上海市社聯(lián)第9屆學(xué)會學(xué)術(shù)活動月系列活動
易居論壇：雙體系下完善住房保障
新浪樂居訊 房地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展思路在深化，作為住房體系的重要組成部分，住房保障體系的健康發(fā)展也成為關(guān)注焦點。以“完善住房保障體制”為主題的易居論壇10月30日在上海舉行。作為上海市社會科學(xué)界聯(lián)合會2015年第9屆學(xué)會學(xué)術(shù)活動月的系列活動之一，本次易居論壇以上海市社聯(lián)為指導(dǎo)單位。來自高校、研究機構(gòu)、企業(yè)、新聞媒體等諸多專家、學(xué)者與會。
華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳在論壇演講中提出，研究機構(gòu)應(yīng)通過相互研討以提高研究水平，同時圍繞政府推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展中遇到的前瞻性問題，適當(dāng)聚焦進行研究。民間研究機構(gòu)應(yīng)運用體制靈活性，鼓勵中青年積極在理論和實踐上進行創(chuàng)新，包括住房保障體制等專業(yè)性研究課題。
房價上漲倒逼住房保障新思考
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進主持論壇，并提供了一組數(shù)據(jù)：今年房地產(chǎn)市場處于較為寬松的政策環(huán)境下，整體進入復(fù)蘇階段，但房價上漲的壓力也開始增加。易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術(shù)平均。計算得知，2015年9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.2%，相比8月份0.2%的增幅基本持平（具體來看，8月份為0.19%，9月份為0.21%）。70城房價在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。6月份增幅擴大，7-9月份總體上維持持平態(tài)勢。
城市方面的數(shù)據(jù)，更加凸顯房價上漲的壓力。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年9月份，70個城市中，有49個城市房價止跌或上漲。其中深圳、上海、廣州和北京四個一線城市的房價環(huán)比增幅最大。廈門、南京、武漢、杭州等城市的增幅也比較大，位列前10位。
論壇上，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)李然博士首先從住房雙體系完善的角度介紹了相關(guān)研究成果。市場供應(yīng)與住房保障雙體系的完善，是一個持續(xù)發(fā)展的過程。在上海房價相對居高的環(huán)境下，完善住房保障制度是雙體系運行的基本保證。
華東師大東方房地產(chǎn)學(xué)院崔裴副教授提出，高房價的堰塞湖已經(jīng)形成。在房價上漲壓力增大的情況下，關(guān)于住房保障的思考也變得更加迫切。必須改變傳統(tǒng)的住房保障的意識，并轉(zhuǎn)化為住房支持的觀念，這樣才能對沖高房價帶來的壓力和市場風(fēng)險。
房地產(chǎn)學(xué)者盧為民認為，相比商品住房市場和制度，住房保障的基本功能就是解決居住困難戶的住房問題。在這個過程中，應(yīng)該有不同于商品住房市場的解決對策。比如說，后續(xù)應(yīng)該逐漸實現(xiàn)租售并舉、以租為主的策略。同時，應(yīng)該積極思考房源的問題。過去比較依賴新建商品住宅房源，后續(xù)應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕陆ㄉ唐纷》亢痛媪孔》坎⒅氐哪Ｊ健Ｖ挥羞@樣，才能真正迎接目前房價上漲帶來的挑戰(zhàn)。
部分學(xué)術(shù)問題引熱烈討論
