“未來房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)分化，部分地域?qū)霈F(xiàn)風險，行業(yè)發(fā)展速度將趨緩，但行業(yè)集中度會進一步增加，房地產(chǎn)從高速無風險的普贏階段進入以專業(yè)獲取利潤階段，行業(yè)將重歸金融行業(yè)屬性，投融資能力顯得非常重要，房地產(chǎn)金融特別是房地產(chǎn)私募基金規(guī)模將會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。”長富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉在10月29日舉行的“2015金融領(lǐng)袖高峰論壇”上表示。
“回顧過去可以發(fā)現(xiàn)，歷次房地產(chǎn)行業(yè)周期發(fā)生波動時，行業(yè)并購活動就會明顯增加?！睏蠲鱾シQ，眾多房企為了加快擴張速度，都采取高杠桿的方式經(jīng)營，抗風險能力較差，其在市場調(diào)整過程中首當其沖，一旦市場遲遲得不到改善，將不得不選擇被兼并重組。
本輪行業(yè)周期調(diào)整的主導(dǎo)因素是市場供求矛盾，在調(diào)控日趨市場化的情況下，楊明偉預(yù)計調(diào)整的時間將比過去更長。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的馬太效應(yīng)日益明顯，行業(yè)集中度不斷提升，中小房企生存空間被逐漸壓縮。這兩個因素共同導(dǎo)致了行業(yè)并購事件大幅增加。
2014年，關(guān)于REITS的推進工作節(jié)奏有所加快，央行新政提出了將積極穩(wěn)妥開展REITS試點工作。楊明偉認為，“如果REITS順利推行，對于房地產(chǎn)并購基金的發(fā)展將會有積極的推動意義。房地產(chǎn)并購基金將并購的資產(chǎn)打包設(shè)立REITS，在公開市場出售，回籠資金，從而可以實現(xiàn)成功退出?！?
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入存量時代，行業(yè)劇烈分化，再加上資金流動性壓力凸顯，使得不少企業(yè)、項目以及資產(chǎn)面臨困境，產(chǎn)生大量的折價購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機會。楊明偉稱，“房地產(chǎn)項目的并購機會已應(yīng)運而生，并購將成為房地產(chǎn)基金新的發(fā)展方向?！?
楊明偉表示，特殊時期，房地產(chǎn)基金可利用其操作的靈活性，集合社會各類資金收購或協(xié)助收購陷入危機的不良資產(chǎn)，結(jié)合相應(yīng)的優(yōu)勢資源，對其進行優(yōu)化管理或進行物業(yè)再改造，提升其價值，并擇機出售，使投資人獲益并實現(xiàn)雙贏。
在具體的投資業(yè)務(wù)中，長富匯銀基金將原來的債權(quán)投資轉(zhuǎn)化為股權(quán)類的投資，包括房地產(chǎn)項目和影視文化項目；從單純的資金提供者變成“資金+專業(yè)服務(wù)”的角色。除此之外，長富匯銀基金在項目管理過程中從被動管理變?yōu)橹鲃庸芾?，不僅僅關(guān)注投資前的風險，項目的收益，也非常關(guān)注對項目后續(xù)的管理。
談到整體的宏觀經(jīng)濟形式，楊明偉表示，“綜合來看，2016年經(jīng)濟下行風險仍在可控范圍?！遍L富匯銀基金通過濾波法預(yù)測GDP走勢發(fā)現(xiàn)，2016年1季度經(jīng)濟有望探底，其后將有望實現(xiàn)經(jīng)濟的逐步復(fù)蘇。同時預(yù)計，未來1年CPI仍將處于2%-3%的合理水平，通脹壓力不大。因此，當前貨幣政策的適度、持續(xù)寬松，匯率的適當貶值以及積極的產(chǎn)業(yè)政策與財政政策等，將有助于經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)。
除此之外，長富匯銀基金在最新發(fā)布的2015長富匯銀專題研究報告：《歷次危機中資產(chǎn)價格的波動與政策啟示——兼對我國目前資產(chǎn)價格的現(xiàn)狀分析》中指出，近期，A股市場經(jīng)過短期內(nèi)的大幅調(diào)整，目前上證50的PE僅為10倍左右，從全球來看也處于低位，仍有極大的提升空間，產(chǎn)業(yè)資本與金融資本大規(guī)模涌入，新政策啟動投資新周期，市場有望進入長牛、慢牛格局。同時，流動性的寬松將引領(lǐng)市場資金成本下降，將利好已經(jīng)深度回調(diào)的股市，發(fā)揮資本市場資源配置、服務(wù)實體經(jīng)濟的作用。
