- 6月18日，有媒體調(diào)查北京房貸情況顯示，北京房貸首套房多以基準(zhǔn)利率為主，短短半年已歷經(jīng)4次調(diào)整；對(duì)此，海通證券宏觀債券分析師姜超認(rèn)為，銀行利率飆升或因“銀行無(wú)米下鍋”。5天前，央行公布5月人民幣信貸數(shù)據(jù)，廣義貨幣M2增速首次跌破個(gè)位數(shù)。而當(dāng)銀行資金是否面臨緊張正值熱議之際，美聯(lián)儲(chǔ)加息消息隨即公布，再度觸及全球投資者敏感神經(jīng)。宏觀金融的波動(dòng)勢(shì)必傳導(dǎo)至股市、債市及匯市，不過(guò)，對(duì)中國(guó)百姓而言，最關(guān)心的莫過(guò)于房子。那么，美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)全球樓市意味著什么？近期的M2增速下跌與此有何關(guān)聯(lián)？就樓市基本面而言，當(dāng)下房地產(chǎn)又究竟處于何種態(tài)勢(shì)？
【全球面】
全球樓市迎來(lái)“去泡沫化”時(shí)代
6月14日，美聯(lián)儲(chǔ)如期進(jìn)行今年第二次加息，將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，并表示今年至少還將加息一次。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將在年內(nèi)啟動(dòng)縮減資產(chǎn)負(fù)債表，概述了其4.5萬(wàn)億美元資產(chǎn)負(fù)債表的減少計(jì)劃，起步上限為每月100億美元。
這項(xiàng)縮減計(jì)劃包括了政府債券、抵押擔(dān)保證券、以及金融危機(jī)之后所收回的其他資產(chǎn)，而且還將逐漸增加縮減規(guī)模，直至國(guó)債削減規(guī)模達(dá)到300億美元，抵押支持債券為200億美元。
事實(shí)上，美聯(lián)儲(chǔ)加息早已在市場(chǎng)預(yù)期中，但這樣的“縮表”計(jì)劃卻出乎意料。這明顯表明美聯(lián)儲(chǔ)多年的貨幣寬松政策拐點(diǎn)真正來(lái)臨——將原來(lái)釋放到市場(chǎng)的幾萬(wàn)億美元的貨幣逐步收回去。
有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，美聯(lián)儲(chǔ)最終會(huì)將基準(zhǔn)利率提高至4%以上，并將4.5萬(wàn)億美元負(fù)債規(guī)模縮表至3萬(wàn)億美元。這樣規(guī)模的加息和“縮表”，必將影響全球的樓市、金市、債市和股市。
雖然，加息對(duì)于持有美國(guó)國(guó)債和美元資產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，意味著獲得利息變多，持有美元資產(chǎn)就會(huì)更賺錢(qián)。不過(guò)，加息對(duì)于樓市，未必是好事。所謂“春江水暖鴨先知”，感觸最深的，怕是每次樓市調(diào)整，都被迫打前戰(zhàn)的“豪宅”銷(xiāo)售。
今年6月28日，美國(guó)得克薩斯州將舉辦一場(chǎng)房地產(chǎn)“禮賓拍賣(mài)”活動(dòng)，其中Champ d'Or是這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)叫價(jià)最高的房產(chǎn)。Champ d'Or建于2002年，位于達(dá)拉斯以北，是一棟占地面積達(dá)48000平方英尺的豪宅，是美國(guó)最大的手機(jī)分銷(xiāo)商CellStar的創(chuàng)始人——艾倫·姤菲爾德夫婦共同打造的夢(mèng)想家園（比如，主臥的穿衣柜門(mén)把手用18K金制造），整個(gè)建筑擁有6間臥室和14間浴室，建造成本為5200萬(wàn)美元。
然而，Champ d'Or目前的業(yè)主塔巴尼集團(tuán)CEO——塔巴尼，曾經(jīng)在2015年底美聯(lián)儲(chǔ)加息前夕，將其產(chǎn)業(yè)掛牌上市，打著“購(gòu)買(mǎi)此豪宅，免費(fèi)獲贈(zèng)直升機(jī)和勞斯萊斯”，總要價(jià)為1750萬(wàn)美元，也無(wú)人接盤(pán)。從中不難看出，加息對(duì)豪宅價(jià)值的巨大影響。
