從今年年初至今的這三個月，對于杭州樓市而言，絕對算得上“值得回味”。從年初市場的冰凍到之后的“遍地價格戰(zhàn)”到目前的“持續(xù)價格戰(zhàn)”，樓市降價版圖從城市的外延一直向市中心蔓延，申花板塊、濱江板塊等價格體系均被重構，降價潮開始蔓延。
近日，本報記者針對目前杭州樓市的各大板塊，對于已經(jīng)降價的板塊及目前尚未有動作的板塊進行了梳理，從半山田園到市中心板塊，支撐這些板塊目前房價依舊堅挺的原因到底是什么？這些板塊隨后會不會有降價動作？這也許是降價版圖中最后的懸念。
市中心板塊
目前主要在售樓盤：
大家·武林府、綠城·蘭園、昆侖公館、新湖·武林國際公寓
周邊板塊價格戰(zhàn)打得火熱，而市中心板塊卻似乎沒有大規(guī)模降價的跡象。目前板塊內(nèi)在售的項目包括大家·武林府、綠城·蘭園、昆侖公館、新湖·武林國際等。其中大家·武林府在2010年10月首次開盤，最近一次開盤是在2011年4月份，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前可售房源共90余套，其中住宅80余套，在售精裝修房源均價在50000元/平方米到60000元/平方米之間；綠城·蘭園首次開盤在2011年4月，接著在6月第二次開盤，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前綠城·蘭園可售房源有160套左右，在售精裝修房源均價在55000元/平方米左右；昆侖公館首次開盤是在2010年1月，最近一次預售證顯示的開盤時間為2010年12月，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前可售房源有300余套，精裝修房源均價在42000元/平方米左右；新湖·武林國際公寓于2011年11月開盤，當時武林國際也打出了“33000元/平方米”的起價，原本很多人都認為市中心板塊也開始“淪陷”，但是武林國際毛坯房源的均價也達到了41000元/平方米。
居住在城市中心相信是不少置業(yè)者共同的想法，完善的配套、便捷的交通、成熟的居住氛圍，使得這個板塊內(nèi)的項目從來不缺少需求，就算是在限購限貸的調(diào)控下，來這里看房的客戶還是很多。昆侖公館的工作人員介紹說，現(xiàn)在這段時間每天來售樓部看房的客戶有10余組，而綠城·蘭園的銷售顧問也表示最近每天來看房的人數(shù)還是有很多。但高額的總價，目標客戶被限購限貸等原因，使得近期的成交量處于不理想狀態(tài)。
A觀點：杭城核心區(qū)域，降價不大可能
對于市中心板塊價格是否會下降這個問題，業(yè)內(nèi)人士都有自己的觀點。有不少業(yè)內(nèi)人士認為，市中心板塊降價的可能性不大。首先，地段決定了價格。作為杭州市的中心區(qū)域，具有完善的各類商業(yè)和生活配套，交通便捷，這個板塊一直都是杭州人置業(yè)的第一選擇，需求還很強勁，土地的價值還在，甚至處于上升狀態(tài)；其次，這些項目的產(chǎn)品質(zhì)量也為不降價打下基礎。市中心板塊的項目，大都屬于精裝修且裝修標準都較高；再次，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，武林府、昆侖公館、蘭園等項目前期去化率基本都在四成左右，如果在此時降價，可能會對前期業(yè)主造成影響。另外，由于這幾個項目房源大都為住宅，所面對的目標客戶群大都受制于調(diào)控政策，所以現(xiàn)在降價也不會有太好的效果。
B觀點：蘭園、武林府酒店式公寓或成板塊價格殺手
杭州樓市價格戰(zhàn)愈加猛烈，也使得一些業(yè)內(nèi)人士認為，價格戰(zhàn)的硝煙必然會蔓延到市中心板塊，畢竟這些項目也都有不小的銷售壓力。從去年至今，武林府5號的酒店式公寓(70年產(chǎn)權)遲遲沒有公開對外開盤，而其定價也經(jīng)歷了一定的波折；另外綠城蘭園的酒店式公寓也有可能低開，畢竟這兩個項目的酒店式公寓之前都沒有銷售過。另外，目前市中心板塊在售的這些項目總價都比較高，有不少都處于“賣不動”的狀態(tài)，如果不降價，銷售可能會成問題，再加上樓市降價對購房者沖擊很大，不少人現(xiàn)在都選擇觀望，如果市中心樓盤在價格上有所調(diào)整，相信對于購房者而言，還是很具誘惑力的。
