本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整與以前歷次調(diào)整的一個顯著區(qū)別，在于本次調(diào)整并非政策調(diào)控引起，而是宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化、貨幣政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場自我調(diào)整的結果。應該看到，房地產(chǎn)市場本身并不存在全局性的泡沫，全國范圍內(nèi)不會出現(xiàn)供求嚴重失衡的局面。未來幾年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度將逐漸放緩，房價將呈現(xiàn)平穩(wěn)、慢漲態(tài)勢。
??年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場有所降溫，商品房銷售明顯放緩，房價漲幅縮窄，土地成交下滑，市場預期漸趨謹慎。在這樣的情況下，有關中國房地產(chǎn)業(yè)未來走向的判斷層出不窮，有的認為房地產(chǎn)存在泡沫破滅甚至崩盤的可能。我們分析了房地產(chǎn)市場的風險狀況，梳理了本輪調(diào)整的內(nèi)在動因，據(jù)此對房市下一步走向進行了預判。
??房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其客觀合理性
??中國的房地產(chǎn)市場不存在全局性的泡沫。首先，從房市的發(fā)展歷程來看，改革開放以來特別是1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控與反調(diào)控中不斷調(diào)整、前進，總體上經(jīng)歷了飛速發(fā)展的十幾年。與上世紀八、九十年代日本房地產(chǎn)泡沫膨脹和破滅具有本質(zhì)的不同，中國房地產(chǎn)市場是在我國作為發(fā)展中國家，經(jīng)濟、社會處于快速發(fā)展過程的背景下同步發(fā)展的，是以滿足居民的居住需求和提升居住環(huán)境為首要前提的，因此中國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展有其客觀合理性。
??其次，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，在經(jīng)歷了2010年以來幾輪調(diào)控之后，投資和投機性需求基本退出，目前市場上絕大部分是真實的居住需求。年初以來房價上漲動力總體上減弱，但除個別城市房價較大幅下跌外，絕大部分城市價格基本平穩(wěn)；商品房銷售面積有所下降，但仍處于近幾年同期的高位；房地產(chǎn)投資增長乏力，但仍保持15%以上的較快增長。
??第三，從房地產(chǎn)市場的供求結構看，房地產(chǎn)業(yè)的短周期通常為2-3年，在經(jīng)歷了2012年下半年至2013年的強勁反彈后，目前處于庫存上升、行業(yè)整體下行的階段，相當部分城市處于供大于求的狀況。下一步，隨著房地產(chǎn)企業(yè)隨行就市調(diào)整開發(fā)經(jīng)營進度，目前庫存高企的狀況將逐步緩解。長遠來看，在我國全力推進城鎮(zhèn)化的進程中，每年約有兩千萬農(nóng)村居民向城市轉(zhuǎn)移，按目前的平均居住水平推算，每年大致需要新增房屋6 億平方米以滿足城市新進入者的需求，而我國每年完工的住宅面積最多不超過8 億平方米。除了城鎮(zhèn)化帶來的新增需求之外，城市現(xiàn)有居民的改善性需求也不容忽視。
??本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的深層次原因
??本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整與以前歷次調(diào)整的一個顯著區(qū)別，在于本次調(diào)整并非政策調(diào)控引起，而是宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化、貨幣政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場自我調(diào)整的結果。
??其一，經(jīng)濟增長放緩帶動房地產(chǎn)市場降溫。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與中國經(jīng)濟增長相互促進，互為因果。房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中的比例超過20%，房地產(chǎn)投資對于以投資為主導拉動經(jīng)濟增長的中國經(jīng)濟而言舉足輕重。2013年以來，中國經(jīng)濟進入換擋期，經(jīng)濟增長從10%左右的高速增長階段向7%左右的中高速增長階段轉(zhuǎn)換，經(jīng)濟運行向增長速度“下臺階”、增長質(zhì)量“上臺階”的新常態(tài)過渡。在這樣的總基調(diào)下，中央對于經(jīng)濟增速的整體回落表現(xiàn)出相當?shù)亩?，對作為?jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)市場降溫也體現(xiàn)出足夠的容忍度。因此，缺乏行政手段支持，只能遵循市場規(guī)則的房地產(chǎn)行業(yè)面臨自然“減速”的趨勢。
