“五一”小長(zhǎng)假期間，各地房企打折“真刀真槍”、促銷(xiāo)“真金白銀”，購(gòu)房者復(fù)現(xiàn)“排隊(duì)購(gòu)房”。不過(guò)，記者采訪發(fā)現(xiàn)，樓市各方的博弈日益加劇。僅憑短期的活躍，就斷言市場(chǎng)回暖為時(shí)過(guò)早。樓市調(diào)控既不可掉以輕心，也應(yīng)注意“區(qū)別用力”。
以價(jià)換量蔓延
剛需“活躍”市場(chǎng)
現(xiàn)場(chǎng)給出的優(yōu)惠讓不少人心動(dòng)：搜房網(wǎng)會(huì)員交2萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)抵6萬(wàn)元房款、開(kāi)盤(pán)當(dāng)天8.7折優(yōu)惠，包括首付30%有5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠等。
“早晨８點(diǎn)來(lái)的，排號(hào)就已排到280多號(hào)。”現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房的31歲的王先生說(shuō)。臨近中午，他終于“搶”到了一套兩居室。同一天開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)的保利·春天里等樓盤(pán)也出現(xiàn)了類(lèi)似的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。
在上海，和以往假日樓市“遮遮掩掩”的優(yōu)惠不同，今年“五一”房展會(huì)上，房企打折“動(dòng)了真格”。嘉定新城的“盤(pán)古天地”，去年報(bào)價(jià)最高達(dá)到1.8萬(wàn)元／平方米，此次折后價(jià)在1.4萬(wàn)元／平方米至1.6萬(wàn)元／平方米；寶山顧村的“保利·葉語(yǔ)”，去年曾賣(mài)2.2萬(wàn)元／平方米，此次有“成交送8萬(wàn)元”的促銷(xiāo)活動(dòng)……
在武漢，市郊一個(gè)樓盤(pán)推出“五一定房立減1萬(wàn)”的活動(dòng)，不少“剛需族”在1日一早就坐一個(gè)多小時(shí)公交車(chē)趕到售樓處。銷(xiāo)售人員介紹，1日上午就有10多人交了定金。而在市區(qū)“福星惠譽(yù)”樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，售樓中心里擠滿了人。售樓人員告訴看房者：“我們經(jīng)理已經(jīng)發(fā)話了，這一周要把剩余房源解決掉。”
“經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)控，我們看到了降價(jià)希望。現(xiàn)在買(mǎi)房也許不是最好的時(shí)機(jī)，但錯(cuò)過(guò)了還是會(huì)覺(jué)得可惜。”整個(gè)“五一”期間忙于看房的北京市民張女士的話，在購(gòu)房者中頗有代表性。記者感到，這種“搶購(gòu)”，是長(zhǎng)久焦灼等待后需求的釋放；是“漲怕了”的購(gòu)房者“不得已而為之”的舉動(dòng)。
中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，在調(diào)控政策的引導(dǎo)之下，剛性需求和部分改善需求正加快入市。此時(shí)，“低價(jià)入市”仍是提高銷(xiāo)售率最為重要的因素，低價(jià)優(yōu)勢(shì)甚至可以彌補(bǔ)樓盤(pán)在品質(zhì)、品牌知名度上的不足。
樓市博弈有增無(wú)減
斷言“回暖”為時(shí)尚早
樓市的博弈是一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)，每次價(jià)格變動(dòng)背后都是購(gòu)房者和房企的相持、進(jìn)退。調(diào)控“重壓”之下，博弈的天平似乎在向購(gòu)房者傾斜，但反彈力量絕不可忽視。
“買(mǎi)的人多了，開(kāi)發(fā)商就會(huì)見(jiàn)好就收。”一些看房者認(rèn)為，房源價(jià)格頻頻改變，就是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者心態(tài)博弈的結(jié)果。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份武漢樓市發(fā)生價(jià)格波動(dòng)的樓盤(pán)有40多個(gè)，其中漲價(jià)的樓盤(pán)超過(guò)了三分之一。
戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏說(shuō)，在調(diào)控壓力下，當(dāng)前住宅市場(chǎng)確實(shí)處于歷史低位：除了公開(kāi)打折的樓盤(pán)之外，市場(chǎng)中的大部分項(xiàng)目存在議價(jià)空間，其中甚至包括那些擁有稀缺性資源、此前始終不愿意加入促銷(xiāo)行列的高端住宅項(xiàng)目。此外，許多中端樓盤(pán)甚至是在以成本價(jià)出售。
她認(rèn)為，從歷史數(shù)據(jù)分析，成交量迅速拉升往往是市場(chǎng)反彈的最直接信號(hào)，但是目前市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯“政策市”的特征。“因此僅憑短期成交量的拉升，就開(kāi)始展望樓市的反彈，顯然為時(shí)尚早。”
即使是收獲了活躍行情，樓市成交依然處在低位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，我國(guó)商品房銷(xiāo)售同比下降13.6%，而商品房待售面積卻增長(zhǎng)35.5%。從各地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，不少城市4月份的成交量又出現(xiàn)環(huán)比下滑。有關(guān)城市住建委公布的4月份相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京新房成交量環(huán)比下降3.6%；上海新房成交量環(huán)比下跌26%；廣州新房成交量環(huán)比下降18%，但同比去年增長(zhǎng)9%。
價(jià)格方面，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，4月份全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比3月下跌0.34%。
“‘五一’小長(zhǎng)假期間這一波活躍行情，并不意味著市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)‘紅五月’。目前的成交離正常水平還有差距，市場(chǎng)能否復(fù)蘇還需觀察。”上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎說(shuō)。
莫為浮云遮望眼
“區(qū)別用力”施調(diào)控
從長(zhǎng)期來(lái)講，以后的樓市調(diào)控手段可能從限購(gòu)、限價(jià)等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)手段。但“政策市”的性質(zhì)和回暖基礎(chǔ)脆弱的現(xiàn)實(shí)，表明調(diào)控還沒(méi)有到可以松綁的時(shí)候。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果下半年市場(chǎng)慢慢回暖，政策將趨于穩(wěn)定；如果房?jī)r(jià)止跌反彈、市場(chǎng)反彈幅度過(guò)大，可能會(huì)招來(lái)新一輪打壓，“因?yàn)榻衲昕刂品績(jī)r(jià)仍然是很重要的目標(biāo)”。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹4月29日表示，未來(lái)樓市調(diào)控政策的核心仍是控制房?jī)r(jià)上漲，讓被投資性需求推高的房?jī)r(jià)回歸合理水平，讓超過(guò)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平的房?jī)r(jià)不合理上漲回歸理性。另一方面，持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，增加普通商品房供給，滿足市場(chǎng)剛性需求。
值得關(guān)注的是，近期對(duì)剛性需求的鼓勵(lì)措施正陸續(xù)落地。比如，從3月中旬開(kāi)始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠；此外，一些二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購(gòu)房政策重新回歸市場(chǎng)。另外，多個(gè)城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
“這樣的導(dǎo)向應(yīng)該堅(jiān)持。此外，鼓勵(lì)剛需入市的方式可以是靈活多樣，但在執(zhí)行環(huán)節(jié)要嚴(yán)格控制‘非剛需群體’鉆空子。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說(shuō)。