錢江新城板塊
目前主要在售樓盤：
綠城·藍色錢江、萬銀國際、東方君悅
杭州樓市的降價潮到目前為止并沒有席卷到錢江新城板塊，目前板塊內(nèi)在售樓盤有綠城·藍色錢江、萬銀國際、東方君悅，這三個項目都有酒店式公寓，在“禁酒令”頒布之后，對它們而言也是一大利好。其中萬銀國際、東方君悅這兩個項目所在的位置十分接近。綠城·藍色錢江最早一次開盤是在2009年5月，最近一次是在2011年4月。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，綠城·藍色錢江目前可售住宅有60余套，酒店式公寓有100余套，而在售的精裝住宅均價在65000元/平方米左右，精裝酒店式公寓均價在38000元/平方米左右；以“精裝修”設計為賣點的東方君悅，于去年9月份開盤，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前可售房源有700多套，均價為41000元/平方米；而在去年10月份開盤的萬銀國際，目前均價在37000元/平方米到40000元/平方米之間，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前在售房源有600余套。
在樓市降價潮到來后，越來越多的購房者將目光轉向了錢江新城板塊，來看房的客戶也越來越多。據(jù)綠城·藍色錢江售樓部的銷售顧問介紹，最近綠城·藍色錢江的銷售還是很不錯的，每天最少也有十幾組客戶前來咨詢。而萬銀國際的工作人員也表示最近來看房的客戶要比前期多了不少。從成交數(shù)據(jù)上看，萬銀國際和東方君悅的去化率并不是很高，而且雖然這段時間來看房的客戶不少，但成交并不多，許多客戶還是抱著觀望態(tài)度。在杭州樓市價格戰(zhàn)激烈的情況下，錢江新城板塊的這幾個項目又將作何選擇？
A觀點：板塊稀缺性極強，降價可能性不大
對于錢江新城板塊向左還是向右這個問題，接受采訪的不少專家都表示降價可能性不大。首先是這個板塊的稀缺性極強：對于綠城·藍色錢江而言，擁有最好的一線江景資源；而東方君悅和萬銀國際就在萬象城門口，處于錢江新城核心位置。其次，這幾個項目的產(chǎn)品本身都稱得上是頂級的：綠城·藍色錢江延續(xù)綠城建筑一貫的精致要求，并在服務細節(jié)上增加更多人性化的思考。而東方君悅則采用國際流行的“精裝修”設計，萬銀國際的LOFT戶型則給予客戶更多的空間。再次，東方君悅和萬銀國際屬于酒店式公寓，綠城·藍色錢江也有不少酒店式公寓，沒有限購限貸的障礙。另外，對于綠城·藍色錢江來說，目前處于尾房銷售的階段，所剩房源并不是很多，并不需要通過降價來促銷。
B觀點：總價太高，存在降價可能
當然，也有一些業(yè)內(nèi)人士表示，錢江新城板塊降價并不是沒有可能。2月以來的價格戰(zhàn)對購房者觸動很大，開發(fā)商也通過降價取得了不錯的成績。對于錢江新城板塊而言，交通、生活配套齊全，本身的居住條件十分完善，再加上這幾個樓盤以精裝修為主，對購房者的吸引力還是十分大的。但因為這幾個樓盤的總價太高，造成了購房人群面太窄，所以導致了去化率不高，尤其是對于東方君悅和萬銀國際而言，銷售成績并不樂觀，一旦開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，降價不可避免。
西溪(蔣村新區(qū))板塊
目前主要在售樓盤：
綠城·西溪誠園、萬科·西溪蝶園、坤和·西溪里
放眼主城區(qū)中心區(qū)域，西溪的蔣村新區(qū)因為有誠園、蝶園、西溪里等幾個高端樓盤支撐，也一直維持著高端板塊的形象。而從今年開始，雖然繞城之外的閑林、城里的申花等板塊都有大幅降價的動作，但臨近的蔣村新區(qū)板塊卻一直沒有大幅調(diào)價的動作。板塊里的一大高端樓盤便是綠城·西溪誠園，這個2009年首開的樓盤一直是“綠粉”追逐的一大熱點，全精裝樓盤，住宅價格高點達到38000元/平方米左右，商業(yè)性質(zhì)的精裝商務公館均價26000元/平方米左右，前幾天還有傳聞稱誠園將有降價動作，不過昨天誠園相關負責人否認了這一說法，有銷售人員表示他們價格沒有動，一二月也完成了銷售任務，最近市場回暖，周末有四五十組客戶來看房。根據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前誠園的可售房源超過1000套。
