[提要]雖然調(diào)控政策“疑似”觸底，但房地產(chǎn)上市公司年報、季報顯示，地產(chǎn)商庫存高企、負債積重、資金繃緊，龍頭房企紛紛降低開工面積計劃、銷售目標增長率。另一方面，以信托、銀行理財?shù)热谫Y渠道進入還款高峰期為標志，今年房企資金面仍舉步維艱，以價換量、回籠資金將成行業(yè)共識。
雖然調(diào)控政策“疑似”觸底，但房地產(chǎn)上市公司年報、季報顯示，地產(chǎn)商庫存高企、負債積重、資金繃緊，龍頭房企紛紛降低開工面積計劃、銷售目標增長率。另一方面，以信托、銀行理財?shù)热谫Y渠道進入還款高峰期為標志，今年房企資金面仍舉步維艱，以價換量、回籠資金將成行業(yè)共識；而在房價真正松動后，行業(yè)或走出先抑后揚的發(fā)展曲線。
據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，截至4月27日，滬深兩市共142家房地產(chǎn)上市公司(依據(jù)申萬分類)發(fā)布2011年年報，剔除重組等不可比因素后，合計實現(xiàn)營業(yè)收入4714億，同比增長13.8%，實現(xiàn)凈利潤660億，同比增長13.7%，增速較2010年、2009年明顯下滑。
而市場對于房地產(chǎn)上市公司的共識是，調(diào)控政策出臺兩年以來，業(yè)績已非最受關注的財務指標，存貨、負債、資金鏈等更具警示、預判意義。
先看存貨。統(tǒng)計顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末的存貨合計高達1.3萬億元，同比增長34.7%。調(diào)控政策下，隨2010年大量開工的項目陸續(xù)竣工，行業(yè)風險日趨聚焦于不斷累積的高庫存；同時，一方面是存貨量快速增加，另一方面是銷售不景氣，這又導致企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)增長和存貨周轉(zhuǎn)率下降。
例如萬科，以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日，萬科的各類存貨中，在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%；已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%。萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達1442天，同比增加105天。
再看負債。據(jù)統(tǒng)計，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末負債水平仍在提升，總負債額達到1.44萬億元(包括預收賬款)，比上年同期1.6萬億上漲24%，負債率平均已經(jīng)達到了72.3%，為近10年來最高。
最后看資金鏈。據(jù)統(tǒng)計，133家房地產(chǎn)上市公司2011年末經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-655億，緊繃情況仍然嚴重。
以上三項構(gòu)成上市房企困境的概貌：存貨量快速增加、負債持續(xù)攀升、資金鏈愈發(fā)緊張，三者高度關聯(lián)、又相互惡化。反饋到年報中，大量龍頭房企紛紛降低開工面積計劃，降低銷售目標增長率，以求“以價換量”度過難關。對比過去幾年動輒30%、50%的銷售目標增長率，多數(shù)房企將銷售目標增長率設定在10%以下。
金地集團在年報中坦言：如果說2011年的房地產(chǎn)市場是調(diào)整之年，那么我們認為2012年將進一步沿著去年之路前行：政策面從緊的態(tài)勢短期內(nèi)將很難改變，房價還將處在理性回歸的過程中。
以此從基本面來看，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)指標全線下滑。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國房屋新開工面積39946萬平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開工面積29427萬平方米，同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。
在拿地熱情上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%；2012年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(國房景氣指數(shù))為96.92，再創(chuàng)新低。
國泰君安研究報告直接預測，2012年地產(chǎn)全年新開工增速將持續(xù)下滑至-11%，全年投資增速下滑至12%。
更值得注意的是價格指標，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月商品房銷售均價為5498元/平方米，同比上升6.4%，環(huán)比下降7.1%，標志著房價真正開始松動。
再看到上市房企的今年一季報，業(yè)績呈現(xiàn)明顯的探底趨勢，存貨壓力還在攀升。
截至4月27日，據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，滬深兩市共129家房地產(chǎn)上市公司(依據(jù)申萬分類)發(fā)布2012年一季報，剔除重組等不可比因素后，合計實現(xiàn)營業(yè)收入653億，同比增8.87%，實現(xiàn)凈利潤86.78億，同比降0.6%，為前幾年所罕見。
