[摘要]亞運城修詳規(guī)調(diào)整在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站上進行批前公示，七八地塊“打包”調(diào)整規(guī)劃，將限高從120米提高到170米，最高將修建56層的超高住宅，但整個地塊的總建筑面積和容積率都不變。
最近，作為全國總價地王，亞運城房價“跳水”引發(fā)了強烈關(guān)注。昨日，亞運城修詳規(guī)調(diào)整在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站上進行批前公示，七八地塊“打包”調(diào)整規(guī)劃，將限高從120米提高到170米，最高將修建56層的超高住宅，但整個地塊的總建筑面積和容積率都不變。
為保障相關(guān)利益人的規(guī)劃知情權(quán)，在6月25日之前，亞運城修詳規(guī)方案在市規(guī)劃局網(wǎng)站和亞運城體驗中心現(xiàn)場進行批前公示，公眾可向市規(guī)劃局反映相關(guān)意見。
為全國總價地王
亞運城位于番禺區(qū)亞運大道以南，京珠高速以東。總用地面積：2521022平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地（R2）及商業(yè)金融業(yè)用地（C2）。2009年，廣州亞運城以255億元的成交價晉身全國總價地王，其建設(shè)和銷售一直受到關(guān)注。
當(dāng)時，由富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)、中信地產(chǎn)和世茂集團組成的聯(lián)合體通過投標(biāo)取得廣州亞運城的整體開發(fā)權(quán)，并成立廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一管理賽時已建成物業(yè)及開發(fā)賽后的用地。亞運城部分用地和建筑已由政府前期開發(fā)建設(shè)，根據(jù)國土出讓合同，于2011年1月31日整體移交至利合公司進行管理和建設(shè)。
亞運城堪稱“巨無霸”項目，除了賽時已建成地塊外，還有8個地塊，規(guī)劃中標(biāo)注為ABCDEFGH，其中D地塊修建性詳規(guī)已經(jīng)在2011年調(diào)整過，并獲得批復(fù)，該地塊樓盤已經(jīng)開始銷售。本次“打包”進行規(guī)劃調(diào)整的地塊一共有7塊。由于地塊面積巨大，業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)計，該項目的樓要賣十幾年。
總建設(shè)量不變綠地面積不減少
市規(guī)劃局有關(guān)負責(zé)人表示，本次規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，在確保亞運城總建設(shè)量不得增加、商業(yè)、公建配套建筑面積不變、綠地面積不減少等前提下，遵循優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、提升空間環(huán)境的原則，提出預(yù)留開發(fā)地塊各分區(qū)具體控制指標(biāo)、并對公共服務(wù)設(shè)施分布進行了重點研究。其中，A、B、C三個地塊進行的是修詳規(guī)和公建配套的規(guī)劃，也就是說已經(jīng)有了具體樓盤數(shù)量和位置、高度以及公建配套設(shè)施位置等的詳細規(guī)劃；而E、F、G、H四大預(yù)留地塊，屬于稍后開發(fā)項目，只明確了規(guī)劃指標(biāo)和公建配套設(shè)施規(guī)模。
從規(guī)劃圖中可以看出，賽后建設(shè)的8大地塊分散在賽時建設(shè)的各個“村”中，其中最早開發(fā)的是D地塊。據(jù)悉，本次規(guī)劃調(diào)整對學(xué)校布局進行了多次優(yōu)化，重點對學(xué)校布局進行優(yōu)化設(shè)計，考慮服務(wù)半徑要求，各區(qū)域均衡布置中小學(xué)，盡量組成九年一貫制學(xué)校甚至十二年一貫制學(xué)校，學(xué)校用地面積不減少。其中，東部的F地塊將集中建設(shè)幼兒園、高中和初中。
為滿足居住用地對商業(yè)服務(wù)設(shè)施的需求，考慮到技術(shù)官員村等東側(cè)用地離商業(yè)距離較遠，為提高其使用的便利性，在本區(qū)域設(shè)置部分商業(yè)，以方便居民。其中，瀕臨蓮花灣的C地塊預(yù)留了一塊用地面積為13670平方米的酒店地塊，容積率為2.82。
限高從120米提高到170米
此外，本次規(guī)劃調(diào)整中建筑高度的提升值得關(guān)注。市規(guī)劃局有關(guān)負責(zé)人透露，當(dāng)年土地出讓時對未開發(fā)地塊的高度只是作了一個120米的總體建議，根據(jù)設(shè)計條件規(guī)定，土地出讓中容積率（即總建設(shè)量）要求是硬指標(biāo)，“而高度是彈性要求的，是為了保證賽時、賽后整體空間環(huán)境格調(diào)統(tǒng)一，又有延續(xù)和發(fā)展的效果而提出的，總建設(shè)量和大的功能要求嚴格控制住?！?
2011年D地塊就申請將限高從120米提高到170米，并獲得規(guī)劃部門的審批。本次所有未開發(fā)地塊又再次“打包”拔高，規(guī)劃部門表示，這是為了強化水域景觀以及空間序列，最大限度提供盡量多的園林綠地給居民及公眾，在臨生態(tài)綠地、水面與公共開敞空間（礪江涌南岸及蓮花灣水道沿岸一線、水系兩側(cè)）建筑調(diào)整為60~80米；以形成錯落有致的天際線，其余用地建筑高度提高到170米，以盡量節(jié)約用地，減少建筑密度，提高綠地率。
也就是說，在臨水地區(qū)高度會下降，而其余用地建筑高度提高。從規(guī)劃圖中看，各個地塊最高的住宅樓將有56層。也有業(yè)內(nèi)專家表示，從亞運城整體的空間環(huán)境和天際輪廓線效果來說，全部地塊都是120米，整體天際線可能會顯得稍微呆板。因此在保證總建設(shè)量不變的前提下，某些環(huán)境重要地段降低高度、某些開敞空間周邊降低高度，同時，某些非重要地段相應(yīng)提高高度，既整體協(xié)調(diào)、突出重點，又有利于形成高低起伏、錯落有致的天際線。
