過去幾年，房企采取的普遍策略是重金布局一二線城市，而庫存規(guī)模過大、利潤空間狹小的三四線城市一直被列為“禁區(qū)”。2017年，這個區(qū)域戰(zhàn)略可能需要重新錨定了。
??在一二線城市限購升級后，受溢出效應影響，三四線城市對一線城市及熱點二線城市溢出效應的承接作用明顯。
??中原地產(chǎn)研究中心4月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，50個重點城市2017年的“賣地”收入為7645.3億元，同比上漲53.3%。但在一系列約束性政策下，高溢價、高單價地塊出現(xiàn)數(shù)量有所減少。
??4月以來，江蘇啟東，江蘇蘇州下轄的吳江市，浙江嘉興、衢州等地連續(xù)拍出高價地，啟東最高地價跨過7000元/平方米“關(guān)口”，并出現(xiàn)80家房企爭搶一塊宅地的局面。
??不只是長三角。今年2月，恒大的8個投資部曾在報紙刊登整版廣告求購珠三角土地，目標城市包括廣州、深圳之外的東莞、佛山、中山、珠海、惠州等地。
??另外，碧桂園、華夏幸福、綠城等千億房企也在通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等模式打入三四線城市甚至縣鄉(xiāng)區(qū)域。
??土地是房企規(guī)模的主要支撐，拿地動態(tài)則是其對后市判斷的反映。歷史經(jīng)驗告訴我們，對于區(qū)域選擇和戰(zhàn)略路線的準確判斷可以成就一家房企，如2009年以后，主要業(yè)務在三四線城市的恒大轉(zhuǎn)向一二線“攻城略地”，最終在2016年實現(xiàn)了銷售規(guī)模的登頂；同時，對于區(qū)域的不當選擇遇上樓市危機期也可能置一家房企于風雨飄搖之中。
??眼下，房企再入三四線“禁地”，會是一個歷史的選擇嗎？
??三四線的機會
??“今年新房銷售的真正機會在三四線城市?！?月底，世聯(lián)行董事長陳勁松對經(jīng)濟觀察報表示。陳勁松的判斷依據(jù)是，一二線城市是本輪調(diào)控的重災區(qū)，成交量價均不樂觀。
??正如當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬所說：“一二線城市既限房價又限地價，利潤是固定的，而通過國內(nèi)發(fā)債與國外發(fā)債，開發(fā)商手頭還有不少資金，沒有地方投，利息支出、成本都在那擺著，肯定要向價值洼地的三四線城市流入一部分?！?
??今年一季度的房價數(shù)據(jù)佐證了以上觀點。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。
??北京“317”新政出臺一個月后，房價出現(xiàn)18個月來的首次環(huán)比下跌；而多個三四線城市新建住宅價格卻環(huán)比大漲，如廣東清遠3月房價環(huán)比上漲了18.28%，位列環(huán)比漲幅榜第一，福建漳州房價也環(huán)比上漲了15.76%。
??中金公司預測，三四線城市2017年上半年仍將表現(xiàn)強勁，銷售均價有望同比增長5%-10%，銷售面積同比增長10%-15%。
??興業(yè)證券房地產(chǎn)首席分析師閻常銘表示，此輪三四線樓市行情是由加杠桿而來的，過去幾年三四線城市杠桿率在50%-70%，今年到了80%。因此，“杠桿跑到三四線城市去了”。
??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也發(fā)現(xiàn)，目前包括湘潭、濰坊、大連、資陽等城市，去庫存的態(tài)度還是很明確的，和主流調(diào)控不一樣，部分城市在公積金貸款方面仍有較寬松的政策。
??有券商做過三四線城市調(diào)研，顯示“用按揭支付去庫存”是一個普遍現(xiàn)象，很多按揭利率**幅度比數(shù)據(jù)統(tǒng)計還要大。
??土地供應上，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，早在兩三年前，部分三四線城市已經(jīng)開始著手暫停供地或放緩供地，如江西南昌去年商品房土地供應量下降兩成，為近4年新低。在去庫存的思路下，未來1-2年部分三四線城市的供求關(guān)系可能得到改善。
??來自同策咨詢一份長三角區(qū)域三四線城市的研究報告顯示，未來3-5年，長三角區(qū)域部分三四線城市（含部分縣級市），可作為開發(fā)房企未來進入的備選城市。對于去化周期小于15個月或區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻。
??聚焦城市圈
??事實上，在今年3月的年報或業(yè)績會上，不少主流房企已流露出對三四線城市的關(guān)注。
??旭輝在其年報中闡述：強三線城市依靠產(chǎn)業(yè)和人口導入的優(yōu)勢，加上受惠于與相鄰大型城市融合的“都會化”趨勢，在2017年的市場調(diào)整期是最值得關(guān)注的城市板塊之一。