近日，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息和“縮表”超預(yù)期，美國(guó)、加拿大、智利、意大利、希臘、以及巴拿馬等地的私人島嶼也出現(xiàn)豪宅拋售潮，幾乎全球蘊(yùn)含泡沫的樓市，都開(kāi)始出現(xiàn)下跌跡象。
而英國(guó)、加拿大等政府也預(yù)計(jì)將通過(guò)加息來(lái)收緊貨幣，主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫是為了避免未來(lái)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
事實(shí)上，對(duì)于近年來(lái)樓市具有泡沫的國(guó)家或地區(qū)的家庭，其所增加的“財(cái)富”越來(lái)越多建立在債務(wù)上。由于超低的利率，人們感覺(jué)自己還貸能力大幅增強(qiáng)，于是毫不猶豫的向銀行貸款，卻不管未來(lái)利率上升時(shí)，是否具有還貸能力。他們不會(huì)去想，這十年來(lái)目前市值60萬(wàn)加元的公寓，其中有30萬(wàn)加元，其實(shí)是靠銀行的借貸——債務(wù)堆積而來(lái)的。
目前來(lái)看，隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期及大幅縮表，各國(guó)也將跟進(jìn)，借貸成本必然上升，這對(duì)于樓市泡沫好似釜底抽薪。一方面，泡沫樓市的接棒者將迅速減少，樓市拐點(diǎn)將至；另一方面，隨著還貸額不斷增加，幾年前美國(guó)金融海嘯的情景難免重現(xiàn)。
總體而言，美聯(lián)儲(chǔ)的加息縮表下，全球樓市或?qū)⒂瓉?lái)“去泡沫化”時(shí)代——將之前由債務(wù)堆出來(lái)的“虛幻的財(cái)富”一并抹去。
陳思進(jìn)（資深金融風(fēng)險(xiǎn)管理顧問(wèn)）
【政策面】
樓市此次“橫盤(pán)期”會(huì)比較長(zhǎng)
炎熱的夏天已經(jīng)到來(lái)，而大家期盼的樓市降溫卻未見(jiàn)迅速。盡管此前有報(bào)道稱(chēng)，調(diào)控嚴(yán)厲之下樓市降溫、二手房開(kāi)始出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但事實(shí)上，除了幾個(gè)一線城市處于橫盤(pán)之外，大多數(shù)二線城市依舊火熱，部分三線城市則進(jìn)入地王頻出的階段。
橫盤(pán)又稱(chēng)盤(pán)整，是股市中的一個(gè)名詞，也可指稱(chēng)樓市——指股價(jià)或房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)波動(dòng)幅度小，價(jià)格呈牛皮整理，方向不易把握，是投資者最迷惑的時(shí)候。此時(shí)，投資者不應(yīng)參與操作，應(yīng)注意觀察。
與前幾次周期不同，這次樓市周期會(huì)突破三年的限制，當(dāng)然具體到今年，會(huì)延長(zhǎng)盤(pán)整期。
簡(jiǎn)單回憶一下十年來(lái)樓市周期調(diào)整：2007年調(diào)控后，年底開(kāi)始樓市調(diào)整，第二年市場(chǎng)受挫明顯；2011年1月，限購(gòu)政策出臺(tái)，夏秋之際就迎來(lái)整體調(diào)整；2014年，杭州房?jī)r(jià)首降，隨后蔓延大江南北。
然而，這次的樓市調(diào)整卻和前三次不同，幾個(gè)重要因素導(dǎo)致盡管調(diào)控聲音很大，但對(duì)于大多數(shù)城市，卻未到傷筋動(dòng)骨的程度。細(xì)分析下來(lái)，主要有這幾個(gè)原因。
首先，市場(chǎng)本身周期延長(zhǎng)，本輪地產(chǎn)熱潮是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、外匯管制嚴(yán)重的多重局面之下，資金充盈卻無(wú)處可去，這并非短時(shí)間內(nèi)能遏制，需要時(shí)間和空間，比如延伸到三四線城市，才能消化吸收。
