近日,上海9家銀行將二套房貸首付比例提至七成,意味著滬上二套房的購房“門檻”有所提高。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對《國際金融報》記者表示,今年7月,上海房地產(chǎn)市場火熱,房價上漲壓力大,下半年政策層面出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,或抑制投資投機需求,第四季度有可能為上海樓市政策集中收緊的“窗口期”。
仍在3·30新政范圍內(nèi)
金融搜索平臺融360近期監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上海地區(qū)有27家銀行提供房貸,其中農(nóng)業(yè)銀行、匯豐銀行、交通銀行、郵儲銀行、大華銀行、中國銀行、中信銀行、渣打銀行、恒生銀行等9家銀行不約而同地將二套房貸款首付比例提高至七成,房貸利率執(zhí)行1.1倍;同時,興業(yè)銀行和光大銀行則將二套房的首付比例提高至六成。目前最低仍為浙商銀行的首付三成?？傮w來看,二套房貸首付四成的銀行由上個月的8家減少至6家。而公積金二套房貸,目前仍執(zhí)行首付比例四成起。
業(yè)內(nèi)人士指出,商業(yè)銀行將二套房首付款比例提高到最高水平,并不違背央行等部門此前發(fā)布的“3·30”房貸新政。今年3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布新規(guī),對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
除規(guī)定首付款比例外,“3·30”房貸新政還指出:“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定?！边@意味著不僅最高比例沒有限制,而且只要不低于40%,具體比例的劃定權(quán)在商業(yè)銀行。
北京中原市場研究部首席分析師張大偉表示,7月上海樓市的火熱也蔓延至房貸市場,滬上銀行對于購置首套房的信貸額度相對寬松,紛紛加大首套房優(yōu)惠力度,提供更寬松的優(yōu)惠門檻,使得多家銀行利率優(yōu)惠保持在九折以下。由于近期房價上漲壓力增加,上海樓市成交量大,使得部分銀行針對房地產(chǎn)部分的信貸額度有所減少,從而使部分銀行采取提高二套房貸的首付比例、提高房貸利率等措施。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示,1-6月上海市商品住宅累計成交面積約610.26萬平方米,同比上漲50.24%;由于個案價格上漲、成交結(jié)構(gòu)(“3·30”新政后,第二季度改善型中高端住宅放量,推升成交均價上升)推動,以及股市套利資金轉(zhuǎn)投樓市等因素影響,今年上半年上海市商品住宅銷售均價30926元/平方米,同比上漲17.47%。
“隨著樓市持續(xù)升溫,上海等一線城市的房價上漲壓力有所增加?！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進表示,此時,部分銀行收緊二套房的房貸政策,繼續(xù)支持首套房、剛需置業(yè)者的購房需求,可以穩(wěn)定房價、支持樓市健康持續(xù)發(fā)展。此外,這一變化或?qū)⒓哟蠊e金貸款的壓力,部分購房者或?qū)⒎抠J轉(zhuǎn)向公積金。
同時,業(yè)內(nèi)人士認為,商業(yè)銀行主要是看到了房價暴漲背后巨大的金融風(fēng)險。本來一線城市房價多年來就未曾出現(xiàn)過明顯下跌,樓市風(fēng)險警報沒有完全解除。在這種情況下,今年的“3·30”新政則徹底放松了二套房首付款比例。催生全國樓市特別是一線城市房價開始非理性泡沫式上漲,隱藏的風(fēng)險可想而知。
市場分析人士認為,一向?qū)鹑陲L(fēng)險極為敏感、風(fēng)控較嚴(yán)的商業(yè)銀行,必將敏銳地觀察到這一點,及時采取風(fēng)險防范措施是明智的選擇。
北京并未調(diào)整
目前中國房貸政策比較寬松,首套房貸款利率下浮。而且眾所周知,北上廣等一線城市實行房產(chǎn)限購令,即外地戶籍和境外人士最多限擁有一套住房;本地戶籍與持人才居住證家庭,最多限擁有兩套住房,且當(dāng)全部還清一套房房貸之后,本地戶籍購買二套房可執(zhí)行首套房貸政策。因此,“二套房需求量其實不算太大。”張大偉對《國際金融報》記者說。
張大偉表示,目前北京二套房貸未現(xiàn)收緊,首付最低五成仍是主流。而上海也并非所有的銀行全面收緊二套房貸首付,目前僅9家銀行將首付比例提升至七成,占提供房貸銀行總數(shù)的1/3。一些購房者完全可以去選擇其他二套房首付未收緊的銀行申請房貸。因此,目前滬上部分銀行收緊二套房貸還不算政策性收緊。
這種做法也許只是某些銀行因自身額度等問題而進行的個例調(diào)整。并且只是二套房貸首付調(diào)整而非一套房貸,因此還不能算作是行業(yè)變化,對房地產(chǎn)市場的影響也有限?！疤热羰袌錾弦恍┎涣私夥康禺a(chǎn)的人士對此產(chǎn)生誤解,反而會影響市場預(yù)期。”張大偉說。