??新城控股高級副總裁歐陽捷表示，除熱點城市外，新城控股也在關(guān)注環(huán)大城市周邊的中小城鎮(zhèn)，“比如廣州周邊的東莞、惠州等地，北京周邊包括固安、香河、永清，是未來市場的機會點”。
??花樣年董事會主席潘軍則認為要在五六線城市中尋找機會。潘軍在對經(jīng)濟觀察報的專訪中說，五六線存在行業(yè)整合的機會，這對“身形”比較小、管理靈活的中小型房企來說是個優(yōu)勢。
??可以看出，并不是所有三四線城市都受到熱捧。一位央企地產(chǎn)公司投資部的人士向經(jīng)濟觀察報表示，房企內(nèi)部劃分的“一二線”與“三四線”往往與外界定義不同，會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、人口流動趨勢、樓市供需形勢等因素將城市進行劃分。
??上述人士稱，房企目前關(guān)注的“三四線城市”有兩個特征，一是位于京津冀、長三角、珠三角的城市圈中，二是位于一線城市周邊，受到產(chǎn)業(yè)、人口、房價等外溢影響的城鎮(zhèn)。
??在千億房企中，碧桂園是依靠三四線城市走出規(guī)模擴張之路的典型。2016年，碧桂園新增土地儲備規(guī)劃面積中，一二線城市占比為22%，三四線城市占比為78%。2017年6163億元可售貨值中，約43%的目標市場為三四線城市。最新數(shù)據(jù)顯示，碧桂園一季度銷售額已達到1506.6億元，同比大增251.4%。
??碧桂園的一位區(qū)域總表示，碧桂園在選擇城市和拿地時會做基礎(chǔ)調(diào)研和綜合判斷，把市場去化率和價格預判進行量化。從財務指標上看，內(nèi)部收益率、土地獲利倍數(shù)能不能達到要求，是決策的主要依據(jù)。
??碧桂園拿地的“紀律”，一是不拿面粉比面包貴（樓面價高于房價）的土地；第二，如果預測未來房價要漲10%-15%才能有足夠贏利，一般就不拿了。
??“一般位于都市圈中的強三線城市都能達到這個要求。”上述區(qū)域總說，碧桂園今年的計劃是在深圳周邊的東莞和惠州建10個科技小鎮(zhèn)。對于房企而言，通過小鎮(zhèn)的開發(fā)運營可以獲取更加低廉的土地，并在后續(xù)運營中可以繼續(xù)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。
??利潤率難題
??過去幾年，對大多數(shù)全國化布局的房企來說，一二線城市是銷售額和利潤貢獻的主要來源：在恒大2016年銷售額中，一二線城市的貢獻占比67.4%；萬科去年新增了173個項目，有88.3%位于一二線城市；即便新增土地儲備以三四線為主，碧桂園2016年銷售額中仍有59%的比例來自一二線城市。
??業(yè)內(nèi)普遍認為，三四線城市蛋糕小，沒有規(guī)模發(fā)展的空間。同時，在一二線城市做一個項目，獲得的銷售額和盈利規(guī)模相當于在三四線城市做三到五個項目，但付出的成本小得多。
??同時，隨著城市圈和城際交通的發(fā)展，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人口和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已日漸分化。因此仍有不少房企急于從三四線樓市中拔出腳來。
??4月21日，深圳國資房企深圳控股就加快了對三四線城市土地的處置工作，掛牌出售5家間接全資附屬公司的全部股權(quán)，上述公司分別于江蘇泰州、廣東佛山擁有未開發(fā)土地合約100.47萬平方米。
??據(jù)深圳控股年報，2016年，其深圳項目平均毛利率約為49.9%，其他一線城市平均毛利率約為36.1%，二線城市平均毛利率約為31.8%，而三線城市平均毛利率僅為11%。
??萬科則在年報中對煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個三四線城市進行了計提存貨跌價準備，總金額為13.8億元，較2015年的存貨跌價準備金額增長82.3%。
??深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺指出，和深圳控股一樣，很多開發(fā)商剝離三四線城市項目，主要是基于管理和利潤上的考量。如果市場規(guī)模不夠大，企業(yè)只能操作一到兩個項目，這很難形成品牌效應，也無法通過溢價帶來利潤的提升，這種規(guī)模增長“毫無意義”。
??對于三四線的回暖，深圳控股董事長呂華認為主要是受政策驅(qū)動，從人口、財富和其他經(jīng)濟發(fā)展因素來看，這種回暖或者增長很難持續(xù)。未來政策因素淡化后，房地產(chǎn)的趨勢必然會向一二線城市，特別是重點的一二線城市回歸。
??中信建投指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗，一二線城市出現(xiàn)向上的拐點后，三線城市往往表現(xiàn)會滯后；一旦向下的拐點出現(xiàn)，三線城市也會同步下跌。目前整體流動性依舊寬松，但寬松邊際已經(jīng)開始收窄。
