[提要]在城市綜合體已經(jīng)泛濫成災(zāi)的今天，為什么還有那么多房企蜂擁進(jìn)駐，背后的一個(gè)重要原因與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大勢(shì)相關(guān)：在住宅用地越來(lái)越難拿、住宅開(kāi)發(fā)幾乎被銀行列入禁貸名單的情況下，商業(yè)地產(chǎn)被大開(kāi)方便之門(mén)，成為土地與資金的雙重突破口。
在城市綜合體已經(jīng)泛濫成災(zāi)的今天，為什么還有那么多房企蜂擁進(jìn)駐，背后的一個(gè)重要原因與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大勢(shì)相關(guān)：在住宅用地越來(lái)越難拿、住宅開(kāi)發(fā)幾乎被銀行列入禁貸名單的情況下，商業(yè)地產(chǎn)被大開(kāi)方便之門(mén)，成為土地與資金的雙重突破口。
土地出讓集中 銀行信貸支持
近日上海浦東新區(qū)集中推出康橋、航頭、新場(chǎng)、宣橋、惠南等5個(gè)鎮(zhèn)的5幅城市綜合體地塊，根據(jù)官方說(shuō)法，這五大城市綜合體將和迪士尼同步啟動(dòng)，并分享迪士尼客流。在寸土寸金的上海，浦東五大綜合體集中推出的背后，是這一類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的全國(guó)“走紅”。
“我們做城市綜合體，一半資金是自有的，一半資金來(lái)自銀行貸款。對(duì)于這樣的項(xiàng)目，銀行是支持的。”上海一家知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者。目前這家公司運(yùn)營(yíng)一個(gè)位于上海郊縣的城市綜合體項(xiàng)目，根據(jù)記者調(diào)查，該項(xiàng)目土地成本加建安成本共計(jì)20億元左右，其中住宅項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)售，共計(jì)可回收資金7億元。如果一半啟動(dòng)資金來(lái)自銀行貸款，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，10億元自有資金中有7億元可以短期回籠，資金杠桿率之高可見(jiàn)一斑。
據(jù)了解，這家商業(yè)地產(chǎn)商下一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目已經(jīng)落戶昆山。而記者查閱昆山土地出讓信息時(shí)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，昆山數(shù)十幅出讓地塊中，幾乎沒(méi)有純住宅項(xiàng)目，工業(yè)、商業(yè)、商住綜合等成為主要類型。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，純住宅用地運(yùn)作難度較大，一是銷(xiāo)售可能遇到限購(gòu)影響，二是開(kāi)發(fā)階段的貸款無(wú)法解決。而商住項(xiàng)目就不同了，除了銀行可以給予貸款支持外，政府還可能因?yàn)閷?duì)當(dāng)?shù)囟愂盏母嗬瓌?dòng)而給予一定的補(bǔ)貼。又因?yàn)樯虡I(yè)綜合體項(xiàng)目中配備了一定比例的住宅，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)綜合體項(xiàng)目融資，再通過(guò)住宅銷(xiāo)售變現(xiàn)，由此完成了借道融資的全過(guò)程。除此之外，開(kāi)發(fā)商也可能通過(guò)商業(yè)用地來(lái)建“類住宅”，即所謂酒店式公寓，雖然產(chǎn)權(quán)只有50年，但因?yàn)椴槐幌拶?gòu)，也成為目前大量房地產(chǎn)企業(yè)選擇的產(chǎn)品類型。
綜合眾多有利因素，無(wú)論是經(jīng)驗(yàn)豐富的大開(kāi)發(fā)商，還是從未做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的中小房企，都一股腦地涌入城市綜合體這片“紅海”?！?011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，金地、保利、招商、萬(wàn)科等20強(qiáng)房企全部涉足商業(yè)地產(chǎn)。除此之外，大量從未做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的中小房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)搶綜合體的案例更舉不勝舉。
百城齊建綜合體 地方政府助推泡沫
某統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年來(lái)，集商業(yè)、辦公、住宅為一體的城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展迅速。2011年至2015年這五年時(shí)間，20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部城市的新城出現(xiàn)，而這些新城的統(tǒng)一特征是“無(wú)人口、無(wú)產(chǎn)業(yè)、無(wú)交通”，可謂“三無(wú)區(qū)”。
