去年，央視報(bào)道稱(chēng)萬(wàn)科、華遠(yuǎn)等40余家房企8年欠繳土地增值稅超3.8萬(wàn)億元，引發(fā)了社會(huì)熱議。目前，土地增值稅的清繳工作也被各地放上議事日程，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)或掀起土地增值稅“清繳風(fēng)暴”。廣東省地稅局制定出臺(tái)了《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》)，就清算省內(nèi)房企的土地增值稅提出詳細(xì)要求，文件已于7月1日正式實(shí)施。同時(shí)，廈門(mén)(樓盤(pán))修訂版的土地增值稅清算辦法也將于今年9月實(shí)施。
在我國(guó)現(xiàn)行中央地方財(cái)政收支劃分中，土地增值稅屬于地方稅種。目前的土地增值稅實(shí)行“預(yù)征+清算”的管理模式。在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段，按月或季度以申報(bào)收入預(yù)征土地增值稅；在項(xiàng)目售完之后，再按照實(shí)際銷(xiāo)售收入所得，清算應(yīng)納所得稅額。土地增值稅原則上一定要清算，達(dá)到85%以上銷(xiāo)售的或者視同銷(xiāo)售的必須清算。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般比較長(zhǎng)，不少項(xiàng)目還采取分期開(kāi)發(fā)或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，財(cái)務(wù)核算復(fù)雜，這導(dǎo)致土地增值稅清算進(jìn)展較慢，且不排除部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)自持部分物業(yè)，使項(xiàng)目達(dá)不到清算的條件，從而規(guī)避清算。
此次，廣東省《規(guī)程》提出，只要納稅人“已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，或“取得清算項(xiàng)目最后一份銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的”，或“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)的”，三者只要符合其中一個(gè)條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。這無(wú)疑直擊要害，有利于解決清算難的問(wèn)題。
加強(qiáng)土地增值稅的清算，對(duì)于地方政府而言，有望增加地方土地財(cái)政收入。房企經(jīng)過(guò)兩年到三年的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售，目前不少項(xiàng)目均到了清算的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)期，前兩年樓市銷(xiāo)售旺盛，不少項(xiàng)目均能夠清盤(pán)，如此情況下，一些前期通過(guò)各種手段規(guī)避清算的房企將面臨較大的威脅與壓力。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)充滿危機(jī)感，市場(chǎng)整體供過(guò)于求，空置率趨高，購(gòu)房者觀望情緒較濃，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量有所下滑，這對(duì)房企是一個(gè)挑戰(zhàn)。
此時(shí)，再進(jìn)行土地增值稅的清算，無(wú)疑是雪上加霜。一些按照規(guī)矩來(lái)的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)之前計(jì)提土地增值稅清算稅款或者積極繳納土地增值稅清算稅款，則壓力不大；而一些采取各種規(guī)避手段，不繳或者少繳土地增值稅清算稅款的房企則面臨較大壓力。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示，市場(chǎng)銷(xiāo)售不旺，資金鏈壓力本來(lái)就大，此時(shí)還要補(bǔ)繳之前欠下的稅款，有可能會(huì)成為壓死駱駝的最后一根稻草。當(dāng)然地方政府也會(huì)綜合各方面來(lái)考慮，開(kāi)發(fā)商與地方政府存在緊密的聯(lián)系，之前通過(guò)松綁調(diào)控政策等為房企減輕壓力，此時(shí)也會(huì)斟酌進(jìn)行土地增值稅的清算。長(zhǎng)期來(lái)看，完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，理清稅費(fèi)等，有利于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