蔣村新區(qū)的另一個高端樓盤便是萬科·西溪蝶園，同樣為全精裝樓盤，從去年開始，西溪蝶園推出2期房源，價格高點也曾達到32000元/平方米左右，官方宣稱目前在售價格為26000-29000元/平方米。據(jù)了解，今年要全面交付的西溪蝶園還剩下600多套可售房源，上個月還有幾十套的銷售成績，暫時也沒有調(diào)價的動作。
相比來說，與蝶園一街之隔的坤和·西溪里則還剩下最后兩幢高層毛坯房源的存量，已經(jīng)開盤但沒去化的量也不多了。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，西溪里目前的成交均價在22500元/平方米左右，目前在售的是一批180方的高層房源，近期去化了十多套，坤和方面表示，接下來會推最后兩幢房源，目前在蓄客階段。
從各個樓盤相關負責人對外的口徑上來看，似乎都抱著“維持現(xiàn)狀”、“挺著”的態(tài)度，但伴隨著一些房企大佬帶頭降價、周邊板塊的降價風潮愈演愈烈，是否會波及蔣村新區(qū)板塊，還是未知數(shù)。
A觀點：老業(yè)主多、總價高，小幅調(diào)價沒意義
關于西溪(蔣村新區(qū))板塊價格動向的判斷，業(yè)內(nèi)人士更多地傾向于對各個樓盤與開發(fā)商的分析，因為都是大牌房企，且樓盤也都以品質(zhì)著稱，大部分人認為，只要沒有人帶頭降，整體降價的可能很小。“這些盤基本都已銷售了大半，雖然有些盤存量不小，但與得罪老業(yè)主相比，得不償失。而且，這些高端樓盤總價不低，如果不是大幅向下調(diào)價根本起不到‘以價換量’的效果，而大幅下調(diào)又太‘傷’，估計開發(fā)商們會達成默契，大家扛著。”有業(yè)內(nèi)人士這樣分析。而從這些樓盤春節(jié)后的去化看，雖然價格沒有松動，但房源還是在逐步去化。對此，業(yè)內(nèi)專家認為，這些樓盤的客戶大多是地源客戶，自住、改善意愿為主，相比價格，更關注品質(zhì)與地段，所以開發(fā)商不調(diào)價也是對品質(zhì)的一個承諾，想買的購房者還是會下單。
B觀點：牽一發(fā)動全身，看存量大戶會不會降
對這個板塊看跌的人也不少，從前兩天誠園降價傳言就可以看出一二。有這樣的傳言也可以理解，因為大家覺得誠園存量最大，而且還有一批價格相對低的商業(yè)公館在售，具備降價的條件。如果綠城這個老大哥降價，那么周邊樓盤也很可能跟進，那么整個板塊淪陷也是非?？斓氖虑椤?/p>
新天地板塊
目前主要在售樓盤：
濱江·萬家星城、中國鐵建·國際城
大橋西板塊的荷塘月色、閱城，橋西板塊的吉祥半島、名城公館，華豐板塊的樺楓居等樓盤紛紛加入“降價陣營”，對于新天地板塊而言，真的有“腹背受敵”的感覺。因為城北銀泰的利好，新天地板塊在售樓盤的均價曾一度達到25000元/平方米，而目前在售的萬家星城、鐵建·國際城，價格相對而言依舊堅挺。
作為新天地板塊的一個大盤，濱江·萬家星城一期已經(jīng)交付，目前在售三期房源，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前萬家星城仍有1000多套可售房源。而據(jù)濱江集團相關負責人稱：“目前萬家星城沒有調(diào)價打算，近期前來看房的客戶也比較多。”而鐵建·國際城則在去年9月首次開盤，該項目在去年的兩張預售證共有498套房源，目前去化僅32套。去年年底，坊間就有傳言稱國際城在以相對較低的內(nèi)部價出售，而據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，該項目的成交均價在22000多元/平方米。對于新天地板塊會不會降價的問題，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們從銷售壓力、板塊價值等多方面分析，給出了以下不同的觀點。
A觀點：價格動的可能性較小
