面對嚴峻的樓市調(diào)控政策，2011房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤率出現(xiàn)下降跡象。而國內(nèi)龍頭房企萬科2011年凈資產(chǎn)收益率卻創(chuàng)造公司歷史新高，迎來連續(xù)三年增長。2011年萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7個百分點至18.17%，自2008年以來已連續(xù)第三年上升，并創(chuàng)造出歷史新高。
凈資產(chǎn)收益率的上升對萬科意味著什么？昨日，萬科總裁郁亮對外表示，公司自2008年以來向"質(zhì)量效益型增長"轉(zhuǎn)變的努力已見成效。隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入下半場，未來將更加專注于提升增長的質(zhì)量和效益。
在業(yè)內(nèi)人士看來，萬科凈資產(chǎn)收益率的提升，得益于公司近年來堅持快速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略，嚴格控制成本，提升資金利用率。對于處于樓市寒冬的房企來說，擴大規(guī)模也意味著各種成本的增加，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將從規(guī)模增長向效益增長轉(zhuǎn)變。
銷售再破千億
公開資料顯示，萬科除了2011年萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7個百分點至18.17%外，此前幾年這一數(shù)據(jù)也保持了增長態(tài)勢。2010年，萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率16.47%，較2009年上升2.21個百分點，較2008年上升3.82個百分點。
在萬科看來，企業(yè)效益的連續(xù)增長其實早在公司的規(guī)劃之中。萬科總裁郁亮就曾表示，公司近年來始終把"規(guī)模速度型增長"向"質(zhì)量效益型增長"轉(zhuǎn)變作為重點工作，更看重增長的質(zhì)量而非速度。單純的規(guī)模數(shù)字不是萬科的目標，而只是經(jīng)營效率提升的自然結(jié)果。
昨日，萬科公布了2011年年報。2011年，萬科銷售再破千億元，銷售額達到1215億元，全年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，同比分別增長12.4%和19.8%。繼2010年萬科銷售額突破千億后，再次蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍，并第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一年度銷售過千億的公司。
年報顯示，2011年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.5%，實現(xiàn)凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。實現(xiàn)結(jié)算面積562.4萬平方米，結(jié)算收入706.5億元，同比分別增長24.4%和41.2%。
據(jù)悉，2011年，萬科進一步強化戰(zhàn)略縱深，新進入蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，目前萬科已進入的54個城市。萬科2010年實現(xiàn)凈利潤72.8億元，同比增長36.7%。隨著土地、融資、建安、人工、營銷等各種費用的不斷上漲，萬科凈利潤率卻出現(xiàn)同比下降。2011年萬科的結(jié)算凈利率為15.01%，較2010年微降0.51個百分點。
對此，萬科董秘譚華杰介紹稱，隨著市場調(diào)整的進行，銷售的困難程度增加，2011年公司的營銷費用和管理費用占銷售金額的比重較2010年有所上升。因此利潤率雖有小幅度下降，但并不明顯。
擴張速度放緩
年報還顯示，2011年，萬科實現(xiàn)新開工面積1448萬平方米，相比年初計劃的1329萬平方米僅增長9%。這主要是由于公司部分2011年新獲取的項目在年內(nèi)開工所致。
譚華杰介紹，在項目發(fā)展方面，萬科仍然保持了相對審慎的態(tài)度。2011年新增加開發(fā)項目52個，按萬科權(quán)益計算規(guī)劃建筑面積約922萬平方米，平均樓面地價約2707元/平方米。
譚華杰表示，未來一年，公司會在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎上，關注土地市場可能出現(xiàn)的調(diào)整，總體而言，在拓展新項目方面會更加嚴格。
而銷售回款方面，萬科2011年已售未結(jié)資源也繼續(xù)保持增長。截至2011年末，萬科合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積1085萬平方米，對應合同金額1222億元，較2010年末分別增長59.6%和49.0%。
此外，萬科仍然保持著相對良好的資金狀況。截至2011年末，萬科持有貨幣資金342.4億元，仍明顯高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款235.7億元。公司的凈負債率為23.8%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低的水平。