其次，本次調(diào)控是因城施策，并非一刀切，這樣雖然有利于根據(jù)實(shí)際情況做決策，但也使地方政府在調(diào)控上有相當(dāng)大的主動(dòng)權(quán)，可以層層加碼并出現(xiàn)調(diào)控反復(fù)。比如，杭州加碼七次，顯然有投鼠忌器之嫌。而南京、濟(jì)南等地放開(kāi)高學(xué)歷人員之限制，也是放開(kāi)口子。因此，除一線城市嚴(yán)厲之外，很多二線城市看似調(diào)控風(fēng)雷滾滾，實(shí)際上風(fēng)雨不大。這無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是炒房者壓力都不是那么大。
再次，從成本來(lái)看，基于前期產(chǎn)生的大量地王的強(qiáng)力成本支撐，讓地產(chǎn)企業(yè)很難出現(xiàn)降價(jià)。畢竟企業(yè)需要賺錢(qián)，既然很多地方政府限價(jià)，只能通過(guò)捆綁車(chē)位和裝修來(lái)解決簽約問(wèn)題。出讓土地多的城市必然地王多，比如南京、合肥、鄭州，還得高價(jià)賣(mài)房。出讓土地少的城市，樓盤(pán)稀缺，更得捂著賣(mài)。
至于資金面，無(wú)論去年還是今年，大多房企的銷(xiāo)售都有了巨大增長(zhǎng)，大量資金依然涌入地產(chǎn)行業(yè)，因此，地產(chǎn)企業(yè)資金基本不是問(wèn)題，更加沒(méi)有調(diào)整的壓力。即便有個(gè)別項(xiàng)目不行，大不了高價(jià)買(mǎi)身，拿不到地的企業(yè)有得是，不愁下家。看看今年有多少爛尾多年的樓盤(pán)，依然能成功賣(mài)得好價(jià)錢(qián)，就知道目前還是錢(qián)不缺地缺的大局面。
總體來(lái)看，正如黃奇帆同志在復(fù)旦演講所說(shuō)，樓市調(diào)控真要起作用，確實(shí)到了需要建立長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)候，需要從多角度下手，提供整體解決方案。但這又哪是一朝一夕之功？盡管很多人不看好今年下半年的樓市，但筆者以為，今年樓市的橫盤(pán)期恐還將延續(xù)。變局總會(huì)到來(lái)，但未必會(huì)那么快，樓市的調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的建立，才是真正任重道遠(yuǎn)。
【金融面】
M2破十：房?jī)r(jià)暴漲基本結(jié)束，利好實(shí)業(yè)
日前，央行公布了5月金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，M2增速幾十年來(lái)首次跌至個(gè)位數(shù)9.6%。隨后，各種解讀恐慌而至。然而，這個(gè)數(shù)據(jù)卻可以確定一個(gè)現(xiàn)實(shí)：從全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)暴漲基本結(jié)束，結(jié)合部分地區(qū)出現(xiàn)下跌和交易被凍結(jié)情況，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是好事。
筆者此前發(fā)表多篇文章，論證M2與房?jī)r(jià)關(guān)系，縱觀去年銀行貸款數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)大部分新增貸款都是房貸，那么銀行貸款的派生存款多由房貸構(gòu)成。一言以蔽之，房?jī)r(jià)上漲會(huì)拉動(dòng)M2上漲，房?jī)r(jià)下跌到一定幅度也會(huì)拉動(dòng)M2下跌。
不僅貸款構(gòu)成，對(duì)房?jī)r(jià)的另一個(gè)考量是外匯。中國(guó)房?jī)r(jià)總市值大約在270萬(wàn)億元人民幣，5月底中國(guó)M2余額160.14萬(wàn)億元人民幣，外匯儲(chǔ)備只有3萬(wàn)億美元，大約合21萬(wàn)億元人民幣。
相較于國(guó)外的優(yōu)質(zhì)空氣、永久產(chǎn)權(quán)以及低成本，投資者將房子賣(mài)掉轉(zhuǎn)而換匯海外購(gòu)房十分常見(jiàn)，這從此前被調(diào)侃的中國(guó)購(gòu)房者蜂擁加拿大炒高房?jī)r(jià)，可見(jiàn)一斑。270萬(wàn)億元總市值的房子，賣(mài)出十分之一，外匯就換空了。筆者曾分析，為保持國(guó)家安全穩(wěn)定，決策層的價(jià)值排序首先在保匯，而保匯就得降房?jī)r(jià)。
