[提要]全員賣房、繼續(xù)賣地賣項(xiàng)目，控制規(guī)模主做代建和養(yǎng)老，綠城這一系列轉(zhuǎn)型的目標(biāo)是活下去。但一旦形勢(shì)反轉(zhuǎn)，誰能保證宋衛(wèi)平不會(huì)激情再起。
全員賣房、繼續(xù)賣地賣項(xiàng)目，控制規(guī)模主做代建和養(yǎng)老，綠城這一系列轉(zhuǎn)型的目標(biāo)是活下去。但一旦形勢(shì)反轉(zhuǎn)，誰能保證宋衛(wèi)平不會(huì)激情再起。sf
關(guān)于綠城的傳說很多。中投與綠城組合資公司，業(yè)界便猜測(cè)綠城將被中投收購(gòu)；從2011年底到今年4月，綠城中國(guó)連續(xù)轉(zhuǎn)賣六個(gè)項(xiàng)目，又傳出綠城將地方國(guó)有化的消息；綠城集團(tuán)設(shè)立多個(gè)平行子公司，將上市公司綠城中國(guó)（03900.HK）的資源和業(yè)務(wù)重心向這些非上市平臺(tái)轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)因此質(zhì)疑上市公司資產(chǎn)流失；近日，一位綠城員工致宋衛(wèi)平的公開信，又引發(fā)了對(duì)綠城生存狀況的新一輪猜測(cè)。sf
無論有多不情愿，綠城都無法擺脫外界的強(qiáng)烈關(guān)注。在某種程度上，它已經(jīng)成了這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)——它在2008年金融危機(jī)時(shí)涉險(xiǎn)過關(guān)，很快便忘卻危機(jī)，開始大規(guī)模擴(kuò)張，銷售目標(biāo)直指千億元；在這一輪近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控中，那些擴(kuò)張期買入的地塊和項(xiàng)目，有的銷售乏力，有的正談判轉(zhuǎn)讓，有的荒草叢生、無暇顧及。綠城能不能活下去，怎樣活下去，地產(chǎn)企業(yè)看著，中央和地方政府盯著，媒體觀察著。sf
不過，作為綠城集團(tuán)的董事長(zhǎng)，宋衛(wèi)平的韌性比很多人想象的要強(qiáng)得多。危機(jī)沒有解除，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓還在繼續(xù)，在生死邊緣掙扎的現(xiàn)狀讓宋衛(wèi)平不得不改變，放低要求，反思舊有路徑，與人分權(quán)分利。他親自上火線抓銷售、代建和養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，將2012年定義為“轉(zhuǎn)型年”，目標(biāo)是在有限的市場(chǎng)空間先生存下來，再圖謀發(fā)展。在發(fā)給財(cái)新記者的短信中，他說，“綠城會(huì)認(rèn)真且正常地走向明天。明天或陽光或陰雨，但總得走。”sf
6月是一道坎sf
宋衛(wèi)平近日對(duì)媒體稱，相比去年最壞的時(shí)候，目前綠城的資金鏈有所好轉(zhuǎn)，但遠(yuǎn)未到寬裕的時(shí)候，“要更好活下去，還有很多事情要做。”sf
綠城在2011年末時(shí)到底有多難？因?yàn)橐还P5億元的賬款必須在第二天支付，綠城中國(guó)副董事長(zhǎng)、行政總裁壽柏年對(duì)SOHO中國(guó)（00410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹(微博)說，“你再不簽，我就要死了。”最終，SOHO中國(guó)在2011年12月29日簽下協(xié)議，以40億元對(duì)價(jià)收購(gòu)上海外灘地王項(xiàng)目50%的股權(quán)，其中向綠城支付10.4億元。“一筆錢還不上，公司就真的會(huì)死。”提起去年底的危機(jī)，綠城集團(tuán)的一位高管仍對(duì)財(cái)新記者唏噓不已。sf
從2011年底到今年4月，綠城中國(guó)連續(xù)轉(zhuǎn)賣六個(gè)項(xiàng)目，才在生死線上緩了一口氣。這些項(xiàng)目包括杭州蘭園、杭州新華造紙廠地塊、上海靜宇置業(yè)、上海外灘地王項(xiàng)目、上海天山路項(xiàng)目和無錫香樟園地塊。綠城中國(guó)CFO馮征對(duì)外稱，通過轉(zhuǎn)讓六個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，回流現(xiàn)金近60億元，如考慮項(xiàng)目本身的貸款，對(duì)綠城現(xiàn)金流的影響可達(dá)120億元。sf
