[提要]今年不少即將交付的樓盤(pán)被業(yè)主爆出品質(zhì)縮水，而記者了解到，其實(shí)私下里給樓盤(pán)縮水的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，“成本在漲，房?jī)r(jià)不變或者下降，開(kāi)發(fā)商為求利潤(rùn)率，只得犧牲品質(zhì)。”有業(yè)內(nèi)人士一語(yǔ)道破玄機(jī)。
今年不少即將交付的樓盤(pán)被業(yè)主爆出品質(zhì)縮水，而記者了解到，其實(shí)私下里給樓盤(pán)縮水的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，“成本在漲，房?jī)r(jià)不變或者下降，開(kāi)發(fā)商為求利潤(rùn)率，只得犧牲品質(zhì)。”有業(yè)內(nèi)人士一語(yǔ)道破玄機(jī)。sf
減配，發(fā)生在你難以投訴的地方sf
江寧一項(xiàng)目的業(yè)主也發(fā)帖質(zhì)疑品質(zhì)縮水，開(kāi)盤(pán)時(shí)宣傳過(guò)道貼磚，并有過(guò)道的示意圖；而實(shí)際將交付的過(guò)道卻變成了白墻。在該貼圖上，記者清楚地看到，示意圖上的過(guò)道，確實(shí)貼著磚，一直貼到墻面的腰線，而實(shí)際的過(guò)道卻變成了普通涂料刷的白墻。業(yè)主們很憤慨：“先不論室內(nèi)裝修如何，連過(guò)道這種公共部分都省成這個(gè)樣子。”sf
而江寧另一樓盤(pán)最近身陷業(yè)主維權(quán)門(mén)，其品質(zhì)被業(yè)主一再質(zhì)疑，外立面與承諾不太一樣，同時(shí)，曾經(jīng)許諾的雙層隔音玻璃，即將交付時(shí)卻變成了普通的單層玻璃。sf
河西某個(gè)曾打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)也被業(yè)主爆料稱(chēng)“不僅房?jī)r(jià)跌了，品質(zhì)也跟著縮水”，大堂的玉石變瓷磚、門(mén)窗由整體進(jìn)口換為配件進(jìn)口、安全通道三樓以上全部水泥地白墻等等問(wèn)題。sf
看得見(jiàn)的地方，比如小區(qū)的公共部分：大堂、樓梯、過(guò)道、外立面、門(mén)窗等，經(jīng)常在開(kāi)發(fā)商的節(jié)約成本過(guò)程中縮水。“我們所采用的門(mén)窗都是YKK的，成本就是一般門(mén)窗的雙倍，但忙著做減法的開(kāi)發(fā)商會(huì)將門(mén)窗由高檔品牌換為普通的，能節(jié)約不少成本。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。sf
更有開(kāi)發(fā)商直言不諱：“例如外墻面本來(lái)是真石材，換成仿石材；本來(lái)是高速電梯，變?yōu)槠胀娞荩槐緛?lái)是用大理石鋪公共空間，改成瓷磚了；本來(lái)是瓷磚貼墻，變成涂料了……這些在近期的南京樓市中都很常見(jiàn)。”sf
減配，發(fā)生在你容易忽略的地方sf
在不影響房屋質(zhì)量安全的前提下，“減配”成為開(kāi)發(fā)商節(jié)約成本的主要途徑。“在很多業(yè)主不容易發(fā)現(xiàn)的地方，偷工減料的辦法更多。”和多家開(kāi)發(fā)商有合作的某園林公司負(fù)責(zé)人透露說(shuō)，最容易偷工減料且不太容易看出來(lái)的就是樓盤(pán)的園林綠化。sf
例如，通常一棵直徑5厘米的樹(shù)只需要100元，而直徑10厘米的樹(shù)成本六七百元，相差不止一倍。同時(shí)，小區(qū)主要干道行道樹(shù)的要求是直徑15到18厘米，成本將近2000元一棵，而換成直徑13到15厘米的樹(shù)，成本陡降為1000多元一棵。即使是同樣直徑的樹(shù)，不同品種價(jià)格相差也很大，比如種植銀杏的成本肯定高于種植桃樹(shù)的成本。另外，調(diào)整喬灌木與草坪的比例，也就是把種喬灌木改為種草坪也可以節(jié)約成本：灌木的成本大約是50到60元/平方米，而草坪一般只需要10元/平方米。再或者減少硬質(zhì)景觀，所謂硬質(zhì)景觀是指噴泉、廊架、雕塑等，成本較高，換成園林綠化這種軟質(zhì)景觀成本又會(huì)節(jié)約不少。sf