新天地板塊目前僅有萬家星城和鐵建·國際城在售，從降價的可能性上分析，不少業(yè)內(nèi)人士認為可能性不是很大。因為濱江集團可以說目前的推盤重心放在了城東新城板塊的曙光之城項目上，而萬家星城也已經(jīng)賣到了三期房源，前期已有不少老業(yè)主了，降價的壓力還是比較大的，再說濱江可以動的“棋子”比較多，所以萬家星城后期價格變動的可能性很??；而鐵建·國際城樓面價就已過萬，去除商業(yè)部分，住宅的樓面地價大概在1.3萬元/平方米，之前就有聽說鐵建推出內(nèi)部特價房源，看起來開發(fā)商在降價問題上還有一層“遮羞布”，再者國際城的開發(fā)商為“中字頭”企業(yè)，降不降價可能還得看總部的意見，所以這個板塊的價格可以說目前還是比較安全的。
B觀點：周邊降價壓力大，關鍵看國際城
橋西降了、華豐也降了，對于新天地板塊而言，其實還是有降價的可能性的，這一觀點也有不少業(yè)內(nèi)人士認同。雖然相比橋西、華豐板塊，新天地有了“銀泰”這張王牌，但是目前這張牌還只是一個規(guī)劃。目前而言，業(yè)內(nèi)人士普遍認為萬家星城降價的可能性比較小，主要還是因為濱江整個在走曙光之城項目，但是作為去年才開盤的鐵建·國際城，其實銷售壓力是非常大的。去年開盤的房源去化并不好，而介于價格的關系，后期推盤又有一定的難度。拿國際城同比橋西板塊的兩個樓盤：名城公館和吉祥半島，這兩個樓盤的樓面價也都在萬元左右，而這兩個項目目前的均價都已經(jīng)破兩萬了，而且銷售情況較好。所以說國際城成為板塊價格殺手的可能性極大。
半山田園板塊
目前主要在售樓盤：
綠城西子·田園牧歌、朗詩·田園綠郡
作為杭州目前僅有的幾個沒有降價的板塊之一，半山田園板塊內(nèi)目前在售的樓盤為田園牧歌和田園綠郡，這兩個樓盤的地理位置十分接近，而推盤的節(jié)點上，綠城·田園牧歌最早一次開盤為2010年12月，最近一次預售證顯示的開盤時間為今年的1月，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，田園牧歌目前可售房源有700余套，而在售的精裝修房源均價為25000元/平方米、平層官邸則為35000元/平方米，而據(jù)田園牧歌相關負責人介紹：“目前田園牧歌在售商鋪，住宅價格不會動”；而一向以“恒溫、恒濕、恒氧”著稱的朗詩·田園綠郡于去年12月首次開盤，成交均價為19000元/平方米，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，該批房源(共63套)目前銷售6套。
從成交數(shù)據(jù)上看，這兩個項目的房源去化率均不是很高，而目前的價格相對也比較高，在樓市整體“價格戰(zhàn)遍地”的當下，半山田園板塊這兩個項目該作何選擇？
A觀點：降價可能性不大，選擇田園板塊多因“地緣”
在采訪過程中，對于半山田園板塊的這兩個樓盤該選擇怎樣的銷售策略中，業(yè)內(nèi)人士也出現(xiàn)了不同的看法。不少業(yè)內(nèi)人士認為：目前半山田園板塊的房源大多還是出售給原本就在這一帶居住的“原住民”，這些人對于這個地段有一定的鐘情程度，而半山田園板塊可以選擇的樓盤又不多，所以價格反而成為了次要的因素。對于一個沒有在杭州生活過或?qū)Π鍓K沒有偏好的購房者而言，田園板塊的價格相對偏高，以去年這兩個項目的在售均價來看，這樣的價格在別的板塊可以挑選的余地更大。所以從上面這兩點上看，目前這個板塊降價的可能性不是很大。
B觀點：銷售壓力大，降價存在可能
與正方相反的，一些業(yè)內(nèi)人士對于“只要價格到位，就一定能帶來銷售成效”的話十分贊同，這個就是考慮“降價能有怎樣的成效”的問題。對于半山田園板塊而言，本身這個板塊的宜居性還是比較好的，再加上田園板塊目前在售的樓盤都是品牌開發(fā)商所開發(fā)，相對而言能有一定的保障。撇開會不會降價這一點，單從價格對于銷售的影響力而言，不少業(yè)內(nèi)人士認為田園板塊的這兩個項目，只要價格到位，購房者還是會認可的。
剩下的就是“會不會降價”的問題，在這個問題上，不少業(yè)內(nèi)人士也給出了一定的依據(jù)：第一，從目前這兩個項目的銷售情況而言，都不是很樂觀；朗詩在杭州的項目除了田園綠郡還有美麗洲，因為美麗洲是排屋項目，所以綠郡動的可能性還是比較大的。第二，田園牧歌拿地價格大概9000多元，而田園綠郡在1萬元左右，這樣的地價其實還是有一定的下探空間的。