不過，也只是緩了口氣而已。一位接近綠城的知情人士向財(cái)新記者透露，綠城通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲得了大約38億元的現(xiàn)金流，但至今仍有一半左右未到賬，綠城的資金鏈仍然緊張。sf
據(jù)財(cái)新記者了解，中國(guó)建設(shè)銀行總行曾在2011年底對(duì)浙江省分行的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行專項(xiàng)外部審計(jì)。按照審計(jì)機(jī)構(gòu)的建議，建行已將綠城貸款風(fēng)險(xiǎn)分類從正常類調(diào)整至關(guān)注類，主要理由是銷售情況不良。sf
標(biāo)準(zhǔn)普爾于近日發(fā)布報(bào)告稱，綠城中國(guó)的流動(dòng)性仍嚴(yán)重不足。截至2011年底時(shí)手中持有的現(xiàn)金僅能覆蓋37%的2012年到期債務(wù)。4月底，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)同時(shí)降低了對(duì)綠城中國(guó)的評(píng)級(jí)，并給出負(fù)面展望。從年報(bào)看，綠城中國(guó)在2012年將面臨超過200億元的短期債務(wù)壓力，包括一年內(nèi)到期的158億元銀行貸款和45億元左右的信托貸款。sf
今年6月，將是擺在綠城面前的又一道坎。“6月底將有一批項(xiàng)目集中交付，需要從銀行把土地證解押回來，這是一道硬杠，必須要還錢。”上述綠城高管向財(cái)新記者透露，這一波需要集中支付的貸款大概有幾十億元。sf
國(guó)企施援sf
一位綠城內(nèi)部人士向財(cái)新記者證實(shí)，綠城正在加緊出售手中的項(xiàng)目。“只要需要，所有項(xiàng)目都可以談。”他透露，綠城傾向于轉(zhuǎn)讓那些投入了土地款但還沒有開工或短期內(nèi)無法銷售的項(xiàng)目，因?yàn)?ldquo;錢都欠在這些項(xiàng)目上了”。過去幾年，本來走高端住宅開發(fā)的綠城，也盲目吃進(jìn)了不少商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目沉淀資金量大且投資周期長(zhǎng)，非如今的綠城所能承受。sf
這位內(nèi)部人士表示，未來綠城出讓一些商業(yè)項(xiàng)目的可能性較大。坊間已傳出包括青島審計(jì)局商業(yè)地塊、溫州鹿城廣場(chǎng)和北京奧克伍德等在內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目亟待轉(zhuǎn)手的消息。sf
綠城房地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江在5月18日的杭州人居展上對(duì)財(cái)新記者表示，“我們會(huì)努力實(shí)現(xiàn)年內(nèi)將負(fù)債率降至100%以內(nèi)的目標(biāo)，不排除再轉(zhuǎn)手幾個(gè)項(xiàng)目。但我們是上市公司，具體項(xiàng)目現(xiàn)在不方便說，如果有交易會(huì)公告。”sf
為改善現(xiàn)金流，綠城曾經(jīng)想過多種途徑：努力賣房、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、成立地產(chǎn)基金和引入戰(zhàn)略投資人。前兩者正在努力之中，后兩者已無聲息。財(cái)新記者了解到，去年綠城與中投合作時(shí)，曾有過中投作為戰(zhàn)略投資入股綠城的方案，但該方案最終被政府高層否定。sf
宋衛(wèi)平曾對(duì)外稱，“銷售額上得去就少賣一個(gè)，銷售額不行就多賣一個(gè)。如果有合適的伙伴和機(jī)會(huì)，今年還會(huì)考慮轉(zhuǎn)讓一部分項(xiàng)目。”值得關(guān)注的是，在綠城此前轉(zhuǎn)讓的幾個(gè)項(xiàng)目中，接盤者除地產(chǎn)同行之外，浙江和杭州當(dāng)?shù)氐膰?guó)企也對(duì)綠城伸出了援手。經(jīng)多方證實(shí)，2011年底，浙江省政府辦公廳曾召集部分房地產(chǎn)商和銀行負(fù)責(zé)人召開“房地產(chǎn)企業(yè)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)”，希望能對(duì)品牌好、規(guī)模大、品質(zhì)佳的房企給予扶持，扶持對(duì)象直指綠城。壽柏年受邀參加了此次座談會(huì)。其后，省市兩級(jí)的國(guó)企和銀行對(duì)綠城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和貸款展期都提供了支持。sf
