[提要]有媒體報道稱，根據(jù)城市合理房價=(城鎮(zhèn)人均可支配年收入×2×6)/80計算，全國僅上海、廣州、深圳和杭州等個別城市“合理房價”超5000元/平方米。這與目前各城市的現(xiàn)實房價相差至少一倍。
有媒體報道稱，根據(jù)城市合理房價=(城鎮(zhèn)人均可支配年收入×2×6)/80計算，全國僅上海、廣州、深圳和杭州等個別城市“合理房價”超5000元/平方米。這與目前各城市的現(xiàn)實房價相差至少一倍。在2012年廣東房地產(chǎn)市場景氣分析會上，有房地產(chǎn)業(yè)界人士稱，中國房地產(chǎn)企業(yè)平均的凈利潤就是15%，所以開發(fā)商不管怎么降價，都不會虧本來賣，所以“合理房價”存在預(yù)期和現(xiàn)實之間的差距。sf
有媒體報道稱，按每個家庭擁有2名勞動力計算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一個家庭6年總收入，也就是該家庭所能承受的房價總和。然后在這個基礎(chǔ)上除以80(我們以每戶買80平米房子為準)，這樣得出的數(shù)據(jù)大概就是每個城市的合理房價價位了。sf
計算得出，上海5734.5元/平米；深圳5475元/平米；北京4935.45元/平米；杭州5055元/平米；長沙3967.65元/平米；成都3589.8元/平米；武漢3558元/平米。sf
上周，本報也曾以一家三口一套90平方米的住宅，按6倍房價收入比計算得出廣州的合理房價為6860元/平方米(2011年廣州城市居民年人均可支配收入34300元)。如按這次的公式計算，廣州的合理房價更低，為5145元/平米。sf
從計算結(jié)果看出，只有幾個城市的“合理房價”超過了5000元/平方米，與現(xiàn)實房價相差至少一倍。房地產(chǎn)業(yè)界人士和專家多認為，以廣州為例，今年房價下降幅度預(yù)計15%以內(nèi)，也不可能會出現(xiàn)按房價收入比計算得出的“合理房價”。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝表示，據(jù)他們調(diào)查，35%購房者希望降價在30%以上，但目前75%開發(fā)商降價樓盤幅度在15%以內(nèi)。因為中國房地產(chǎn)企業(yè)平均的凈利潤就是15%，所以開發(fā)商不管怎么降價，都不會虧本來賣，所以“合理房價”存在預(yù)期和現(xiàn)實之間的差距。sf
房企資金鏈2000年以來最困難時期sf
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會近日發(fā)布了《廣州房地產(chǎn)市場藍皮書2012》(下稱《藍皮書》)，對30家在滬深交易所上市和16家在香港上市的廣東房企2007、2008、2009、2010、2011半年度及三季度的財務(wù)指標進行分析。從盈利能力來看，企業(yè)經(jīng)營凈資金流量從2010年中期開始已轉(zhuǎn)負，企業(yè)投資額已超過銷售收入。sf
據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年2~3月份，房地產(chǎn)信托將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元，較多房企的資金狀況比2008年更顯緊張，預(yù)計全年投資增速會有較大幅度回落。sf
2011年度廣州房地產(chǎn)到位資金狀況受金融調(diào)控政策緊縮影響顯著，房企的資金壓力正不斷加大，資金的充裕度已經(jīng)低于2008年水平，處于2000年以來資金狀況的最困難時期。sf
未來走勢：趁回暖以合理價格售樓sf
廣東省房協(xié)秘書長、新聞發(fā)言人王韶表示，兩會結(jié)束后，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已定，政策既不動搖，也不加碼，房地產(chǎn)形勢逐漸明朗。從市場反應(yīng)來看，各地樓市優(yōu)惠促銷措施不斷，剛需開始釋放，商品房成交量開始回升。王韶表示，省房協(xié)號召全省房企積極應(yīng)對，根據(jù)企業(yè)自身情況，抓住當前市場回暖的契機，以合理的價格積極售樓。sf
《藍皮書》稱，2012年的房地產(chǎn)市場將回歸以購房者為中心的格局，市場將主動適應(yīng)購房者的預(yù)期。房價已經(jīng)不是降不降，而是降多少才能達到消費者和企業(yè)的共贏。sf
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摩根預(yù)測：今年房價將下降5%~10%sf
近日，摩根大通中國首席經(jīng)濟學家、大中華區(qū)經(jīng)濟研究部主管朱海斌表示，由于中國近年來年收入增加快速，樓市調(diào)控政策持續(xù)且效果明顯，預(yù)計今年房價下降5%~10%，一線城市下降10%到15%，但2013年至2014年樓市可能會出現(xiàn)小幅反彈。sf
朱海斌認為，中國房價的確過高，但是年內(nèi)有望可以回歸合理水平。朱海斌表示房價收入比是衡量房價是否“合理”的一個指標。據(jù)摩根大通統(tǒng)計，中國2010年房地產(chǎn)調(diào)控開始時房價收入比全國為10.6，一線城市如北京、上海、深圳這一指標均超過15，可稱為“難以接受”的水平。而由于樓市調(diào)控政策持續(xù)且效果明顯，加上中國近年來居民年收入增加快速，這一指標去年底全國為9.8，“如果明年政府可以防止房價不反彈，而居民年收入保持過去年12%的增長，應(yīng)該說明年是很有希望房價收入比回到比較正常的區(qū)間”。sf