??其二，貨幣信貸政策變化引起房地產(chǎn)市場降溫。新一屆政府上任以來，宏觀調(diào)控思路發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從過去事實上寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向中性偏緊，不會為了刺激經(jīng)濟而過度放寬流動性環(huán)境。與此同時，去年四季度以來房地產(chǎn)信貸政策明顯收緊，北京(樓盤)、杭州(樓盤)、南京(樓盤)、濟南(樓盤)等城市相繼取消首套房八五折優(yōu)惠利率，上調(diào)至基準利率甚至上浮。同時，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資也明顯收緊，年初以來房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況明顯惡化。
??其三，房地產(chǎn)市場自身需要消化、調(diào)整的過程。從全國的總體情況看，房地產(chǎn)市場前些年的快速發(fā)展釋放了大量剛性需求，在投資、投機需求受到政策嚴格遏制的情況下，國內(nèi)部分地區(qū)尤其是三、四線多個城市都呈現(xiàn)出供大于求的狀況。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院對全國35個重點城市的統(tǒng)計，2013年35個城市中有23個城市的商品住宅年度新增供應量大于年度成交量，呈現(xiàn)出供大于求的特征。對于過剩的庫存，需要一定的周期進行自我消化和調(diào)整，從而達到新的市場均衡。
??房地產(chǎn)市場下一階段走向
??在經(jīng)濟增長總體放緩的大背景下，中國房地產(chǎn)市場告別了飛速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)野蠻生長的時代已經(jīng)結束。全國各地樓市都火爆、所有樓盤都熱銷、所有房企都賺錢的日子一去不返，即使基本面最好的一線城市，也將面臨不同年份投資時機好壞的差別。但也要看到，房地產(chǎn)市場本身并不存在全局性的泡沫，全國范圍內(nèi)不會出現(xiàn)供求嚴重失衡的局面，房價不存在全面暴跌的基礎。近兩個月房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)一定的放松跡象，部分城市放松了限購，放寬了購房落戶規(guī)定，房地產(chǎn)信貸政策也有放松苗頭，對下一步房價形成支撐?？傮w來看，未來幾年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度將較前些年放緩，房價將總體呈現(xiàn)平穩(wěn)、慢漲態(tài)勢。
??具體來說，房地產(chǎn)市場將表現(xiàn)出以下特征：首先，全國房市“同漲同跌”的格局結束，“分化”成為市場發(fā)展的關鍵詞。一是不同城市之間明顯分化，房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度不同。城市之間的分化，與城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結構、人口結構、居民購房能力、市場供求等有著密切關系。在經(jīng)歷了2012-2013年的飆升之后，一線城市房價短期將趨于穩(wěn)定或短暫、小幅回落，中長期仍將緩慢上漲；二線城市根據(jù)各自的經(jīng)濟結構、人口結構和庫存狀況，房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度差別較大，但大部分城市房價將保持穩(wěn)定或慢漲；三、四線許多城市由于需求相對較小、供給較大而面臨較大的去庫存壓力，同時，這些城市的投資、投機需求因沒有出臺限購政策而未完全出清，房地產(chǎn)風險相對較大，市場調(diào)整的幅度較大，周期較長，個別前期價格上漲過快、嚴重供大于求的城市將迎來房價的深度回調(diào)。二是房地產(chǎn)行業(yè)面臨分化，行業(yè)整合將加劇。在接下來的調(diào)整中，眾多開發(fā)企業(yè)將有所分化，行業(yè)集中度提高。行業(yè)龍頭、自有資金充裕、產(chǎn)品結構多元化、土地儲備和結構合理的企業(yè)將表現(xiàn)出較強的抗風險能力，并將迎來規(guī)模擴張的契機，而規(guī)模小、激進擴張、負債率高企的企業(yè)則經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)倒閉，或成為大型企業(yè)的兼并對象。
??其次，房地產(chǎn)市場的發(fā)展重點從“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。中長期來看，隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展不斷進步，居民收入水平和生活質(zhì)量提高、家庭結構變化以及房屋折舊，房地產(chǎn)市場的發(fā)展重點將從以滿足基本住房需求為主向以提升住房品質(zhì)的改善型需求逐漸過渡。市場需求將更加注重房屋品質(zhì)和居住的舒適度，改善型住房具有很大的發(fā)展空間，面積較大、戶型結構合理、房屋品質(zhì)上乘、環(huán)境配套成熟、物業(yè)服務和維護到位的房屋占比將逐步提高。此外，隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量迎來持續(xù)、快速增長，硬件設施完備、生活醫(yī)療配套成熟、居住環(huán)境安全寧靜的養(yǎng)老地產(chǎn)將成為中長期的發(fā)展熱點。