從學(xué)術(shù)角度看，構(gòu)建科學(xué)的保障房建設(shè)、運營與監(jiān)管體系，成為當(dāng)前住房保障研究體系搭建的關(guān)鍵。對此，李然認為，從構(gòu)建科學(xué)、合理、全面的體系角度看，應(yīng)該圍繞保障對象、資源效率、改善結(jié)構(gòu)、管控邊界和金融支持等五個角度進行。如在金融支持方面，建議通過公積金的使用、資產(chǎn)證券化盤活資金、住房抵押貸款的證券化和住房抵押貸款擴大化等四個方式進行。
上海二手房指數(shù)辦公室常務(wù)副主任、秘書長梁志超認為，對于保障房四大類型，學(xué)術(shù)層面可否重新定性探討。第一類是動遷配套房。動遷對象不乏收入水平相對高的群體，而將其納入到保障范圍，可否理解為國有資產(chǎn)流失。第二類是經(jīng)濟適用房，或叫共有產(chǎn)權(quán)房。居者有其屋，保障房是保障城市中低收入群體的居住權(quán)益而不是財產(chǎn)權(quán)益，從使用權(quán)保障到產(chǎn)權(quán)保障，在當(dāng)前實際上是保障了住房投資和升值，和保障房宗旨有別，對夾心層是很大的不公。廉租房是公共租賃房低端部分，符合保障房屬性。
論壇上，大家對“城市分化”和“激勵機制”兩個關(guān)鍵詞提出了相應(yīng)的看法。比如大城市中郊區(qū)的保障性住房供應(yīng)規(guī)模偏多，而市區(qū)的保障性住房房源偏少。這使得部分郊區(qū)的保障房資源面臨了較大的空置率問題。而市區(qū)保障房卻面臨供不應(yīng)求的壓力。在激勵創(chuàng)新的問題上，大家認為也需要通過體制創(chuàng)新，改變住房保障體系內(nèi)部的“老賴”問題，同時鼓勵市場存在的積極、正向的創(chuàng)新機制，讓有住房困難的群體得以快速、低成本地解決住房問題。
企業(yè)呼聲需引起重視
作為住房保障的開發(fā)主體，房企的想法顯然是論壇上大家所關(guān)心的問題。論壇上有學(xué)者就認為，當(dāng)前住房保障的形勢是建設(shè)用地的減量化。后續(xù)包括住房保障在內(nèi)的住房體系，也會受到土地市場改革的壓力。而這方面的壓力，最后可能需要房企自身來承擔(dān)。
綠地集團保障房項目譚立軍經(jīng)理認為，目前房企在運營保障房方面，會面臨來自市區(qū)兩級不同的標(biāo)準和要求。具體來說，在車位、綠化率等方面都是有各類差異的，這些都要求房企自身能夠積極進行策略調(diào)整。另外，從實際的市場反饋來看，部分經(jīng)濟適用房的戶型偏小，比如說50平方米及以下的住房，在一定程度上影響了住房舒適度，和住房保障的初衷有偏差。這些都希望后續(xù)政策層面能夠積極進行關(guān)注。
參會的另一家房企也表達了企業(yè)經(jīng)營的困難。認為目前保障房建設(shè)的成本來源并非是建安成本，而是各類稅費。當(dāng)然，無法回避的是，因為高昂的拆遷成本存在，所以最后的成本會比較高企。另外，雖然住房改革層面也鼓勵房企持有住房，但對于上市房企來說是頗有壓力的。因為房企需要通過銷售來回籠資金，進而滿足業(yè)績要求。所以對于一些高周轉(zhuǎn)的房企來說，除非融資成本很低，否則對于此類模式可能會難以接受。
楊浦區(qū)公租房運營管理公司租賃服務(wù)部彭永勤經(jīng)理認為，從其接觸的項目來看，部分保障房項目因為地段優(yōu)勢或區(qū)位優(yōu)勢，所以還是會比較搶手的，去化速度會比較快。當(dāng)然，對于房企來說，絕不能滿足于這一點。后續(xù)產(chǎn)品創(chuàng)新方面，應(yīng)該從最基本的服務(wù)類型的住房保障功能，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗舒適的保障功能上。另外，也要逐漸轉(zhuǎn)變到入住后管理創(chuàng)新等方面的工作上來。
住房保障需貼近年輕人和創(chuàng)業(yè)群體需求