杭州的兩個(gè)項(xiàng)目——蘭園項(xiàng)目和新華造紙廠地塊背后即有國(guó)資的身影。具體方案是，綠城用新華造紙廠地塊的股權(quán)置換西子房產(chǎn)在蘭園項(xiàng)目的股權(quán)，然后綠城將蘭園項(xiàng)目的部分股權(quán)出讓給國(guó)資。置換前，綠城持有蘭園項(xiàng)目42.5%的權(quán)益，持有新華造紙廠項(xiàng)目35%的權(quán)益。置換后，綠城從新華造紙廠地塊退出，轉(zhuǎn)而擁有蘭園項(xiàng)目85%的股權(quán)，隨后將其中的50%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司和杭州市錢江新城建設(shè)開發(fā)有限公司兩家國(guó)企，前者隸屬于市國(guó)資委直管的杭州城投集團(tuán)；后者的直接出資人是杭州市錢江新城管委會(huì)。兩家國(guó)企各出資6250萬元對(duì)應(yīng)25%的股權(quán)，這一對(duì)價(jià)正是蘭園項(xiàng)目公司注冊(cè)資本的對(duì)應(yīng)比例。sf
蘭園項(xiàng)目位于杭州環(huán)城北路和環(huán)城東路的交界處，屬杭州城區(qū)的黃金位置，在2009年10月被綠城集團(tuán)以29.1億元的價(jià)格拍下，折合樓面價(jià)約2.1萬元/平方米。2011年4月和6月，蘭園項(xiàng)目?jī)纱伍_盤，均價(jià)達(dá)5.4萬元/平方米。sf
一位杭州地產(chǎn)界人士直言，杭州市屬兩家國(guó)企接盤蘭園項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是對(duì)綠城進(jìn)行“變相輸血”，以助綠城渡過難關(guān)。據(jù)財(cái)新記者了解，目前綠城仍就一些項(xiàng)目股權(quán)的轉(zhuǎn)讓與國(guó)資背景的企業(yè)接洽談判，包括與海航合作拿下的緊挨西溪誠(chéng)園的蔣村B-19地塊。還有此前綠城與浙江省鐵路投資集團(tuán)、浙江省能源集團(tuán)等省屬國(guó)企合作的一些項(xiàng)目。sf
全員賣房sf
宋衛(wèi)平對(duì)財(cái)新記者稱，現(xiàn)在的綠城是“多管齊下，求生存再圖發(fā)展”。他在年初的全員大會(huì)上為綠城定下的戰(zhàn)略和基調(diào)就是“轉(zhuǎn)型”，“第一把火”是銷售改制。“今年，綠城最重要的任務(wù)就是銷售，把房子賣出去。”宋衛(wèi)平曾在內(nèi)部如是說。sf
綠城在今年2月份啟動(dòng)銷售體制改革，全員賣房，引入經(jīng)紀(jì)人制度，改“坐銷”為“行銷”。撤銷原來的營(yíng)銷管理中心，設(shè)立兩家新的經(jīng)紀(jì)公司，并在3月引入社會(huì)經(jīng)紀(jì)人，盡可能整合所有外部資源進(jìn)行銷售。sf
這一招產(chǎn)生了一定效果。“之前我們不關(guān)注賣房子的情況，現(xiàn)在有機(jī)會(huì)就要去推銷。”綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰告訴財(cái)新記者，如果已經(jīng)下訂的幾套別墅順利成交，他將完成約8000萬元的銷售額。馮雨峰在綠城分管的是園區(qū)服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。sf
截至4月底，綠城集團(tuán)今年累計(jì)完成銷售額約98億元（包括19億元的協(xié)議銷售額），其中歸屬于綠城集團(tuán)權(quán)益的金額約為60億元。但這一成績(jī)距離綠城集團(tuán)全年至少400億元的銷售目標(biāo)尚有一定距離。sf
“如果沒有這一套系統(tǒng)，我想綠城一季度的銷售額會(huì)下降一定比例。”宋衛(wèi)平在4月初總結(jié)說。現(xiàn)在，他每月至少有兩次專題會(huì)議聽取銷售情況匯報(bào)。sf
