自“京七條”出臺以來，自住房憑借比周邊商品房低30%左右的均價，俘獲眾多購房者芳心，其一舉一動飽受關注，更被“夾心層”奉為解決住房問題的“救命稻草”。雖然自住房強勢登臺，但表現(xiàn)平平，其日益懸殊的供需比及高首付問題更是飽受詬病。面對此情此景，業(yè)內人士坦言，過度寄希望于自住房，顯然并不明智，在這場自住房與普通商品房的博弈中，毫無疑問，商品房仍舊扮演主力軍的角色。
自住房強勢登場 表現(xiàn)差強人意
6月23日，作為北京市首個進行公開搖號的自住房項目，金隅匯星苑1800套房源遭12.8萬戶優(yōu)先家庭爭搶，中簽率大約為1：68，這在客觀上決定了最終成功認購自住房的僅僅是少數(shù)優(yōu)先家庭。不僅如此，另據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，截至6月，北京的自住房供應量高達1.8萬套，根據(jù)已推出樓盤的供需比進行估算，至少有10萬戶家庭等待申購自住房。業(yè)內人士表示，“自住房最受爭議的非供需比問題莫屬，有限的供給硬生生的被龐大的市場需求壓榨，日益嚴峻的供需落差導致大部分人群"竹籃打水一場空"?！薄凹幢闶莾?yōu)先家庭成功搖號的可能性都極小，更遑論非優(yōu)先家庭，申購自住房的成功率，可與買彩票中500萬的概率相媲美”，市民劉先生吐槽道。
實際上，摒除備受爭議的極低供需比問題，自住房的高額首付也讓不少購房者糾結不已。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，在目前入市的13個自住房項目之中，僅金隅匯星苑、金隅匯景苑及中國鐵建(4.59,0.040,0.88%)順新嘉苑3個項目接受組合貸款。某業(yè)內人士坦言，雖然自住房首付比例也是三成，但如果不接受組合貸款，即使按照公積金貸款80萬元的額度計算，自住房的首付比例也將高達50%，這樣即便是總價不到200萬元的自住房，僅需支付的首付就高達百萬，讓部分購房者望而卻步，顯然與滿足“夾心層”的住房需求的預期背道而馳。他表示，“以均價2.4萬/平方米中鐵花溪渡為例，戶型大多為90平方米左右，折算下來，其首付金額也才60多萬。因此，僅就此而言，自住房處于劣勢?！?
此外，值得一提的是，受成本擠壓的影響，自住房品質也令人堪憂。以今年上半年入市的自住房為例，其銷售限價控制在0.95-2.2萬元/平方米之內，拿地樓面價在0.35萬元-1.8萬元/平方米不等，再加上地塊建安等約0.4萬元/平方米的必要成本，自住房的盈利空間所剩無幾。更有業(yè)內人士犀利指出，如果房企的成本控制及工程控制能力較弱，那么虧本的風險將大大提升，為了保住自身利益，樓盤品質大打折扣成為大概率事件。
商品房“主力”地位難撼動
因此，在多重不利因素的綜合作用下，自住房自出臺至今，仍與滿足“夾心層”住房需求、抑制房價的預期相去甚遠，對商品房市場的影響甚微。業(yè)內人士斷言，等輪候自住房的人群真正考慮自住房上述癥結時，這部分人群將集中涌入商品房市場。受供求規(guī)律影響，屆時，商品房價格將水漲船高。
事實上，意識到自住房存在的種種問題轉而投身商品房認購大軍的群體不在少數(shù)，而這促使一些質高價低的高性價比樓盤順勢崛起，迎來新一輪的成交高潮，如中鐵置業(yè)在順義打造的區(qū)域標桿項目—中鐵花溪渡，僅在“五一”期間，日銷3億元，一舉成為區(qū)域樓市的銷冠。
