據(jù)媒體統(tǒng)計，今年1-5月，全國各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)150多次。僅5月份，全國就有超過40個城市發(fā)布多達(dá)50次的調(diào)控政策，創(chuàng)下單月調(diào)控次數(shù)最多的紀(jì)錄?！拔逡弧鼻昂螅〗ú烤头康禺a(chǎn)調(diào)控問題約談12個城市，其中多數(shù)出臺了新的調(diào)控措施。
受到約談并采取了措施的城市包括徐州，在6月上旬出臺了限售措施，它屬于三四線城市。另一個三四線城市宜昌也于近期開始實施限售和限價措施。這顯示房地產(chǎn)調(diào)控的地域范圍還在不斷擴大，從一二線的熱點城市向三四線城市深入，對炒房的熱錢形成“圍追堵截”之勢。
調(diào)控措施密集出臺，力度加強，范圍擴大，一方面表明了地方政府和有關(guān)部門調(diào)控的決心，不實現(xiàn)房住不炒的目標(biāo)就不罷休。另一方面，也反映了調(diào)控的效果還不是特別明顯，炒房的熱錢依然存在，在等待和尋找機會，資金還在大規(guī)模地進入房地產(chǎn)市場，房價上漲的動力沒有真正減弱。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，本輪調(diào)控以來，雖然熱點城市房價漲勢減緩并有部分城市小幅下降，但并沒有形成下降的趨勢。進入5月，一些城市出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，炒房熱情甚至有可能高漲。
這樣的狀況表明，房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價漲勢受到了抑制，但很大一部分原因是“四限”措施抑制了流動性甚至直接限制了價格。也因如此，房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題被部分地隱藏起來，但風(fēng)險并沒有消除。其一，資金仍在進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，土地購置費、住房貸款都在較大幅度地增長，因此，依然有泡沫增長的風(fēng)險。其二，居民購房的成本還在上漲，房租也在隨之增長，因而實體經(jīng)濟還面臨成本增加的壓力。其三，由于房價上漲的預(yù)期仍然較強，房地產(chǎn)相對于實體經(jīng)濟有更好的盈利預(yù)期，因此，相當(dāng)一部分資源優(yōu)先向房地產(chǎn)領(lǐng)域配置的狀況沒有改變，還在從實體經(jīng)濟“吸血”，表現(xiàn)之一是工業(yè)貸款的增速遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)貸款。
因此，可以預(yù)見，堅持房住不炒原則的地方政府和有關(guān)部門還會繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控。問題在于，繼續(xù)加碼就能使房地產(chǎn)調(diào)控的效果得到加強嗎？調(diào)控措施主要就是“四限”——限購、限貸、限價、限售。開發(fā)商和投資者正在逐漸適應(yīng)，并形成了一些對策，例如以裝修合同應(yīng)對限價，以人才引進應(yīng)對限購。本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了快7個季度，很多房地產(chǎn)調(diào)控措施都在多個城市實施過了，但效果并不是很理想，這就說明，加碼和擴圍并不能完全解決問題。需要對房地產(chǎn)調(diào)控措施進行反思并著手建立長效機制了。
越來越多的人認(rèn)識到了，房價快速上漲的根本原因是供不應(yīng)求，擴大供應(yīng)才能從根本上抑制炒房的熱潮。近期深圳實施的住房制度改革，就主要從供應(yīng)做文章，提出2018-2035年的18年間要新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套。去年北京和上海先后提出了5年150萬套和5年170萬套的預(yù)期目標(biāo)。還有不少專家提出土地供應(yīng)與城市人口掛鉤的建議。
供需平衡應(yīng)該是房地產(chǎn)發(fā)展長效機制努力的方向，而且首先應(yīng)該是數(shù)量的平衡。如何才能使供需趨于平衡呢？以往的房地產(chǎn)調(diào)控主要是抑制需求，但這只能見效于一時，需求會在調(diào)控之后爆發(fā)出來。擴大供應(yīng)的措施也被實施過，但很多時候預(yù)期目標(biāo)都難以實現(xiàn)，宅地供應(yīng)經(jīng)常完不成計劃，從供地到交房的進度更是不理想。經(jīng)過多個調(diào)控周期之后，我們應(yīng)該認(rèn)識到，房地產(chǎn)市場的供需平衡并不是房地產(chǎn)調(diào)控就能推動的。
從需求端來看，“四限”能夠暫時地抑制需求增長，但隨著人口大量流入一線城市、省會城市，潛在需求的增長會變得越來越“剛性”。外來人口增長不受房地產(chǎn)調(diào)控措施的約束，而是與產(chǎn)業(yè)政策、人才政策、城鎮(zhèn)化政策相關(guān)。近年來，各個層次的政府都鼓勵高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟的發(fā)展，一線城市、省會城市才能聚集這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的各種資源，因此人口流入了這些城市。三四線城市沒有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口的增長，但由于房價較一二線城市低，可以吸引返鄉(xiāng)置業(yè)以及外來投資者。從供給側(cè)來看，一線城市、省會城市缺乏足夠的動力去完成土地供應(yīng)計劃、加快開發(fā)進度。
因此，這一輪房地產(chǎn)熱潮其實與求高求新的產(chǎn)業(yè)政策以及隨之而來的人口流動有關(guān)。而且，為了支持高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，金融創(chuàng)新是被鼓勵的，造成了較為寬松的融資環(huán)境，這也推動了購地、購房資金的快速增長。房地產(chǎn)熱潮不減，又會阻礙發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，一些支持高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的政策往往被轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的利好。
要推動供需趨于平衡，只靠房地產(chǎn)調(diào)控“單打獨斗”是不夠的。房地產(chǎn)長效機制的建立不能囿于房地產(chǎn)領(lǐng)域，還應(yīng)該結(jié)合產(chǎn)業(yè)、人才、城鎮(zhèn)化、金融等多方面的政策。