以“招保萬金”四大龍頭為例。其中，金地集團凈利潤1.56億元，同比降3.58%；招商地產(chǎn)凈利潤4.3億元，同比降23.5%；保利地產(chǎn)凈利潤5.4億元，同比降23.5%；僅萬科實現(xiàn)同比增長，凈利潤14億元，增15.8%。
與此同時，“招保萬金”存貨壓力仍沒有得到緩解，3月末的存貨較2012年期初均微幅增加，但同比則大增36%。
庫存壓力大 四大房企“招保萬金”業(yè)績現(xiàn)分化
被喻為地產(chǎn)四大金剛的“招保萬金”一季報昨日落幕，一季度四大房企業(yè)績出現(xiàn)一定程度分化。
昨日，金地集團同時公布2011年年報和2012年一季報。年報顯示，公司去年實現(xiàn)營業(yè)收入239.19億元，同比增長22.08%，實現(xiàn)凈利潤30.17億元，同比增長12%。一季報顯示，公司今年一季度實現(xiàn)營業(yè)總收入17.43億元，同比減少18.7%，實現(xiàn)凈利潤1.56億元，同比減少3.58%。
地產(chǎn)“龍頭”萬科23日晚間公布了今年一季度銷售報告。一季度萬科實現(xiàn)營業(yè)收入103.5億元，凈利潤14.0億元，同比分別增長29.8%和15.8%。同時，今年前3個月，萬科實現(xiàn)銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億元。
由于銷售結(jié)轉(zhuǎn)滯后，截至一季度末，萬科合并報表的已售資源未竣工結(jié)算面積為1304萬平方米，合同金額合計約1389億元，較去年年底的1222億元進一步增長，也超過了去年全年的銷售額，為未來的業(yè)績表現(xiàn)奠定了良好基礎。
此前，保利地產(chǎn)及招商地產(chǎn)2012年一季度凈利潤均同比下降。保利地產(chǎn)2012年一季度實現(xiàn)凈利潤5.37億元，同比下降23.52%；招商地產(chǎn)2012年第一季度實現(xiàn)凈利潤4.29億元，同比下降23.53%。
對比四大房企的一季報，四大金剛一季度業(yè)績出現(xiàn)了一定程度分化，不過今年以來整體銷售情況逐月回暖。值得一提的是，從一季報看，“招保萬金”的存貨壓力仍沒有得到緩解，截至3月末，金地集團存貨為660億元，較2012年期初增2.8%，同比大增26%；萬科存貨2147億元，較2012年期初增3.1%，同比大增42%；招商地產(chǎn)存貨近517億元，較2012年期初增0.4%，同比增長27%；保利地產(chǎn)存貨1633億元，較2012年期初增7.4%，同比增長29%。
四大房企一季度利潤降7% 保利首現(xiàn)凈利同比下滑
截至4月23日，萬科、保利、招商和新城四大房企相繼發(fā)布了一季度報告。季報顯示，一季度四大房企合計實現(xiàn)營收191.34億元，同比增長29.49%，實現(xiàn)利潤23.11億元，同比下降7.04%。此外，截至2012年3月31日，這四大房企的存貨合計4516.82億元，比2012年初增加4.36%。
成本增長迅猛利潤遭侵蝕下降7%
從四大房企來看，凈利潤增速均低于營收增速。
其中，萬科營收上漲29.81%，凈利潤僅上漲15.83%。相比之下，招商和保利的情況更為突出。
招商在營業(yè)收入出現(xiàn)近三成同比增長的情況下，凈利潤出現(xiàn)23.53%的同比下降，是2008年以來首次出現(xiàn)凈利潤同比下滑。而保利實現(xiàn)凈利潤5.37億元，同比下滑23.52%，這也是其2006年上市以來首次出現(xiàn)凈利潤同比下滑，其一季度凈利潤甚至低于2010年同期水平。而新城出現(xiàn)虧損的原因主要是因為其本期內(nèi)沒有項目結(jié)算。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析表示，品牌房企以價換量促使營業(yè)額有所上漲的同時也直接造成房企利潤不會太高，但除此之外，房企成本上漲也是導致營收中凈利潤占比下滑的主要原因。如廣告等支出增加使得一季度四大房企的銷售費用達到9.42億元，同比增長48.57%，而融資的持續(xù)困難，導致四大房企的財務費用上升至1.75億元，同比增長58.28%。再加上土地，建安成本和營業(yè)稅費的上漲，四大房企的利潤被侵蝕也在所難免。
陳雪認為，凈利潤增速低于營收增速，表明四大房企凈利潤率出現(xiàn)下滑。當前四大品牌房企的凈利潤率在10%-15%之間，預計在未來以價換量繼續(xù)深入、資金壓力居高不下及相關成本高企等因素，此比例可能繼續(xù)下降。
四大房企庫存合計4517億 謹慎拿地凸顯房企后市預期悲觀
季報顯示，四大房企在一季度存貨合計4516.82億元，其中萬科庫存2147.01億元，比年初增加3.06%；保利庫存1633.34億元，比年初增加7.38%；招商庫存516.6億元，比年初增加0.43%；新城庫存為219.87億元，比年初增加12.45%。一季度四大房企的庫存合計增加了4.36%，而去年同期增長幅度為13.01%。
與去年相比，今年四大房企存貨增長速度明顯放緩，這并非意味著品牌房企“以價換量”去庫存效果好于2011年同期。
陳雪告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，四大房企存貨增長速度明顯放緩的主要原因是房企拿地謹慎及新開工量的減少。以萬科為例，2012年1季度在土地市場并未出手，而在去年同期則拿地18塊，總計支付土地款達99.9億。而保利的季報則披露一季度的新開工面積同比下降23.96%。從目前市場狀況來看，謹慎拿地、控制開工成為品牌房企的共識，綜合反映了大型房企對未來后市的預期依然傾向于悲觀。
