五一前杭州臨安出讓了五幅土地，然而令人意料的是，其中有兩幅在當(dāng)天的出讓中流拍。這也是杭州今年首次土地流拍。
這邊購房者排隊(duì)搖號(hào)為買不到房發(fā)愁，那邊原本應(yīng)該火熱的土地市場(chǎng)，為何會(huì)變得冷下來。分析人士認(rèn)為，的確有土地位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的原因，但也與市場(chǎng)的變化有關(guān)。雖然新房市場(chǎng)被看好，然而開發(fā)商預(yù)計(jì)新房預(yù)售價(jià)格被嚴(yán)格監(jiān)管可能會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。土地成本價(jià)格居高不下，以及產(chǎn)品端價(jià)格受到監(jiān)管，令開發(fā)商降低了利潤(rùn)預(yù)期，因此才對(duì)土地市場(chǎng)選擇觀望。
另一方面，杭州近期出臺(tái)了對(duì)酒店公寓在建設(shè)中的監(jiān)管政策，減少了不小土地在開發(fā)商建設(shè)中的擦邊球概率。而杭州土地成本價(jià)格，在諸多因素的作用下是否會(huì)出現(xiàn)一波回潮，仍有待進(jìn)一步觀察。而據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一季度杭州的土地出讓金，已接近千億元。
土地出讓遇冷
五一前杭州臨安區(qū)出讓了五幅土地，其中兩幅出現(xiàn)流拍。
4月24日的土地出讓活動(dòng)中，四幅為住宅用地一幅為住宅租賃用地。然而與火熱的房市相比，出讓的住宅用地卻顯得較冷。
第一幅流拍的土地，是編號(hào)為臨政儲(chǔ)出(2018)2號(hào)，名為天目醫(yī)藥港單元一幅約5.2萬平米的住宅用地。另一幅臨政儲(chǔ)出(2018)4號(hào)地塊，從出讓面積來看，超過11.8萬平米的建筑面積的體量較大，封頂樓板價(jià)為4216元/平米，本應(yīng)是開發(fā)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。然而也出現(xiàn)了流拍。
杭州一下出現(xiàn)兩幅土地流拍的當(dāng)天，其它地塊的出讓行情也較冷。
當(dāng)天只有1號(hào)地塊引來競(jìng)價(jià)，然而萬科拍得后的溢價(jià)率只有9%。另外兩塊土地的情況來看，租賃地塊以底價(jià)成交，3號(hào)地塊由佳源杭城以4.58億元競(jìng)得，溢價(jià)率0%。
為何杭州出現(xiàn)今年土地首次流拍，這次土地拍賣又如此之冷？
分析師告訴記者，一方面臨安位置較偏，并非開發(fā)商爭(zhēng)奪的熱門區(qū)域，因此土地市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有主城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈。但更重要的是，從今年杭州土地流拍中反映出當(dāng)前土地市場(chǎng)的變化，以及開發(fā)商新的動(dòng)態(tài)。
有開發(fā)商表示，看上去土地溢價(jià)率很低，土地競(jìng)爭(zhēng)似乎沒那么激烈。但實(shí)際上今年杭州很多土地出讓的起始價(jià)格較此前出現(xiàn)上揚(yáng)，一些區(qū)域起拍價(jià)上揚(yáng)的幅度還不小。
“起拍價(jià)走高，無形中增加了開發(fā)商拿地的起始成本。一些地塊對(duì)溢價(jià)率做了設(shè)置，房企雖然想拿地，但每次加價(jià)的價(jià)格幅度都不大。一些土地的競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到上百輪，但最終溢價(jià)卻并不高。因?yàn)檎l也不想把價(jià)格抬得太高，所以每次加價(jià)都是只加一點(diǎn)，才形成了拉鋸?！焙贾菀患曳科蟊硎?。
出現(xiàn)土地流拍的另一個(gè)重要原因，與房企預(yù)期有關(guān)。