這也產(chǎn)生了一些負(fù)作用。杭州一家房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，綠城的銷售體制改革不徹底，有些人繼續(xù)留在集團(tuán)，有些人則“下放”至經(jīng)紀(jì)公司，引起了員工間的不平衡。同時(shí)，綠城新成立的兩家經(jīng)紀(jì)公司會(huì)在經(jīng)紀(jì)人傭金中抽取兩道20%的比例作為管理費(fèi)用和后期服務(wù)費(fèi)用。也就是說，經(jīng)紀(jì)人最終拿到的僅有傭金的64%，這令綠城之前標(biāo)榜的高傭金激勵(lì)打了折扣。sf
另外，綠城之前銷售遇阻的主要癥結(jié)在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，集中于中高端，在現(xiàn)有政策下很難拓展出有效客戶——那些既能買得起，又有購(gòu)房資格的人。綠城內(nèi)部人士坦承，在目前限購(gòu)、限貸的調(diào)控政策下，綠城的市場(chǎng)空間很小。sf
與銷售改制同步，綠城逐步將業(yè)務(wù)重心及公司資源向代建業(yè)務(wù)傾斜。值得注意的是對(duì)曹舟南分工的調(diào)整。此前，曹舟南任綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總經(jīng)理，負(fù)責(zé)綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司的各項(xiàng)工作。今年3月，曹不再負(fù)責(zé)綠城建設(shè)公司，轉(zhuǎn)而組建綠城鼎益房地產(chǎn)投資管理公司。綠城建設(shè)公司的工作由宋衛(wèi)平親自負(fù)責(zé)。sf
綠城對(duì)外稱，此舉是為進(jìn)一步優(yōu)化完善代建業(yè)務(wù)模式，探索改革創(chuàng)新，專門接洽高端代建項(xiàng)目。但另有消息稱，宋衛(wèi)平與曹舟南在經(jīng)營(yíng)理念上有分歧，最終強(qiáng)勢(shì)的宋衛(wèi)平親自主抓代建，曹舟南被架空后只能另立公司。而綠城對(duì)此事的內(nèi)部通告是，因曹舟南缺乏項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，故暫離綠城建設(shè)。這體現(xiàn)了宋衛(wèi)平對(duì)代建業(yè)務(wù)的重視，他甚至表示，“賣掉一些項(xiàng)目之后騰出精力來做代建也是好的。”sf
養(yǎng)老地產(chǎn)也是綠城重視的一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)不是地產(chǎn)開發(fā)，而是養(yǎng)老服務(wù)，綠城需要從開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)提供商。綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰告訴財(cái)新記者，綠城從2007年就對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行專題研究，現(xiàn)在已經(jīng)有一套清晰的模式，從前期開發(fā)到后期運(yùn)營(yíng)，租售并舉，既能短期回籠資金、平衡現(xiàn)金流，又能獲得長(zhǎng)期收益。宋衛(wèi)平曾設(shè)想，用十年的時(shí)間，做出100個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。“沒想到形勢(shì)會(huì)這么差，因?yàn)闆]錢，養(yǎng)老項(xiàng)目就暫緩了。”馮雨峰說。sf
目前，綠城在杭州郊區(qū)的藍(lán)庭項(xiàng)目，配置了專業(yè)診所和老年護(hù)理院，做了小規(guī)模的嘗試。另一個(gè)項(xiàng)目是位于烏鎮(zhèn)的國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，與雅達(dá)國(guó)際控股有限公司合作，綠城負(fù)責(zé)養(yǎng)老居住部分的開發(fā)及頤樂學(xué)院的建設(shè)運(yùn)營(yíng)等工作。黑石投資是雅達(dá)國(guó)際的股東之一。綠城去年與中投公司、黑石投資合資成立的中投發(fā)展有限公司，其主要的投資方向之一也是養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)。sf
