供給沒(méi)有明顯過(guò)剩，剛性需求依然充足，行業(yè)資金鏈條未現(xiàn)緊張跡象。
房?jī)r(jià)全面下降可能性不大
筆者結(jié)合各方面數(shù)據(jù)分析，從住房供求的基本面和資金角度判斷，今年住房?jī)r(jià)格全面下降的可能性不大。
住房供給面不支持房?jī)r(jià)全面下跌。供給過(guò)剩是住房?jī)r(jià)格下降的前提條件之一?？紤]到我國(guó)土地管理制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和周期，影響當(dāng)前住房供給的指標(biāo)可以設(shè)定為，2—3年前土地購(gòu)置面積、1—2年前的住房新開(kāi)工面積，以及當(dāng)前的待售面積，上述指標(biāo)如果處在合理增長(zhǎng)區(qū)間或者保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條就是大致完整的，供給面也基本是健康的。分別看，2011—2012年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積4億平方米，處在近10年來(lái)的中上等水平，并不明顯偏高；2012—2013年住房新開(kāi)工面積平均下降0.4%，為近10年來(lái)首次，如果住房需求變化不大，今年住房不但不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩甚至還有不足的嫌疑；2013年末全國(guó)住房待售面積3.2億平方米，按照當(dāng)年速度僅夠銷售3個(gè)多月，庫(kù)存遠(yuǎn)未達(dá)到支撐半年銷售的過(guò)剩臨界點(diǎn)?？梢?jiàn)，今年住房市場(chǎng)不存在明顯供給過(guò)剩。
住房需求短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。需求萎縮是房?jī)r(jià)下跌的另一個(gè)前提。在沒(méi)有住房存量和家庭分布數(shù)據(jù)的情況下，住房需求只能根據(jù)過(guò)往的銷售情況和居民收入大致做出趨勢(shì)性判斷。從銷售看，2011年大中城市相繼實(shí)施限購(gòu)政策，投資需求受到抑制。盡管如此，3年來(lái)住房銷售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增長(zhǎng)17.5%，可見(jiàn)剛性需求動(dòng)力仍然充足。從收入看，去年城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)7%，雖略低于房?jī)r(jià)增速，但近10年來(lái)數(shù)據(jù)表明，兩者差距并不算大。當(dāng)然目前房?jī)r(jià)狀態(tài)下，很多城市居民無(wú)法靠收入買(mǎi)房，而是靠幾代人的積蓄、拆遷等初始財(cái)富積累等，今年作為新型城鎮(zhèn)化元年，拆遷增加、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，很可能通過(guò)增加初始財(cái)富積累和住房置換等方式，增加購(gòu)房需求。
房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條未現(xiàn)緊張跡象。房地產(chǎn)業(yè)資金密集且資產(chǎn)屬性強(qiáng)，資金鏈?zhǔn)怯绊懛績(jī)r(jià)的重要因素，判斷資金鏈有企業(yè)、個(gè)人和銀行三個(gè)角度。從房地產(chǎn)企業(yè)看，去年房地產(chǎn)企業(yè)到位資金超過(guò)12萬(wàn)億元，增長(zhǎng)26.5%，明顯高于此前三年平均增速。從個(gè)人住房貸款看，去年末個(gè)人住房貸款余額為9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%，比上年末高8.1個(gè)百分點(diǎn)。銀行數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證上述趨勢(shì)，去年房地產(chǎn)貸款和信托融資增長(zhǎng)迅速，新增房地產(chǎn)貸款2.3萬(wàn)億元，同比多增9987億元；新增房地產(chǎn)信托6848億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)1倍?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金總體充裕，個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)較多，資金層面基本保障了住房供求平衡。
全國(guó)不會(huì)出現(xiàn)全面房?jī)r(jià)下降，并不意味著所有城市房?jī)r(jià)都不會(huì)下跌，也不代表所有企業(yè)都經(jīng)營(yíng)良好。相反，部分二、三線城市由于前期供給增加過(guò)多、投資需求多、人口增加有限等原因，已經(jīng)表現(xiàn)出一些問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)加以高度重視。