從各地樓市調(diào)控措施看，也確實(shí)在從根本上解決問(wèn)題。比如，今后5年，北京市將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。同時(shí)，將新建150萬(wàn)套住房，包含25萬(wàn)套自住型商品住房和20萬(wàn)套中低價(jià)位、中小套型商品住房。
不過(guò)，由于新增貸款主要依賴(lài)于房貸，因此降房?jī)r(jià)就勢(shì)必拉低M2，并造成商業(yè)銀行被動(dòng)縮表。因此，M2降速某種程度上反映出由房貸著手的去杠桿初見(jiàn)成效。
再看更能反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)側(cè)面的狹義貨幣M1。該數(shù)據(jù)自去年下半年以來(lái)，一直保持20%速度持續(xù)增長(zhǎng)，這主要是由于租金、稅費(fèi)、人工等成本高企，大量企業(yè)不再增加投資，減少不貸款、甚至歸還到期貸款，把錢(qián)存入銀行所形成的結(jié)果。不過(guò)，今年五月M1同比增長(zhǎng)降至17%，表明有企業(yè)開(kāi)始將自有存款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
根據(jù)央行社會(huì)融資總規(guī)模和增量統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2017年5月末社會(huì)融資規(guī)模存量為165.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.9%。其中，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款余額為111.95萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.2%。細(xì)分變化看，包括對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款增加1.18萬(wàn)億元；對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的外幣貸款折合人民幣減少99億元；委托貸款減少278億元等。
從這組數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)：隨著委托貸款等其他融資渠道正規(guī)化后，其他渠道融資有所減少，并且企業(yè)外匯貸款控制從緊；然而，銀行對(duì)實(shí)體貸款增加，說(shuō)明企業(yè)貸款意愿增強(qiáng)。上述情況表明，企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)越來(lái)越強(qiáng)，但根據(jù)M2表征，銀行將主要資金都投向了房地產(chǎn)，這成為了企業(yè)急迫需要上市融資的資金層面大局。在各方壓力下，首次公開(kāi)發(fā)行IPO成了企業(yè)融資的另一個(gè)壓力口。
早在去年，中國(guó)M2已經(jīng)成為第一大經(jīng)濟(jì)體美國(guó)和第三大經(jīng)濟(jì)體日本的總和，一線城市北上廣深房?jī)r(jià)總市值是美國(guó)的一半，是整個(gè)日本的房地產(chǎn)市值。中國(guó)的M2快速增長(zhǎng)主要由房?jī)r(jià)拉動(dòng)，房?jī)r(jià)下跌必然會(huì)拉動(dòng)M2放緩甚至下跌，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是利大于弊。畢竟，中國(guó)還是以間接融資為主的國(guó)家，房地產(chǎn)和住房按揭貸款把有限信貸資源耗盡，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)等于抽走了血液。
總體而言，用央行有關(guān)負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn)描述M2或許更為恰當(dāng)：隨著去杠桿的深化和金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，比過(guò)去低一些的M2增速可能成為新的常態(tài)。
