“房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。”3月14日，國務(wù)院總理溫家寶關(guān)于房價的表態(tài)一出，股市應(yīng)聲而跌，午后地產(chǎn)股沖高受阻，房地產(chǎn)板塊大跌4.59%，萬科、保利、招商地產(chǎn)等大盤股午后盤中跳水，分別下跌2.7%、3%、 4.08%；榮安地產(chǎn)、合肥城建等下跌均在9%以上。
同日據(jù)新華社報道，溫家寶在回答中外記者提問時稱，合理房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析稱，從2010至今，“房價合理回歸”的表述曾多次出現(xiàn)在政府工作報告中。
依此標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)絕大部分城市房價遠(yuǎn)未回歸合理。中原地產(chǎn)等機構(gòu)人士對本報指出，房價在目前的基礎(chǔ)上再下跌10%-20%，才可能是一個合理的水平。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春援引該院所做房地產(chǎn)市場預(yù)測報告稱，全年房價調(diào)整幅度會低于25%。
高企的房價收入比
“房價收入比”，指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力。
易居房地產(chǎn)研究院高級研究員蘇艷向本報介紹， 2009年新建商品住宅價格大漲25%，房價收入比立即躥升至8.03；而發(fā)達(dá)國家房價收入比一般維持在3-6之間。
其后隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，多個城市房價收入比出現(xiàn)下跌，但絕大部分城市房價依然遠(yuǎn)超合理價位。
蘇艷以北京為例。目前北京郊區(qū)為主的普通商品房成交均價為1.8萬元每平方米，平均單套成交面積在100平米左右，總價約180萬；而據(jù)北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元，以三人戶家庭計算，年收入在12萬元左右。“這意味著，房價收入比達(dá)到了15以上”。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉稱，考慮到國內(nèi)的實際情況，比如購房者對居住支出容忍度非常高，國內(nèi)土地最高使用年限為70年，以及目前首套房7.05%偏高的貸款利率(歐洲等在1%左右)，一線城市合理的房價收入比應(yīng)該在12左右。
在此基礎(chǔ)上，張大偉認(rèn)為，如果采取房價下降10%-20%，居民收入增加10%-20%，這樣也可以實現(xiàn)房價收入比的合理回歸。
衡量房價回歸合理，除了房價收入比外，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松對本報稱，房價/租金回報正?；彩且粋€指標(biāo)，就是使得租金回報趕得上通貨膨脹或者是略低一點。
“如果用這個指標(biāo)看，中國目前一線城市房價普遍不合理，尤其是豪宅更不合理。因此價格下跌要有一個很痛苦的過程。”陳說。
銀行讓利
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰反問，現(xiàn)在高層提出房價回歸合理，有沒有同時說房貸利率要回歸合理？要不購房人不是又將房價下降的錢又都給了銀行？
對此中房指數(shù)華東總經(jīng)理陳晟直陳，開發(fā)商和銀行都從房地產(chǎn)市場里獲得了相對多的利益，其對以行政手段為特征的限購等，難免會有一定抵觸，故會有呼吁放松限購調(diào)控，增加房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的動機。
從去年來看，部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍或1.05倍，首套房的購房成本也大大增加樓市調(diào)控帶來的降價利好，反而成為銀行的利潤。
“2012年房貸政策應(yīng)該針對首套房剛需有更加定向的優(yōu)惠。”張大偉支持銀行貸款向首套房傾斜：否則即使開發(fā)商降價了，房貸利率上升，購房者反而要承擔(dān)更多成本。
同樣是在兩會期間，央行副行長劉士余透露，今年銀行業(yè)要確保首套房實行差別化利率優(yōu)惠；守信企業(yè)開發(fā)的普通商品房資金貸款將給予開閘。
另一方面，張大偉說，房價的跌幅，也將會綜合考慮到銀行等各種利益主體的承受力。
張指出，雖然銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)多次表態(tài)，房價下降50%對銀行影響不大，說明房價有較大下降空間。但需要注意的是，占比較高的開發(fā)貸(多以土地和在建工程做抵押，關(guān)聯(lián)地方和銀行兩者的利益)風(fēng)險比較大。
“故房價跌幅也許不會很大。房價繼續(xù)下調(diào)20%以內(nèi)應(yīng)該是各方相對能夠承受的合理范圍”。
房企高利潤終結(jié)
地方和銀行很糾結(jié)，但開發(fā)商們似乎早已洞悉前路，行動越來越果斷。
進入3月，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中海外、龍湖、華潤等開發(fā)商在各個城市發(fā)起了新一輪降價促銷。
本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年以來，領(lǐng)銜降價的開發(fā)商多為中海外、保利地產(chǎn)、華潤置地、招商地產(chǎn)、綠地集團、越秀地產(chǎn)等央企和地方國企，個別項目的降價幅度超過2008年。
以招商地產(chǎn)為例，去年以來的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯提速，各個樓盤降幅明顯。
陳勁松說，高周轉(zhuǎn)必然會以犧牲利潤率作為代價。3月13日，萬科年報顯示，2011年萬科的結(jié)算凈利率為15.01%，較2010年微降0.51個百分點。萬科董秘譚華杰表示，預(yù)計今年公司凈利潤率還將下降。
廣州一家大型房企高管對本報記者透露，公司有個別項目僅以成本價銷售，但用其它項目的利潤來平滑這些項目的微利和可能帶來的虧損。
中國房地產(chǎn)學(xué)會秘書長顧云昌近期稱，房地產(chǎn)行業(yè)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會的平均水平。
申銀萬國近期報告直陳，過去依靠房價上漲帶來的行業(yè)高利潤時代將逐漸終結(jié)，預(yù)計2012年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率將降至20%左右。
“這或許也是在2011年銀行行業(yè)利潤創(chuàng)歷史新高的主要原因之一。”中房指數(shù)華東總經(jīng)理陳晟說。