中指院杭州副總經(jīng)理高院生表示，土地趨冷另一個(gè)原因是，商品房預(yù)售證價(jià)格被管得很嚴(yán)，開發(fā)商利潤(rùn)變得很薄。業(yè)界普遍預(yù)計(jì)這種在商品房銷售端的嚴(yán)格管理，可能會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。如果面包價(jià)格持續(xù)被嚴(yán)格監(jiān)管，而面粉價(jià)格卻居高不下，如果沒有足夠的實(shí)力和資金儲(chǔ)備，買入價(jià)格較高的地塊將對(duì)企業(yè)資金、利潤(rùn)產(chǎn)生不利影響。
“大企業(yè)買錯(cuò)一幅地還可以周轉(zhuǎn)，如果是中小型企業(yè)，在地價(jià)不菲的當(dāng)下，一塊地的投入可能是一個(gè)小型企業(yè)的全部。因此大家雖然很看好后市，但在土地市場(chǎng)出手時(shí)，卻變得比較謹(jǐn)慎。”高院生表示。
一季度土地成交近千億
雖然杭州出現(xiàn)了今年第一次土地流拍，但在今年全國(guó)土地出讓交易金額榜單上，杭州已經(jīng)躍居首位。
中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，今年一季度杭州土地成交額高達(dá)923億元，成為全國(guó)土地出讓金額最多的城市。杭州一季度土地出讓近千億元的規(guī)模，比北京573億元的出讓金還多了350億元；而第三名的蘇州也只有534億元。
杭州此前土地市場(chǎng)的火熱，在今年的總價(jià)地王上得到充分表現(xiàn)。
3月30日經(jīng)過12個(gè)小時(shí)499輪競(jìng)價(jià)，在舉行土拍會(huì)后的第二天凌晨，杭州錢江世紀(jì)城M-04地塊這一熱門地塊才最終被保利以101億元的價(jià)格拍下。
“房市火熱，也增強(qiáng)了開發(fā)商拿地的信心。在杭州布局，由此成為各路房企自一線城市以后，最重視的一個(gè)城市。”高院生表示，杭州土地市場(chǎng)的價(jià)格行情，也因此一路走高。
有分析人士指出，此次杭州出現(xiàn)土地流拍，某種程度上是土地價(jià)格走高后，價(jià)格行情回歸的一個(gè)表現(xiàn)。另一方面，相關(guān)部門加大對(duì)土地監(jiān)管的力度，也對(duì)土地市場(chǎng)起到了一定的降溫作用。
在杭州出現(xiàn)土地流拍的時(shí)候，杭州還對(duì)房企在當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)建設(shè)中的擦邊球行為，進(jìn)行了重新規(guī)范。
近日杭州規(guī)劃局發(fā)布了一份《關(guān)于擬出讓商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》，這份文件的其主要內(nèi)容，是對(duì)杭州擬出讓的商業(yè)商務(wù)用地，增加對(duì)類住宅的限制要求。
在具體措施上，文件要求如果在規(guī)劃條件中未明確可建設(shè)酒店公寓類住宅項(xiàng)目的，將不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶有居住功能的用房，最小產(chǎn)權(quán)的分割單元，則不小于300平米。
這一文件，被認(rèn)為是杭州或?qū)⒁?guī)范類住宅市場(chǎng)的重要信號(hào)。
分析人士表示，與住宅受到限購政策嚴(yán)格管理有所不同，酒店式公寓的類住宅項(xiàng)目，其土地性質(zhì)為商業(yè)用途并不在限購之列，但卻因具有居住屬性而受到投資客的關(guān)注。
“杭州房市的熱度已經(jīng)持續(xù)一年多，從目前的情況看，仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。這不僅有供應(yīng)量跟不上的因素，也有是因?yàn)橘I家市場(chǎng)需求旺盛。酒店式公寓或公寓辦公產(chǎn)品，因不受限購影響，因此在杭州市場(chǎng)也成為買家受歡迎的重要產(chǎn)品類型之一?！币晃徊辉妇呙姆治鋈耸恐赋觯舜魏贾菹嚓P(guān)部門出臺(tái)這一政策，應(yīng)該是堵住這一漏洞的舉措之一。接下來杭州是否會(huì)像去年上海一樣，出臺(tái)更加重磅的對(duì)類住宅的管理，也是市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)。
