經(jīng)多方消息證實(shí)，濟(jì)南自7月10日起取消商品房限購政策，但要求“只做不說”，南昌緊隨其后“口頭傳達(dá)”放開限購。近期放開限購的范圍不斷擴(kuò)大，但多數(shù)地方“諱莫如深”，惟恐被輿論貼上“救市”標(biāo)簽。“只做不說”的背后是部分地方政府對樓市下行的焦慮、對“分類調(diào)控”的迷茫和對決策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
自2010年以來，針對房屋供應(yīng)偏緊、房價過高、房價上漲過快的城市，實(shí)施旨在抑制投資投機(jī)需求的限購政策已四年有余。當(dāng)前，在多種因素作用下，市場形勢已發(fā)生較大變化。一些供大于求的城市根據(jù)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢和市場情況的判斷，對限購這一階段性政策作出調(diào)整，與中央“分類調(diào)控”“因城施策”的調(diào)控思路并不相違。
但“放開限購”并不意味著抑制投資投機(jī)性需求的政策基調(diào)發(fā)生了改變，不能就此演繹成“刺激救市”。在已傳出放開限購的城市中，一些城市的土地出讓收入占財(cái)政收入比重高、前期開發(fā)量過大導(dǎo)致庫存高企、土地成交降溫明顯，相比其他城市，這些城市樓市下行帶來的刺痛更加明顯，因而急于為樓市松綁。然而，取消限購不是“救命稻草”，交易量的增加還與房價的高低和信貸政策的支持有關(guān)，市場不會因此很快發(fā)生明顯變化。
過去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)已經(jīng)證明，寄希望于通過短期措施的調(diào)整來解決房地產(chǎn)行業(yè)長期存在的問題，必然會累積更大的風(fēng)險(xiǎn)，不利于行業(yè)甚至整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
同時，過去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)也證明，“分類調(diào)控”離不開中央統(tǒng)一的指導(dǎo)思想。在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一看來，在現(xiàn)行體制機(jī)制下，市場經(jīng)濟(jì)個體難免會有逐利性和盲目性，地方政府也難以擺脫對土地財(cái)政和房地產(chǎn)的依賴。
近幾年，一二線城市大都執(zhí)行了限購政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和社會資本迅速轉(zhuǎn)向尚未執(zhí)行限購政策的三四線城市，脫離市場現(xiàn)實(shí)、超前開發(fā)導(dǎo)致如今三四線城市房屋供大于求。朱中一認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是法治經(jīng)濟(jì)，要減少這種逐利性和盲目性，避免市場重蹈覆轍，就必須加強(qiáng)法律和制度建設(shè)。
按照“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的住房發(fā)展總體方向，既要逐漸減少行政措施的干預(yù)，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，也要更好地發(fā)揮政府的作用，比如根據(jù)住房實(shí)際情況科學(xué)制訂住房發(fā)展計(jì)劃，并以此為依據(jù)制訂土地出讓計(jì)劃、合理推進(jìn)保障性安居工程。這才是分類調(diào)控的應(yīng)有之義。
一言蔽之，限購?fù)顺霾挥谩爸M莫如深”，“分類調(diào)控”既要考慮當(dāng)前市場情況又要與十八屆三中全會提出的中長期制度相銜接，毫厘進(jìn)退、分寸取舍在于客觀研判地方經(jīng)濟(jì)形勢和市場情況、主動修正完善樓市調(diào)控措施，更在于直面市場調(diào)整周期和改革陣痛期，真正負(fù)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的責(zé)任。