“北京地區(qū)二套房貸款政策不會有太明顯變化。”對于北京二套房政策整體未有大幅收緊,張大偉認為,北京地區(qū)的二套房貸政策相對寬松,大多數(shù)消費者會選擇將首套房貸還清再進行二套房貸。且北京地區(qū)的房價漲幅較上海而言也相對較低,所以北京地區(qū)二套房貸并未有太大變化。
上海樓市政策惹關(guān)注
從去年第四季度至今年上半年,政策層面開始定向?qū)捤?需求開始激活,樓市基本面開始出現(xiàn)快速好轉(zhuǎn);在今年7月初,政策層面開始警示房價已經(jīng)很高,下半年要抑制投資投機需求,政策層面開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,開始出現(xiàn)收緊的信號。
在中共上海市第十屆委員會第九次全體會議上,上海市委書記韓正指出,要減少對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴;同時密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢,在支持居民自住和改善的剛性需求的同時,堅決執(zhí)行限購政策和抑制投資投機性需求,防止市場炒作激發(fā)非理性需求。上海房價已經(jīng)很高,控制房價是上海調(diào)控房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要目標(biāo)。
而在今年3月全國兩會期間,上海市政府對于上海樓市的態(tài)度較為“中庸”,并沒有明確提及“抑制非理性需求、房價已經(jīng)很高”等類似的觀點。據(jù)此,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉判斷:“這是上海樓市政策開始出現(xiàn)收緊的一個信號?！?
如今,上海樓市基本面好轉(zhuǎn)已經(jīng)成為定局。那么,當(dāng)國家意識到未來尤其是下半年上海樓市房價會快速上漲之時,樓市調(diào)控政策出現(xiàn)“階段性”收緊也是理所當(dāng)然。
四季度或成“窗口期”
那么,上海樓市政策面到底是否變化以及何時收緊?
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,首要關(guān)注的應(yīng)該是商品房庫存去化周期及其背后的房價上漲壓力。屆時,上海樓市調(diào)控政策將在“分類指導(dǎo)”下向收緊方向邁進。
從庫存去化周期來看,當(dāng)前尤其是第二季度以來,上海商品住宅市場成交量出現(xiàn)大幅回升,這也就意味著市場去化速度的提升,市場去化周期降低及去庫存壓力降低。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,截至7月30日,上海市商品住宅庫存量雖然仍高達1201.38萬平方米,但是,由于6-7月半年報行情的出現(xiàn),市場去化速度已經(jīng)有所提高,7月底市場去化周期已經(jīng)縮短至8.48個月。這說明,短期內(nèi)上海樓市去庫存的壓力減輕,未來上海商品住宅基本面將呈現(xiàn)快速反彈趨勢。
張宏偉說,從下半年樓市走勢來看,由于上海樓市去庫存壓力下降,市場去化周期已經(jīng)下降到10個月以下。根據(jù)同策咨詢研究部的研究結(jié)果,當(dāng)一個城市樓市去化周期低于8個月時,房價將步入快速上漲通道(上半年深圳就是這樣的行情)。而當(dāng)前上海樓市去化周期已經(jīng)接近8個月,這也就意味著隨著下半年市場去化速度的提高,隨著股市套利資金轉(zhuǎn)投樓市,市場去化周期將進一步回落,下半年市場將處于“無房可售”的局面,屆時,勢必會再現(xiàn)買漲不買跌,投資投機性需求或許將再次攪動上海樓市。
同時,從房企的推盤周期來看,6月份半年報行情之后,開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯放緩,再加上天氣原因,第三季度并不是開發(fā)商集中推盤的時間段,從8月初推盤及成交情況來看也確實有所回落。從觀察來看,大多數(shù)開發(fā)商將推盤量放在了9月份以后,這意味著下半年量價齊升的買漲不買跌行情有可能會在第四季度出現(xiàn)。
從上述分析來看,下半年尤其是第四季度成為房價上漲壓力最大的時間段。因此,從政策面收緊的“窗口期”來看,第四季度或成為上海樓市政策面集中收緊的“窗口期”。而從收緊的“分類指導(dǎo)”政策趨勢來看,嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策、重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、收窄“3·30”房貸新政的執(zhí)行力度(二套房貸政策已經(jīng)開始收緊)、收窄房貸利率的優(yōu)惠程度、調(diào)節(jié)土地拍賣方式來控制地價過快上漲對房價的影響等,都有可能成為第四季度政策的發(fā)力點,從而短期內(nèi)抑制投資投機性需求,防止房價過快上漲。