“廣義上的園林綠化是包含了綠化、鋪裝、景觀等，價(jià)格也不盡相同。綠化景觀造價(jià)1000元/平方米是非常高檔的了，一般中檔綠化在600元/平方米左右，比較便宜的兩三百元每平方米的小區(qū)也有。有的開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，將單價(jià)600元的綠化降檔為400元，以一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區(qū)來(lái)說(shuō)，光園林一項(xiàng)就可以輕松節(jié)約2000萬(wàn)。這樣的減配方式，業(yè)主很難發(fā)現(xiàn)。”sf
針對(duì)以上種種情況，律師也表示，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)交付后綠化、景觀、公共裝修等縮水，維權(quán)也十分困難。因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)，小區(qū)的綠化標(biāo)準(zhǔn)、公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)都不會(huì)詳細(xì)地寫(xiě)入合同。sf
開(kāi)發(fā)商sf
“不降低質(zhì)量，但降低品質(zhì)”sf
減配過(guò)程中，業(yè)內(nèi)人士一致表示，這種降成本絕非在所有方面都縮水，涉及到工程的結(jié)構(gòu)質(zhì)量的鋼筋、混凝土等通常不會(huì)縮水。也就是說(shuō)，在不影響房屋安全的情況下，同時(shí)也不是在合同約定范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商會(huì)想辦法“節(jié)衣縮食”。“減配后的房屋不會(huì)影響居住，但是會(huì)影響品質(zhì)。”sf
“現(xiàn)在人工費(fèi)、材料費(fèi)、土地成本等都在上漲，但是房?jī)r(jià)變化不大，甚至還下跌了，這樣雙方面一算，利潤(rùn)率下降得厲害，有的項(xiàng)目是硬著頭皮賣(mài)。”有開(kāi)發(fā)商很坦白地表示，在其他成本不可能減少甚至增加的情況下，降低成本最好的辦法就是在降低品質(zhì)上想辦法。sf
“成本核算，土地是最大的組成部分，有的占到一半還多。此外還有設(shè)計(jì)、材料、融資、建安、稅費(fèi)等成本，看來(lái)看去，最好的節(jié)約成本的地方就是品質(zhì)了。不動(dòng)安全結(jié)構(gòu)，也就不影響居住安全，風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任相對(duì)要小很多。品質(zhì)方面，不是特別注意的業(yè)主也不太看得出來(lái)，可以蒙混過(guò)關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。sf
“當(dāng)然，小幅度縮減成本還是比較常見(jiàn)的，大幅度削減成本對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的影響肯定非常大，業(yè)主也很容易一眼識(shí)破。因此，不是資金鏈極其緊張的開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)做得非常明顯，畢竟，開(kāi)發(fā)商后期還是要賣(mài)房的，要是把樓盤(pán)口碑搞砸了，后面的房子就沒(méi)法賣(mài)了。”另一位業(yè)內(nèi)人士表示。sf
更有面向改善型需求的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者大吐苦水，前期成本都投進(jìn)去了，但是去年房子根本沒(méi)賣(mài)幾套，資金回籠極慢。再加上，、今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不冷不熱，材料和人工還都在漲價(jià)，更是雪上加霜，因此選擇在樓盤(pán)品質(zhì)上動(dòng)手腳也是迫不得已。“2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，不少開(kāi)發(fā)商都選擇了給樓盤(pán)降檔，因此2009年、2010年針對(duì)減配的業(yè)主維權(quán)很多。從2011年開(kāi)始，不少樓盤(pán)又選擇了降檔，這些樓盤(pán)今年即將交付，可以預(yù)見(jiàn)，今年的交付關(guān)不好過(guò)啊。”