管控權(quán)大騰挪sf
在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的口號(hào)下，潛藏的是綠城對(duì)內(nèi)部資源管控權(quán)的大騰挪，過去集中于上市公司平臺(tái)的一些項(xiàng)目管控權(quán)與資源，正向各個(gè)掛著“綠城”品牌的新的子公司、孫公司或關(guān)聯(lián)公司分流。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這是宋衛(wèi)平分權(quán)分利的開始，亦是對(duì)付當(dāng)前資金緊張局面的無奈之舉。但投資者也提出質(zhì)疑，這是否意味著上市公司的資產(chǎn)或項(xiàng)目收益可能面臨著被轉(zhuǎn)移？sf
目前，綠城尚無一個(gè)總部集團(tuán)的實(shí)體公司。綠城品牌下，現(xiàn)有四個(gè)主要公司平臺(tái)：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱綠城房產(chǎn)，上市公司綠城中國(guó)的實(shí)體）、綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（下稱綠城建設(shè)，代建業(yè)務(wù)的主體）、綠城控股集團(tuán)有限公司（下稱綠城控股，下轄綠城足球、教育、醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)等資產(chǎn)）和綠城置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱綠城發(fā)展）。sf
一位綠城內(nèi)部員工對(duì)財(cái)新記者稱，“宋衛(wèi)平認(rèn)為綠城最值錢的資產(chǎn)就是品牌和員工，所以希望利用這個(gè)平臺(tái)，給員工及管理層提供創(chuàng)業(yè)、鍛煉的機(jī)會(huì)。” 他透露，未來綠城可能還會(huì)繼續(xù)設(shè)立平行的新公司平臺(tái)，如養(yǎng)老地產(chǎn)板塊和專門承接政府代建項(xiàng)目的浙江綠城佳園工程建設(shè)管理有限公司（下稱綠城佳園建設(shè)）。sf
代建業(yè)務(wù)主體公司綠城建設(shè)于2010年9月成立，有政府代建、商業(yè)代建和資本代建三種業(yè)務(wù)模式。綠城房產(chǎn)持有其35.4%的股權(quán)，宋衛(wèi)平個(gè)人持股34.6%。今年以來，一大批項(xiàng)目的管控權(quán)從綠城房產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至綠城建設(shè)。“大概有幾十個(gè)項(xiàng)目，地段較好和前景看好的項(xiàng)目基本都劃到綠城建設(shè)了。”上述綠城內(nèi)部人士透露，這相當(dāng)于將綠城房產(chǎn)投資開發(fā)的項(xiàng)目交由綠城建設(shè)代管。sf
在今年3月的綠城建設(shè)工作會(huì)議上，宋衛(wèi)平發(fā)言說，“在今年年初以來房產(chǎn)集團(tuán)部分項(xiàng)目管理重組中，基本實(shí)現(xiàn)合計(jì)117個(gè)項(xiàng)目、91個(gè)項(xiàng)目公司、2463名員工的平穩(wěn)過渡。”sf
此前綠城的公開資料顯示，2011年底，綠城建設(shè)簽約67個(gè)代建項(xiàng)目，員工隊(duì)伍953人。據(jù)此推算，今年以來從綠城房產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的項(xiàng)目大約為50個(gè)，調(diào)轉(zhuǎn)的員工約1500人。目前，綠城房產(chǎn)直接管控的項(xiàng)目?jī)H剩30個(gè)-40個(gè)，員工隊(duì)伍1000余人。sf
這表明了綠城對(duì)代建板塊的傾斜，但也帶來一個(gè)疑問，這是否意味著上市公司權(quán)益流失？對(duì)此，宋衛(wèi)平對(duì)財(cái)新記者回應(yīng)稱，“上市公司的權(quán)益不可能隨意動(dòng)，自有法規(guī)保障。新設(shè)立綠城建設(shè)和綠城發(fā)展，是考慮今后買入新項(xiàng)目的資金不足，所以多做輕資產(chǎn)。”sf
