小白想買車，詢問朋友們的意見。結果就是一個人一個意見，但是有一個基本共識-買車就買新車。
不過，當問題變成買房時，普遍的共識卻是買房就買二手房。
除了“便宜”這一優(yōu)勢，成熟的社區(qū)，便捷交通，周邊可以看得見的教育和醫(yī)療資源都是二手房打動我們的亮點。況且“買二手房”這件事在我們的一生中基本屬于大概率事件。
然而這一大概率事件中，有一個讓我們小白頭疼的事情-繁雜的稅費。二手房交易，買賣雙方繳交的稅費很多，十多種稅。
小白現在試著化繁為簡，一次說清買二手房所涉及的稅費。
稅費的大頭主要是四個（增值稅及附加、契稅、個稅、中介費），我們把握四個大頭，就能對稅費有框架性的認知。
法定需要買家支付的只有契稅，賣家需要支付增值稅及附加和個稅，中介費是雙方承擔。實際情況，現在基本是賣方市場，賣方除了承擔中介費，買家承擔幾乎所有的稅費。
小白知道，買二手房的購房者內心正在滴血！
1.增稅及附加稅
房子不滿兩年，普通住宅和非普通住宅都要繳增值稅。
房子滿兩年，普通住宅免征，非普通住宅采用差額征收增值稅。
附加稅=增值稅×0.11（或0.13）<鎮(zhèn)區(qū)0.11，街道辦0.13>
現在，小白有必要和大家解釋一下什么是核定價、網簽價和核定價。
一般而言，我們買二手房，都會與房東簽訂合同。許多買房人為了少交稅，同賣方人簽了一套300萬（合同價），但是在房管局系統(tǒng)的網上進行公示和簽合同，“網簽價”卻顯示成交價格為100萬。這樣，房管局的系統(tǒng)自然就會提示價格過低，因為這套房子區(qū)域最低過戶指導價為200萬（核定價）。
那什么是“差額”呢？
差額=核定價—原購買價—交易中的稅金—合理費用
“差額”是稅務局計稅的一種方式，而且這種方式計稅比較優(yōu)惠。不過，前提是賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證。
普通住宅的界定（必須3個條件同時滿足，否則為非普通住宅）
1、住宅的建筑容積在1.0（含1.0）以上
2、單套建筑面積在140平方（含140平方）以下
3、實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住宅平均交易價格1.2倍以下。
2.契稅
契稅是由買家承擔，并在過戶當天交給房管局。
網簽價高于核定價，契稅按照網簽價計算；網簽價低于核定價，按照核定價計算。
小白可以告訴大家的是核定價因城市，因區(qū)塊，因時間變動，大家若想將自己的網簽價壓下來，又不觸及紅線，那么自己可以試著去“打聽”一下你心儀的那套房子的核定價。
3.個人所得稅
買二手房，若房子是房產證出證滿5年時間，且是賣家的唯一住房（滿五唯一），免征個人所得稅。
所以滿五唯一住房一直是房東和中介大力宣傳的熱點。不過，其中的稅收優(yōu)惠可能無形中加到房價上，使得這類房子比較貴。
如果不是（滿五唯一）住房，就要交個人所得稅。
第一種：普通住宅網簽價×1%，非普通住宅網簽價×2%。（網簽價低于核定價，使用核定價）
第二種：差額×20%。（賣家必須提供完整、準確的房屋購買原值憑證）
4.中介費用
鏈家、中原、我愛我家基本維持在2%的中介費，一套500萬的房子，中介費就要10萬。這個可以談，淡旺季，不同地區(qū)，不同人，都有些許差別。愛屋吉屋、房天下維持在1.5%-1.6%，房多多的中介費2999+0.8%。
當然，我們也可以甩開中介，自己單干。自己直接聯系賣家，雙方自由成交，沒有中介的事。不過，這種情況，風險比較高，小白并不建議各位采用。
5.其他費用
合同公證費：200-400元。
評估費：房屋貸款需要，幾百到幾千，可以協(xié)商。
貸款抵押登記費：商業(yè)以及組合貸款200元一套，公積金貸款100元一套。
權屬登記費：80元/本
大家可以看到，其他費用占比都不高，可以省錢的地方不多。
對于房產稅，由于現處試點階段，沒有全國展開，預期變動非常大。因此，小白沒有過多的著墨。目前試點的城市，對于首套住房都免征房產稅。大家若有需要，小白以后可以專門探討一下房產稅。
小白將二手房涉及的四大頭稅費以及其他費用講解后，大家應該能通過上面的計算公式自行計算自己心儀二手房的稅費，心里有了底。若真心出手買二手房，也能與中介、房東的周旋中占得主動。
