3月以價(jià)換量成為主流，市場(chǎng)成交放量，“小陽(yáng)春”再現(xiàn)，4-5月將迎來(lái)樓市傳統(tǒng)旺季，開(kāi)發(fā)商推盤熱情高漲。業(yè)內(nèi)人士指出，雖成交量大幅回升，但并非市場(chǎng)回暖信號(hào)，以價(jià)換量市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)到6月。sf
成交量 3月成交面積翻倍增長(zhǎng)sf
樓市近期似乎步入上升通道，相對(duì)1月份的冷清和2月份的陰霾，3月份已然出現(xiàn)暖意。sf
搜房數(shù)據(jù)顯示，3月成交面積達(dá)79.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增98.26%。而1月、2月總計(jì)成交面積61.6萬(wàn)平方米，不足3月單月成交的80%。sf
樓市迎來(lái)難得的“小陽(yáng)春”主要是受到了貨幣政策和開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷雙重刺激所致。搜房分析師湯正魏認(rèn)為，首套房貸利率優(yōu)惠恢復(fù)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)降低了成本，減輕了債務(wù)壓力。sf
另外，限購(gòu)的執(zhí)行使大量項(xiàng)目長(zhǎng)期滯銷，自去年末一批項(xiàng)目開(kāi)始大手筆降價(jià)促銷，帶動(dòng)成交上揚(yáng)，如今以價(jià)換量風(fēng)潮蔓延，優(yōu)惠廣度及力度有過(guò)之而無(wú)不及，促使大量剛需購(gòu)房者入市。湯正魏指出，如優(yōu)惠風(fēng)持續(xù)下去，打折面進(jìn)一步擴(kuò)大，4月的成交量將有望進(jìn)一步提升。sf
機(jī)構(gòu)看市 斷言回暖為時(shí)尚早sf
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，3月成交量確實(shí)有放量，但并不意味著市場(chǎng)就此回暖，后市如何仍存變數(shù)。從一季度的數(shù)據(jù)可以看出，上海商品住宅市場(chǎng)成交面積141.5萬(wàn)平方米，環(huán)比萎縮7.4%，同比跌幅也高達(dá)13.7%。成交量整體低迷的情況仍難改變。另一方面，樓市庫(kù)存量仍處于高位。因此斷言回暖，為時(shí)尚早。sf
張宏偉表示，3月CPI同比漲3.6%，樓市仍然在執(zhí)行限購(gòu)、限貸差別化政策，但針對(duì)自住需求的政策“微調(diào)”疊加效應(yīng)將繼續(xù)發(fā)揮作用，以鼓勵(lì)以剛需購(gòu)房者入市。樓市成交量保持相對(duì)穩(wěn)定的局面，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展。sf
庫(kù)存 商品住宅存量達(dá)926萬(wàn)平方米sf
隨著以價(jià)換量的蔓延，成交量得以大幅回升，開(kāi)發(fā)商的推盤熱情也逐漸回暖。金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示，上周（4月2日-4月8日）上海商品住宅新增供應(yīng)面積為20萬(wàn)平方米，環(huán)比增加53.37%，并有9個(gè)商品住宅項(xiàng)目在上周獲取預(yù)售證。sf
數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，上海商品住宅存量為926.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%，消化周期為18.93個(gè)月。在不出臺(tái)新的調(diào)控政策的前提下，開(kāi)發(fā)商積極推盤、成交持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)至二季度。sf
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者，4、5月份會(huì)是推盤高峰期，主力品種依然是剛需盤。由于政策收緊已持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，開(kāi)發(fā)貸款依然無(wú)松動(dòng)跡象，回款壓力仍然存在，眼下開(kāi)發(fā)商的推盤意愿是強(qiáng)烈的。sf