據(jù)財(cái)新記者了解，很多項(xiàng)目劃轉(zhuǎn)并沒有相關(guān)協(xié)議。綠城建設(shè)并非綠城房產(chǎn)的全資子公司，原有項(xiàng)目盡管資產(chǎn)權(quán)屬未變，但管理歸屬權(quán)變化后，若綠城建設(shè)收取一定管理費(fèi)用，仍可以視為將部分收益從綠城房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至綠城建設(shè)。對(duì)此追問，宋衛(wèi)平坦承，“這個(gè)問題或有道理。”但他同時(shí)表示，“但有我在，此類移花接木之事尚不屑為。不會(huì)損害上市公司分毫。”sf
按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)型思路，綠城未來在公司架構(gòu)、業(yè)務(wù)發(fā)展方面勢(shì)必更加復(fù)雜，人員、權(quán)益、資源都比過去的模式更為分散化，如將這一切的管控問題全系于宋衛(wèi)平一身，未來風(fēng)險(xiǎn)不可估測(cè)。sf
成立于2010年12月的綠城發(fā)展是綠城的另一個(gè)重要平臺(tái)，定位于補(bǔ)充綠城現(xiàn)有區(qū)域布局，快速實(shí)現(xiàn)在二三四線城市的市場(chǎng)擴(kuò)張。sf
綠城發(fā)展的主要模式是股權(quán)合作，在土地已確權(quán)的前提下，雙方共同出資成立項(xiàng)目公司進(jìn)行操盤。根據(jù)綠城發(fā)展出資比例的不同，股權(quán)合作形式主要有三種：綠城發(fā)展出30%注冊(cè)資金，土地款及后續(xù)開發(fā)資金全部由合作方籌集；綠城發(fā)展出40%注冊(cè)資金，實(shí)投10%，土地款及后續(xù)開發(fā)資金的90%由合作方籌集；綠城發(fā)展出51%注冊(cè)資金，實(shí)投21%，土地款及后續(xù)開發(fā)資金的79%由合作方籌集。sf
現(xiàn)在，綠城發(fā)展的管理層及骨干員工也從綠城房產(chǎn)抽調(diào)，項(xiàng)目需要自己拓展，目前已確定了揚(yáng)州儀征、溫州文成縣舊城改造等幾個(gè)項(xiàng)目。sf
上述綠城內(nèi)部人士說，“三四線城市的很多項(xiàng)目，因?yàn)槌杀竞蛢r(jià)格原因，綠城房產(chǎn)根本沒法做，只能由綠城發(fā)展去做。”原則上綠城建設(shè)負(fù)責(zé)代建不涉及股權(quán)合作，綠城發(fā)展則主要以股權(quán)合作方式拓展業(yè)務(wù)，但這分工并不絕對(duì)。在綠城發(fā)展中，綠城房產(chǎn)和宋衛(wèi)平僅占很少股份，主要是此前綠城的合作伙伴占股居多。sf
宋衛(wèi)平對(duì)此解釋稱，“這些是主要依靠人力的門類，而非股東的資金。又是近乎公益的微利項(xiàng)目，所以綠城只占小小的份額，主要是替社會(huì)做事，促進(jìn)員工成長(zhǎng)。”sf
據(jù)財(cái)新記者了解，在綠城發(fā)展中，綠城房產(chǎn)僅占5%股權(quán)，其他大部分股權(quán)由宋衛(wèi)平的嵊州同鄉(xiāng)和綠城其他高管持有，包括巴貝領(lǐng)帶有限公司占股26%，浙江群興實(shí)業(yè)有限公司持股20%，嵊州市今日經(jīng)貿(mào)有限公司持股12.5%，杭州綠永投資管理有限公司持股12%。sf
群興實(shí)業(yè)的實(shí)際控制人應(yīng)紅群是綠城發(fā)展的法人代表。他曾負(fù)責(zé)浙江綠城新興置業(yè)有限公司，開發(fā)的綠城紫薇公寓因成本控制出色而被宋衛(wèi)平賞識(shí)。杭州綠永投資的實(shí)際控制人應(yīng)國(guó)永也是綠城的高管，任綠城房產(chǎn)的執(zhí)行總經(jīng)理。嵊州今日經(jīng)貿(mào)的獨(dú)資股東李園，則是綠城佳園建設(shè)的法人代表和主要股東。sf
浙商抱團(tuán)的風(fēng)氣在宋衛(wèi)平身上體現(xiàn)充分，綠城的很多合作伙伴及公司高管都是宋的嵊州同鄉(xiāng)。杭州地產(chǎn)圈人士曾有評(píng)價(jià)說，當(dāng)綠城的合作伙伴和業(yè)主很幸福，但是當(dāng)綠城中國(guó)的股東并不劃算。宋衛(wèi)平比較重視合作伙伴和業(yè)主的利益，而忽視對(duì)股東投資人的回報(bào)。sf
