[導(dǎo)讀]在二手房交易時(shí)，為逃避監(jiān)管，少交稅費(fèi)，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人想方設(shè)法在合同上做文章，簽訂“陰陽(yáng)合同”，這種方式極易引起糾紛，給當(dāng)事人帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。
在二手房交易時(shí)，為逃避監(jiān)管，少交稅費(fèi)，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人想方設(shè)法在合同上做文章，簽訂“陰陽(yáng)合同”，這種方式極易引起糾紛，給當(dāng)事人帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。廣東省工商局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日結(jié)合相關(guān)案例指出，進(jìn)行二手房交易時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方要認(rèn)清“陰陽(yáng)合同”的危害和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，自覺(jué)抵制違法違規(guī)交易行為。
賣(mài)家損失18萬(wàn)元房款
記者從廣東省工商局了解到，目前在各地的二手房交易中，曾出現(xiàn)多起因簽訂“陰陽(yáng)合同”而引發(fā)的糾紛。
不久前，廣州（樓盤(pán)）市民劉先生將一套97平方米的房子通過(guò)中介掛牌出售，掛牌價(jià)88萬(wàn)元。不到一個(gè)星期，中介就聯(lián)系好了買(mǎi)家。辦理過(guò)戶手續(xù)前，中介提出建議，不走二手房資金監(jiān)管程序，在合同中把交易價(jià)改成5000元/平方米左右，房款50萬(wàn)元，剩下的38萬(wàn)元房款完成過(guò)戶時(shí)由買(mǎi)家支付給劉先生，這樣能省下好幾萬(wàn)的稅費(fèi)。為了打消劉先生的顧慮，買(mǎi)方也提出，“避稅”房款可以先付給劉先生20萬(wàn)元，完成過(guò)戶后再付剩下的18萬(wàn)元。劉先生同意了，并口頭約定過(guò)戶當(dāng)天支付剩下的18萬(wàn)房款。
但令劉先生沒(méi)想到的是，過(guò)戶手續(xù)完成后，買(mǎi)方卻以“剩余房款為20萬(wàn)元而不是38萬(wàn)元”為由拒絕支付當(dāng)初口頭約定的18萬(wàn)元余款。雙方的糾紛經(jīng)房管局多次調(diào)解均沒(méi)有結(jié)果，原因就是那份“陰陽(yáng)合同”。
所謂“陰陽(yáng)合同”，是指當(dāng)事人出于規(guī)避法律或謀取利益的目的而對(duì)同一宗交易簽訂的兩份內(nèi)容不一致的合同，其中一份提交給政府有關(guān)部門(mén)備案但并不實(shí)際履行（“陽(yáng)合同”）；而另一份僅為合同當(dāng)事人所掌握并約定照此履行交易（“陰合同”）。
在二手房交易中，“陰合同”顯示房屋買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽(yáng)合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是把價(jià)格虛高的合同交給銀行，以申請(qǐng)更多的按揭貸款；另一種是以低價(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心備案過(guò)戶，以便少交稅款。
買(mǎi)賣(mài)雙方均面臨風(fēng)險(xiǎn)
不少消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)簽訂“陰陽(yáng)合同”，能讓買(mǎi)賣(mài)雙方都獲得一些“實(shí)惠”，進(jìn)行這樣的操作未嘗不可，但廣東省工商局合同處相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，這種行為存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于賣(mài)方而言，首先要面臨合同宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降趨勢(shì)時(shí)，買(mǎi)方可能以存在“陰陽(yáng)合同”為由，通過(guò)宣告無(wú)效等訴訟方法來(lái)試圖解除交易，即使賣(mài)方通過(guò)訴訟等方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，確認(rèn)合同其他條款仍然有效，也面臨著無(wú)法實(shí)際履行以及承擔(dān)利息、房?jī)r(jià)下跌等損失。
其次，存在無(wú)法全額收回房款的風(fēng)險(xiǎn)。由于“陰陽(yáng)合同”存在價(jià)格差異且無(wú)銀行監(jiān)督，買(mǎi)方有可能不按期支付備案價(jià)格外的房款或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易。賣(mài)方采取協(xié)商、起訴等方式催討，會(huì)面臨高額的時(shí)間和金錢(qián)成本支出。
對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，首先面臨無(wú)法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)。由于在政府有關(guān)部門(mén)備案的“陽(yáng)合同”中價(jià)格較低，買(mǎi)家在申請(qǐng)銀行按揭貸款時(shí)，銀行將根據(jù)備案價(jià)格和評(píng)估價(jià)格來(lái)綜合評(píng)定貸款發(fā)放數(shù)額。尤其在二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價(jià)格或評(píng)估價(jià)格中的下限發(fā)放貸款。這將造成買(mǎi)家實(shí)際貸款額降低。
其次，面臨再次出售時(shí)承擔(dān)較高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于在政府有關(guān)部門(mén)備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來(lái)買(mǎi)家如出售該房屋時(shí)，可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。
再次，有合同不成立的風(fēng)險(xiǎn)。如買(mǎi)賣(mài)雙方為逃避稅收在“陽(yáng)合同”中約定了虛假成交價(jià)后，賣(mài)方又要求以真實(shí)成交價(jià)訂立“陰合同”時(shí)，如買(mǎi)方不同意則導(dǎo)致“陰合同”未能訂立，那么，買(mǎi)方將失去購(gòu)房機(jī)會(huì)。
可被追究法律責(zé)任
對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，簽訂“陰陽(yáng)合同”都有可能面臨行政處罰和刑事追究。
廣東省三正律師事務(wù)所律師陳太真告訴記者，賣(mài)方因?yàn)樯倮U稅款，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為，則不僅會(huì)被追繳稅款，還可能被處以罰款，甚至可能因觸犯刑律而被追究刑事責(zé)任；買(mǎi)方也存在偷逃稅費(fèi)的行為，被查實(shí)后，也會(huì)一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰，偷逃稅款數(shù)額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的，則可能與賣(mài)方一同被追究刑事責(zé)任。
陳太真說(shuō)，“陰陽(yáng)合同”或許能為二手房交易雙方“省下”一些稅費(fèi)，但是這種行為不僅損害了國(guó)家利益或第三人合法權(quán)益，也無(wú)法保障自身的權(quán)益，極易導(dǎo)致合同糾紛，更隨時(shí)面臨著法律的處罰。買(mǎi)賣(mài)雙方在二手房交易時(shí)要認(rèn)清“陰陽(yáng)合同”的危害和風(fēng)險(xiǎn)，不要簽訂“陰陽(yáng)合同”，自覺(jué)遵守國(guó)家法律法規(guī)，共同維護(hù)市場(chǎng)秩序，才能更好地保障自己的合法權(quán)益。
廣東省工商局相關(guān)人員也表示，將對(duì)二手房交易中的“陰陽(yáng)合同”嚴(yán)格監(jiān)管，如對(duì)房產(chǎn)中介部門(mén)的合同抽查、配合稅收部門(mén)進(jìn)行房屋交易查稅等。