以成都舉例，某業(yè)內(nèi)人士告訴記者，根據(jù)他們的調(diào)研，成都2011年主城區(qū)人口約530萬(wàn)，城市綜合體總量在523萬(wàn)平方米。此時(shí)，人均約一平方米的商業(yè)面積還屬于正常。但是在2012年一年，成都城市綜合體總面積驟然翻倍，達(dá)到1061萬(wàn)平方米。而根據(jù)目前規(guī)劃，到2015年，成都城市綜合體總面積將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，比目前的商業(yè)體量再翻1.5倍。到那時(shí)，上海、北京等一線城市的綜合體項(xiàng)目將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及中西部城市。
這種數(shù)量上的快速膨脹已經(jīng)引起市場(chǎng)的普遍關(guān)注。有媒體報(bào)道，四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟數(shù)據(jù)顯示，僅去年上半年，成都在建和立項(xiàng)的城市綜合體就已經(jīng)達(dá)到88個(gè)，其中6成扎堆在成都南部的天府新城。開(kāi)發(fā)者中，有眾多全國(guó)性知名房企，但絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)者此前均沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
天府新區(qū)的綜合體大發(fā)展首先來(lái)自政府規(guī)劃的助推。根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉摹短旄聟^(qū)總體規(guī)劃》，新城片區(qū)總用地面積55平方公里，其中建設(shè)用地48平方公里，規(guī)劃人口74萬(wàn)人。新區(qū)功能定位為三大產(chǎn)業(yè)，分別是新川創(chuàng)新科技園起步區(qū)、成都天河生物醫(yī)藥科技研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化中心、成都高新國(guó)際低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)孵化器。同時(shí)還將打造西部首個(gè)碳交易市場(chǎng)，以及新三板交易平臺(tái)。最終，天府新城將打造成與上海浦東、天津?yàn)I海新區(qū)、杭州錢(qián)江新城、廣州珠江新城齊名的西部新城。
在這樣的規(guī)劃吸引下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)涌入開(kāi)發(fā)。有當(dāng)?shù)貙＜医榻B，在天府新城內(nèi)，目前常住人口僅有幾十萬(wàn)，以未來(lái)人口能夠達(dá)到100萬(wàn)來(lái)計(jì)算，一般情況下，人均商業(yè)面積按1∶1的比例已經(jīng)足夠。但目前該區(qū)域內(nèi)的購(gòu)物中心建筑面積已經(jīng)高達(dá)三四百萬(wàn)平方米。而除購(gòu)物中心外，區(qū)域內(nèi)還有18個(gè)五星級(jí)酒店。這樣大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何有效運(yùn)營(yíng)，目前尚待求解。
而對(duì)于地方政府而言，先不論最終經(jīng)營(yíng)如何，單單是這些項(xiàng)目的開(kāi)工啟動(dòng)就足以大力拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度，成都天府新區(qū)在建項(xiàng)目440個(gè)，所涉及項(xiàng)目計(jì)劃總投資2186億元，本年完成投資226.25億元，同比增長(zhǎng)55.8%，高于全市增幅28.8個(gè)百分點(diǎn)。天府新區(qū)投資對(duì)全市的貢獻(xiàn)率達(dá)20.4%，是成都市當(dāng)前和今后的投資熱點(diǎn)和增長(zhǎng)亮點(diǎn)區(qū)域。
在這樣的大發(fā)展規(guī)劃推動(dòng)下，一季度，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資總額2248.3億元，增長(zhǎng)23.3%，占全省的比重為61.0%。成都投資總額完成1111.3億元，增長(zhǎng)27.0%，占經(jīng)濟(jì)區(qū)的比重達(dá)49.4%。而四川省前4個(gè)月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資911.8億元，同比增長(zhǎng)19.8%。商品房新開(kāi)工面積2537.3萬(wàn)平方米，也有2.1%的增長(zhǎng)。
“為了避免房地產(chǎn)投資增速過(guò)快下降，很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項(xiàng)目。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，賣(mài)地賺錢(qián)；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即規(guī)避調(diào)控政策，又可以變相做住宅。確實(shí)是雙贏的做法。只是一下子推出這么多綜合體，未來(lái)真的能承受嗎？”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡地說(shuō)。