2015年關(guān)于科創(chuàng)中心、創(chuàng)業(yè)等提法很多，圍繞此類話題，相關(guān)的住房保障問題也成為大家積極探討的內(nèi)容。比如盧為民就認為，住房保障的功能，已經(jīng)開始從解決基本住房問題，轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┏杀靖偷某鞘芯幼〕杀旧蟻?。此類?chuàng)新，對于人才引進是有積極意義的。
論壇上，新聞媒體代表提出了中肯的觀點。認為對于一些大城市來說，年輕群體和創(chuàng)業(yè)群體都面臨了高房價的壓力。比如從2015年上海房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，房價整體處于上漲的態(tài)勢。對于有房群體來說，這可能意味著資產(chǎn)增值。但對于此類年輕群體和創(chuàng)業(yè)群體來說，可能意味著生活成本在進一步地增加。所以如何讓此類夾心層群體得到真正的住房保障，是后續(xù)鼓勵創(chuàng)新、體現(xiàn)在住房層面可努力的地方。這也是在人才引進和關(guān)懷層面上的重要體現(xiàn)。
易居研究院副院長陳小平認為，對于住房保障的問題，關(guān)鍵要提綱挈領(lǐng)、抓住要害、重點突破。比如說對于大城市來說，需要重點解決此類低收入群體的住房問題。解決了此類問題，相信對于我國住房保障制度的推進具有非常大的作用。但目前這方面還存在理論和實踐層面的空白點。
易居研究院咨詢中心總經(jīng)理崔霽認為，后續(xù)工業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)部的公寓項目，可以積極納入到保障房體系的管理框架內(nèi)。尤其是在“互聯(lián)網(wǎng)+”的形勢下，類似短租公寓、白領(lǐng)公寓等，都應(yīng)該成為后續(xù)解決此類群體住房問題的重要突破口。從這個角度看，建議地方政府可以和相應(yīng)的運營商或開發(fā)商進行合作，并且通過一定的財政補貼來實現(xiàn)新的激勵。這些模式實際上都是可以積極和大膽進行探索的。
體制建設(shè)任重道遠
搭建科學(xué)合理的住房保障體制、解決住房保障過程中的各類問題，成為論壇中大家頗為關(guān)注的問題。上海師范大學(xué)商學(xué)院崔光燦副教授認為，未來保障性住房的體制建設(shè)，是解決一系列住房問題的關(guān)鍵和突破口。從國際趨勢看，住房發(fā)展體系有幾個重要轉(zhuǎn)變，即從單一目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣哪繕?biāo)，住房供應(yīng)從重視數(shù)量轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾曎|(zhì)量等。后續(xù)需要明確各個城市的差異性，同時明確住房制度改革的路徑和策略。
譚立軍認為，后續(xù)積極探索定價機制，成為住房保障體系優(yōu)化的關(guān)鍵。過去對于保障房的價格論證，是通過審計單位、社會平均價格考量等層面而進行的，最后的價格其實是偏低的，而且和周邊的普通商品住房形成了一個較大的差價。后續(xù)應(yīng)該充分、科學(xué)地對住房保障項目進行價格論證，這樣才能真正鼓勵房企參與保障房建設(shè)，同時能夠在財務(wù)層面實現(xiàn)盈虧平衡的目標(biāo)。
論壇與會者一致認為，無論是二元制還是N軌制，目前在住房保障的制度創(chuàng)新方面，各個地方的探索和實踐也都不一樣。對于這樣一個制度，不能用一成不變的思路來對待，而是需要用一個不斷調(diào)整的思路來對待。唯有這樣，才能適應(yīng)不斷變化的住房需求和城市發(fā)展變化。這樣的一個動態(tài)思路和問題解決方案，是新常態(tài)住房保障模式建設(shè)過程中必須具備的。另外需要明確幾個原則，比如說，應(yīng)該讓保障房回歸保障，讓市場回歸市場，同時要讓政府和其他市場參與主體的預(yù)期保持統(tǒng)一。只有明確這樣一層關(guān)系，住房保障和住房問題才能得到又好又快的解決，住房支持的任務(wù)也才能被認為真正得以完成，城市發(fā)展也能夠得到住房發(fā)展的有力支持。
