很多房企抓住時(shí)間窗進(jìn)行融資，并用成本較低的新債，替換舊有債務(wù)。但“好景不長(zhǎng)”，如今，房企們正在經(jīng)歷一次“縮衣緊食”的考驗(yàn)。
2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)的192次調(diào)控，同比上漲了31%。僅6月單月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次，而在本輪調(diào)控政策中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)被頻繁提及。
與之相應(yīng)的是，6月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，6月，全國(guó)70個(gè)城房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量減少，一二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅全面回落，一二三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比漲幅均回落。與此同時(shí)，1至6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金等多個(gè)指標(biāo)累計(jì)同比增速均有所回落。
“房住不炒”的理念已深入人心，再加上“因城施策”、強(qiáng)調(diào)城市政府主體責(zé)任等因素，下階段，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”依然是主旋律。但與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化仍在繼續(xù)推進(jìn)，剛需和改善型的需求依然存在。
這種情況下，前期將“做大規(guī)?！币暈榈谝灰?jiǎng)?wù)的房企們，開(kāi)始逐漸地調(diào)整策略，放慢腳步，試圖從原先的粗放式擴(kuò)張轉(zhuǎn)為多元化精耕。具體表現(xiàn)為，房企會(huì)主動(dòng)控制拿地的節(jié)奏，“提質(zhì)控速”成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的普遍選擇。
對(duì)房企而言，隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入和精細(xì)化、精準(zhǔn)化，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的清晰認(rèn)識(shí)和對(duì)戰(zhàn)略的選擇變得越來(lái)越急迫。降速之后，是否還要強(qiáng)調(diào)彎道超車、規(guī)模對(duì)其來(lái)說(shuō)有多重要、如何在速度、風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)之間實(shí)現(xiàn)可預(yù)期的協(xié)調(diào)，這都是擺在房企面前的必答題。
創(chuàng)新與多元化
市場(chǎng)下滑和融資緊縮，迫使房企更快地推進(jìn)多元業(yè)務(wù)，以尋求新的增長(zhǎng)空間。于是，在規(guī)模之外，創(chuàng)新業(yè)態(tài)與多元化轉(zhuǎn)型正成為房地產(chǎn)企業(yè)的新風(fēng)口。
近年來(lái)，地產(chǎn)商們開(kāi)始涉足城市更新、特色小鎮(zhèn)、共享空間、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，甚至跨界進(jìn)入金融、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老、智能制造等行業(yè)，試圖實(shí)現(xiàn)加速轉(zhuǎn)型。
但需要指出的是，房企的多元化道路并不好難走。早年開(kāi)啟多元化試驗(yàn)的房企，充滿坎坷。倘若缺乏足夠的人才儲(chǔ)備和管理經(jīng)驗(yàn)，貿(mào)然投資新業(yè)務(wù)往往會(huì)將自己拖入困局。
此外，不少房企的多元化被質(zhì)疑為“地產(chǎn)的新外衣”。換言之，不少房企所謂的多元化，主要目的還是為了服務(wù)于營(yíng)銷，提高自身樓盤的溢價(jià)，使其在價(jià)格上更有競(jìng)爭(zhēng)力。
有業(yè)內(nèi)人士指出，原有非主營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收至少要占到3成以上，房企才算是真實(shí)完成了轉(zhuǎn)型。但如今大多數(shù)房企房地產(chǎn)銷售收入占比都在9成以上，這樣的份額，是談不上轉(zhuǎn)型的。
從這個(gè)角度看，房企的多元化之路仍然任重道遠(yuǎn)?？梢钥隙ǖ氖?，無(wú)論在哪個(gè)領(lǐng)域，以何種方式布局多元化業(yè)務(wù)，房企的跨界轉(zhuǎn)型將在未來(lái)數(shù)年后得到檢驗(yàn)。