宋衛(wèi)平的“多條腿走路”思想，也體現(xiàn)于內(nèi)部高管層在股權(quán)層面的深度合作，共同分擔(dān)投融資風(fēng)險(xiǎn)。綠城房產(chǎn)的股東構(gòu)成，宋衛(wèi)平是第二大股東，持有17%股權(quán)的杭州合基投資管理合伙企業(yè)，其合伙人柴宏達(dá)、應(yīng)國(guó)永、郭曉明、楊佐勇、李海榮，均為綠城房產(chǎn)集團(tuán)及綠城物業(yè)服務(wù)公司的高管人員。持有綠城建設(shè)10%股權(quán)的杭州綠超投資管理有限公司，實(shí)際控制人是曹舟南。 sf
重估宋衛(wèi)平sf
綠城的這場(chǎng)轉(zhuǎn)型能否持續(xù)，宋衛(wèi)平是最大的不確定因素。作為綠城的領(lǐng)袖和靈魂，宋衛(wèi)平是很多綠城員工的偶像，幾乎人人都知道他是A型血、天蝎座。“他有著近乎偏執(zhí)的理想主義色彩和歷史責(zé)任感，有自己固化的一套邏輯體系和語言體系，并沉浸其中。”綠城的一名員工這么評(píng)價(jià)他的老板。sf
宋衛(wèi)平在綠城內(nèi)部很強(qiáng)勢(shì)，有人稱為“一言堂”。他將綠城定義為“以商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)的社會(huì)公益企業(yè)”，他對(duì)手下人說，賺錢的生意誰都會(huì)做，不賺錢的生意才值得去做；但另一方面，他又強(qiáng)調(diào)行業(yè)要有合理利潤(rùn)。類似矛盾常令員工無所適從。宋衛(wèi)平用“赤誠(chéng)之心，常見之病”八個(gè)字評(píng)價(jià)此前網(wǎng)絡(luò)上流傳一時(shí)的《諫宋公疏》。文章歷數(shù)綠城各種弊端，其中一條正是“綠城上下皆以宋總為全師”。sf
被問及“強(qiáng)大的個(gè)人魅力及強(qiáng)勢(shì)作風(fēng)，是否會(huì)成為綠城在決策機(jī)制上的缺陷”時(shí)，宋衛(wèi)平回復(fù)財(cái)新記者稱，“目前還是利大于弊，一言難盡。”sf
接近宋衛(wèi)平的人士說，2008年、2011年綠城遭遇的兩次生死危機(jī)，令宋衛(wèi)平有些心灰意冷，“以后他不會(huì)再去追求投資的規(guī)模，而是利用綠城的品牌和開發(fā)能力，從一個(gè)實(shí)體性存在轉(zhuǎn)型為功能性存在。”sf
宋衛(wèi)平也對(duì)財(cái)新記者表示，綠城未來發(fā)展目標(biāo)將不再以投資規(guī)模為導(dǎo)向，而是更加不拘一格，“社會(huì)效益與行業(yè)價(jià)值為主標(biāo)，商業(yè)模式為體。”從2011年以來，綠城不再拿地。“上市公司這一塊，未來投資規(guī)模會(huì)收緊，能維持即可。有些項(xiàng)目做完可能就不做了。”sf
一位綠城高管對(duì)財(cái)新記者透露，之前，綠城想追求規(guī)模，希望做幾百個(gè)項(xiàng)目，以后，可能最多維持在兩位數(shù)的項(xiàng)目規(guī)模。sf
綠城內(nèi)部也曾經(jīng)反思，為何綠城總是沉浮于巔峰谷底。不長(zhǎng)記性、對(duì)調(diào)控的嚴(yán)厲程度預(yù)估不足等都被視為原因，但最可怕的還是綠城骨子里對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的渴望。sf
上述綠城高管回憶稱，綠城在2007年的銷售額是150億元，2008年的銷售額是151億元。2008年底做次年銷售計(jì)劃時(shí)，大著膽子做了300億元，但綠城在2009年賣出了530億元。“多出來的200多億元，不去買地，還能做什么？那個(gè)時(shí)候把錢還給銀行，所有行長(zhǎng)都會(huì)和你翻臉。”該高管慨嘆。sf
2009年-2010年的市場(chǎng)行情被綠城視為彎道超車的機(jī)會(huì)。“蓋那么一般的房子都能賣1000億元，我們蓋這么好的房子憑什么不能賣1000億元？”類似的豪情，曾在綠城所有員工的心頭涌動(dòng)過。而后兩年多限購(gòu)、限貸等高壓政策的調(diào)控，將盲目擴(kuò)張的綠城幾乎逼入絕境。倍受打擊的宋衛(wèi)平生存第一，今年提出轉(zhuǎn)型，但是仍有接受采訪的綠城員工表達(dá)了擔(dān)心，如果調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)，綠城再度起死回生，誰也不保證宋衛(wèi)平不會(huì)激情再起。
