3月9日，首開(kāi)股份再度公告稱(chēng)，為滿足公司項(xiàng)目建設(shè)資金需求，公司擬向平安信托有限責(zé)任公司和建信信托有限責(zé)任公司分別申請(qǐng)總額不超過(guò)20億元和5億元的信托貸款。
事實(shí)上，自去年7月以來(lái)，首開(kāi)股份多次借道信托公司為其輸血，顯示了其對(duì)資金的渴求。
信托融資將超65億元
根據(jù)首開(kāi)股份3月9日的公告顯示，公司向平安信托申請(qǐng)的貸款，公司將以寶辰飯店房產(chǎn)及土地所有權(quán)作為抵押并由大股東首開(kāi)集團(tuán)提供擔(dān)保，期限一年，利率為不超過(guò)年息13%；公司向建信信托申請(qǐng)的貸款，由大股東首開(kāi)集團(tuán)以及北京住總集團(tuán)共同提供擔(dān)保，期限兩年，利率為不超過(guò)年息13%。
據(jù)此來(lái)看，公司此次申請(qǐng)信托貸款共25億元。
對(duì)此，中投證券房地產(chǎn)分析師李少明表示，這是首開(kāi)正常的融資行為，一般會(huì)用于周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。
“此次信托貸款將用于公司正常的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)”，首開(kāi)股份董秘王怡向本報(bào)記者如是表示，“如果順利的話，這筆貸款將于月底到賬。”
值得一提的是，一位不愿意透露姓名的券商向筆者表示，從首開(kāi)如此迫切申請(qǐng)上述兩筆信托貸款來(lái)看，公司對(duì)資金的渴求已經(jīng)非常強(qiáng)烈。
事實(shí)上，據(jù)記者了解，去年以來(lái)首開(kāi)股份曾多次通過(guò)信托貸款籌集資金。2011年7月，公司向國(guó)投信托申請(qǐng)期限為一年的信托貸款10億。此后，公司又向吉林信托申請(qǐng)信托貸款5億元，期限為兩年。此外公司子公司也還曾向吉林信托申請(qǐng)信托貸款4億元。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，這三筆短期信托融資達(dá)到了19億元。
對(duì)此，首開(kāi)股份董秘王怡向本報(bào)記者表示，扣除今年年初公司還完的信托貸款約20億元左右，截止到目前為止，公司還有約40億元短期信托貸款尚未到期。
據(jù)此推算，如果上述兩筆信托貸款申請(qǐng)成功，首開(kāi)單就信托領(lǐng)域的融資就將超過(guò)65億元。
除此之外，有對(duì)首開(kāi)股份了解甚深的資深分析師向本報(bào)記者透露，今年首開(kāi)股份在信托領(lǐng)域的融資計(jì)劃是50億元左右。也就是說(shuō)，公司還將再次向信托領(lǐng)域融資約25億元。
更值得注意的是，首開(kāi)股份在該領(lǐng)域的融資利率持續(xù)走高。
記者翻閱公司資料發(fā)現(xiàn)，首開(kāi)以前的信托融資利率年息從6%到10%不等，不過(guò)此次兩筆總計(jì)25億元的融資利率年息卻是約13%。
對(duì)此，李少明表示，這一利率水平相對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)比較高，但相對(duì)于整體資本市場(chǎng)信托領(lǐng)域17%左右的年息利率來(lái)看，還算比較便宜。
有專(zhuān)業(yè)分析人士表示，即便信托融資的成本相對(duì)較高，開(kāi)發(fā)商也不得不通過(guò)信托產(chǎn)品來(lái)解決當(dāng)前的資金壓力。
大規(guī)模舉債
值得注意的是，首開(kāi)為旗下項(xiàng)目籌錢(qián)的急迫早已顯現(xiàn)，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止在信托領(lǐng)域多次出手。
今年1月31日，首開(kāi)集團(tuán)將其持有首開(kāi)股份的2.98億股(占公司總股本的19.94%)質(zhì)押給北京國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心，獲得北京銀行10億元委托貸款，這是大股東首次借道股權(quán)質(zhì)押為首開(kāi)股份融資。
在此之前，公司2011年6月曾發(fā)布公告，公司發(fā)行不超過(guò)43億元的中期票據(jù)，發(fā)行期限一年以上，募集資金用于公司保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。2011年8月，公司又計(jì)劃發(fā)行不超過(guò)50億元的非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具，用于保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。
值得一提的是，有國(guó)內(nèi)某媒體不完全統(tǒng)計(jì)，從去年3月25日至今，首開(kāi)股份通過(guò)信托、銀行、發(fā)行票據(jù)等多種方式融資接近175億元。
有業(yè)內(nèi)人士分析，不管上述數(shù)據(jù)屬實(shí)與否，首開(kāi)的凈資產(chǎn)負(fù)債率確實(shí)在走高。但有多家券商向記者表示，鑒于公司強(qiáng)勁的融資能力和相對(duì)充足的供貨能力，業(yè)績(jī)有利好趨勢(shì)。