據(jù)了解，位于順義新城核心區(qū)的中鐵花溪渡，憑借獨特的區(qū)域優(yōu)勢，坐擁日益完備的立體交通網(wǎng)絡，極大的縮短了業(yè)主的出行成本。不僅如此，中鐵花溪渡周邊醫(yī)院、學校、商場等必要生活設施完善，歷經(jīng)三年精心打造的“十分鐘生活圈”日漸成熟，一站式生活資源豐沛。值得一提的是，中鐵花溪渡十分注重提升品質，整體上采用時下較受推崇的賴特建筑理念，將建筑賦予原生特性，從而與順義優(yōu)質的生態(tài)環(huán)境及自身10萬平方米的園林景觀無縫雜糅，充分釋放宜居特色，得到了市場的高度認可，自2011年入市以來，中鐵花溪渡成交量居高不下。盡管如此，中鐵花溪渡對商品房市場的購房需求進行“無死角”勘察，根據(jù)不同年齡層的居住訴求，對三期產(chǎn)品的108處細節(jié)進行優(yōu)化升級，飽受置業(yè)者好評，再次迎來成交高峰。
“內外兼修”的高品質優(yōu)勢，再加上2.4萬/平方米的親民價格，使中鐵花溪渡成為商品房市場名列前茅的高性價比樓盤，得益于此，中鐵花溪渡正面應對自住房的沖擊，在撲朔迷離的樓市中，銷售價格始終如一，成交量穩(wěn)定。業(yè)內分析人士表示，“在中鐵花溪渡等高品質項目的強力支撐下，商品房全面向自住房宣戰(zhàn)，樓市戰(zhàn)火再度蔓延。在此趨勢下，商品房憑借高性價比優(yōu)勢，牢牢穩(wěn)固了自身的樓市主力位置。”
業(yè)界公認，置業(yè)人群對自住房有較高期待完全可以理解，但最終自住房不可能取代商品房，未來的住宅市場肯定還是以商品房為主?！按蠖鄶?shù)購房者都清醒的認識到了這點，因此，像中鐵花溪渡這樣的純商品房項目，置業(yè)價值正加速釋放?！?
供需矛盾加劇商品房上行
據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年，北京新建商品房網(wǎng)簽高達118950套，二手住宅網(wǎng)簽量達到了16.2萬套左右。中鐵花溪渡相關人士表示，“這預示著北京的剛需市場潛力超乎想象，而如此龐大的剛需并非7萬套自住房供量所能滿足的，商品房仍是絕大多數(shù)人解決住宅問題的關鍵所在?！背酥?，受成本限制的影響，自住房品質并不能滿足追求品質的置業(yè)者需求，成為其發(fā)展的短板，而這恰恰是大部分購房族格外關注的，因此，在這場自住房與商品房的“肉搏戰(zhàn)”中，商品房仍牢牢占據(jù)著上風。
根據(jù)北京市國土局發(fā)布的2014年度國有建設用地供應計劃區(qū)縣指標分解方案顯示，在北京2014年的1000公頃商品住宅用地中，自住房用地占比高達50%。“未來新建商品房相應減少一半，這不僅會繼續(xù)拉大商品房的供需矛盾，也將在一定程度上加大其價格上行的壓力，倒逼商品房高端化”，業(yè)內人士對此表示擔憂。
果不其然，6月10日，據(jù)北京市土地整理儲備中心相關數(shù)據(jù)顯示，順義新城第21街區(qū)一地塊掛牌出讓，其起拍樓面價高達2.57萬元/平方米。業(yè)內人士大膽預測，“參照孫河地價，該地塊的成交樓面價極可能突破5萬元/平方米?！备惺忻癖硎荆瑑H起拍樓面價已經(jīng)高于區(qū)域在售的中鐵花溪渡2.4萬元/平方米的均價，其日后入市均價上行壓力暴增。
對此，業(yè)內觀點認為，而今大部分普通商品房地塊樓面價已然超過了所在區(qū)域的房價，再加上建安、資金占用成本，未來入市均價勢必水漲超高。因此，未來商品房將大范圍向高端靠攏，像中鐵花溪渡這樣優(yōu)質的剛改需商品房項目將日漸稀少。