上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至4月5日，4月預(yù)計(jì)開(kāi)盤住宅項(xiàng)目共28個(gè)，其中公寓23個(gè)，別墅5個(gè)。湯正魏指出，為加快去化速度，一些項(xiàng)目除了加大優(yōu)惠力度以外，還采取了“少量多批”的推盤節(jié)奏，以盡可能縮短蓄水時(shí)間，避免“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”，導(dǎo)致意向客戶流入周邊項(xiàng)目或二手房市場(chǎng)。sf
機(jī)構(gòu)看市 開(kāi)發(fā)商多用低開(kāi)策略sf
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，4月底5月初會(huì)迎來(lái)一波推盤高峰，這主要是開(kāi)發(fā)商的推盤節(jié)奏決定的。3月份已推出的一批以價(jià)換量的房源帶來(lái)了一波“小陽(yáng)春”行情，開(kāi)發(fā)商銷售一批房源，在4月初就進(jìn)入新一輪蓄客階段，所以可以看到近期的供應(yīng)量和成交量是有所降低的。隨著4月新一輪蓄客完成，4月底5月初會(huì)有一波新的供應(yīng)。sf
通過(guò)3月份的成交行情，開(kāi)發(fā)商大多已經(jīng)察覺(jué)到市場(chǎng)的底線，更多的會(huì)采取貼近市場(chǎng)的定價(jià)，推出房源的類型也會(huì)貼合市場(chǎng)需求。sf
價(jià)格 降得越多賣得越好sf
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2012年第一季度商品住宅成交均價(jià)為21539元/平方米，環(huán)比基本持平，而同比小幅下滑3.1%。sf
由于樓市調(diào)控政策在2012年并沒(méi)有松動(dòng)跡象，使得當(dāng)前樓市外環(huán)外低價(jià)項(xiàng)目仍舊占據(jù)重頭，從3月份開(kāi)始，一些改善型項(xiàng)目及豪宅項(xiàng)目開(kāi)始通過(guò)“以價(jià)換量”發(fā)力推盤并取得了不錯(cuò)的銷量，帶動(dòng)整體成交均價(jià)重新回到22000元/平方米，達(dá)春節(jié)前水平。sf
金豐易居&佑威數(shù)據(jù)發(fā)布的3月成交面積排行榜上，排名前十的樓盤中，都是給出較大優(yōu)惠幅度的項(xiàng)目。sf
其中，位于顧村的保利葉語(yǔ)推出提前預(yù)約即減8萬(wàn)元的優(yōu)惠。佑威數(shù)據(jù)顯示，其以17188元/平方米的成交均價(jià)成交386套，占據(jù)成交榜首位。sf
位于浦東的大華錦繡華城推出部分房源可享受每平方米減1500元的優(yōu)惠。佑威數(shù)據(jù)顯示，3月該樓盤成交164套房源，成交均價(jià)26756元/平方米。sf
陸騎麟指出，2012年1月至今成交較好的一些項(xiàng)目，不管是中高端的星河灣，還是中低端的保利葉語(yǔ)，其在20%的價(jià)格折扣之后，都成為了今年的熱銷項(xiàng)目。因此，當(dāng)前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)不能單單認(rèn)為是其無(wú)奈之舉，更主要的還是其價(jià)格市場(chǎng)接受程度需要做調(diào)整。sf
機(jī)構(gòu)看市 持續(xù)以價(jià)換量的市場(chǎng)不健康sf
上海中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司總裁許仰東告訴記者，當(dāng)前一輪成交量的回升既不是市場(chǎng)跌入谷底后的觸底反彈，也不是短暫復(fù)蘇。sf
當(dāng)前的市場(chǎng)情況是不降價(jià)就賣不掉，降得越多賣得越好，這樣的市場(chǎng)是一個(gè)非正常的市場(chǎng)。樓市調(diào)控目是讓市場(chǎng)健康發(fā)展。現(xiàn)在的以價(jià)換量是房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展的所經(jīng)歷的一個(gè)過(guò)程。長(zhǎng)期來(lái)看是不可持續(xù)的