盡管如此，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家擔(dān)憂，首開(kāi)去年全年銷(xiāo)售額約120億元，如果上述媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)屬實(shí)，那么債臺(tái)越壘越高已是不爭(zhēng)事實(shí)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可見(jiàn)一斑。
除此之外，據(jù)本報(bào)記者了解，今年年初，首開(kāi)上述50億元的私募債已經(jīng)到帳，截止到今年1月6日，公司賬面資金為90億元。
有業(yè)內(nèi)人士分析，借力于保障房融資款項(xiàng)的到賬，首開(kāi)的賬面資金要比去年三季度末的時(shí)候好看的多，也讓公司在還款重壓之下喘了口氣。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2011年初，首開(kāi)股份賬面有貨幣資金105.2億元；2011年6月底的時(shí)候，這一數(shù)據(jù)變成了78億元；而截至9月底，首開(kāi)股份的賬面貨幣資金下降至57億元左右。
東北證券分析師高建曾對(duì)此表示，首開(kāi)股份財(cái)務(wù)狀況有待改善，并做出“謹(jǐn)慎推薦”的評(píng)級(jí)。
實(shí)際上，相比于在資本市場(chǎng)頻繁出手，首開(kāi)股份在土地市場(chǎng)上也毫不手軟。
舉債圈地或致消化不良
2011年，首開(kāi)先是在北方的土地市場(chǎng)斬獲頗豐，在河北廊坊、北京、葫蘆島、沈陽(yáng)均有進(jìn)賬。“北伐”的同時(shí)更不忘南下，去年12月，首開(kāi)耗資約9億元砸向蘇州。
據(jù)記者了解，首開(kāi)耗資約37億元將上述幾宗地塊收入囊中。對(duì)此，王怡向本報(bào)記者表示，首開(kāi)2011年拿地資金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)40億元。目前，公司的土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到了約1400萬(wàn)平方米。
事實(shí)上，有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)知情人士向本報(bào)記者表示，首開(kāi)近幾年在土地市場(chǎng)上一直是比較積極的態(tài)度，深耕北京的同時(shí)，快速拓展布局全國(guó)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到去年9月份，首開(kāi)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)躍居全國(guó)第三。
有意思的是，據(jù)悉，意識(shí)到擴(kuò)張的隱憂之后，在2012年公司總結(jié)大會(huì)上，首開(kāi)股份董事長(zhǎng)劉希模稱(chēng)，今年將會(huì)在穩(wěn)中求進(jìn)，全年“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
更為值得注意的是，上述不愿透露姓名的人士表示，雖然淡市下，低息拿地，可待高拋。但是，這是大規(guī)模舉債的代價(jià)換來(lái)的。
此前，就有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，首開(kāi)旗下項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)打折促銷(xiāo)活動(dòng)，以待快速回籠資金。但是，首開(kāi)的保障房項(xiàng)目微利，北京限購(gòu)當(dāng)頭，二三線城市項(xiàng)目又未見(jiàn)大筆回頭錢(qián)，如果當(dāng)前調(diào)控政策不放松，市場(chǎng)持續(xù)疲軟情況一直持續(xù)下去，首開(kāi)的資金鏈可能會(huì)告急。屆時(shí)，頻繁舉債圈地帶來(lái)的“消化不良”陣痛也將隨之加劇。
對(duì)此，王怡表示，公司的保障房業(yè)務(wù)僅占公司土地儲(chǔ)備的10%，而且去年北京項(xiàng)目賣(mài)得最好的就是首開(kāi)，去化率達(dá)到50%以上，這是業(yè)內(nèi)罕見(jiàn)的業(yè)績(jī)，自然不需擔(dān)憂。
王怡還向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，公司今年的可售項(xiàng)目超過(guò)220億元，2012年的銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)確定，不會(huì)低于2011年約140億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。
多家研究機(jī)構(gòu)也給予首開(kāi)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，認(rèn)為從首開(kāi)的綜合能力來(lái)看，2012年業(yè)績(jī)看漲。
不過(guò)，上述不源透露姓名的人士則直言，首開(kāi)在資本市場(chǎng)和土地市場(chǎng)上頻繁出手，是在賭調(diào)控政策放松帶來(lái)的反彈機(jī)會(huì)。
